nieuws

Nieuwe avonturen van de vastgoedmanager

Geen categorie

De wereld van de vastgoedmanager verandert en heeft zich verder geprofessionaliseerd in het management van vastgoedportefeuilles. De vastgoedmanager levert opdrachtgevers een steeds uitgebreider palet aan diensten op commercieel, technisch, facilitair en financieel gebied en daarmee steeds meer toegevoegde waarde in het exploitatieproces. Die ontwikkeling gaat een nieuwe fase in.

De vastgoedmanagementorganisaties hebben niet stil gezeten en flinke stappen gemaakt op het gebied van innovatie en efficiency. Vastgoedmanagementorganisaties hebben – mede door de economische situatie in de jaren hiervoor met als gevolg minder dynamiek in portefeuilles – de focus gelegd op standaardisering van processen, ICT en kostenverlaging.

Daarnaast hebben veel opdrachtgevers zich ontwikkeld richting de strategische kant van het vastgoed waarbij meer taken worden uitbesteed. De vraag wat een opdrachtgever zelf doet of wil uitbesteden is hierin een centraal thema, maar met een professionelere vastgoedmanager kan een betere afweging gemaakt worden. De opdrachtgevers hebben vormgegeven aan hun regiefunctie, die nu meer is ingericht met focus op samenwerking dan op controleren en afrekenen.

Vastgoedmanagementorganisaties zijn nu meer zakelijke dienstverleners, waarbij een vastgoedmanager gewend is dat zijn functioneren periodiek door de opdrachtgever wordt geëvalueerd. Hij anticipeert op nieuwe regelgeving en weet dat steeds hogere eisen worden gesteld aan de bedrijfsvoering.

Veel vastgoedmanagementorganisaties hebben kunnen profiteren van de ontwikkelingen op ICT-gebied. Er zijn ontzettend veel data beschikbaar met behulp van systemen die commerciële, financiële, technische en facilitaire informatie inzichtelijk maken. Opdrachtgevers ontvangen rapportages op maat. Of dat nu in de vorm van een boekwerk is, via Redex, een aparte app of een digitale dataroom.

Als gevolg van deze positieve trends heeft de sector de kans gekregen zich te professionaliseren en staan we aan de vooravond van een nieuwe ontwikkeling waarvan de contouren nu al duidelijk zijn.

 

Commercieel accountmanagement

Opdrachtgevers vertrouwen een steeds groter deel van de commerciële taken toe aan vastgoedmanagers. Hierdoor heeft de vastgoedmanager zich ontwikkeld als de rechterhand van de opdrachtgever. Het gaat niet meer om het in standhouden van een gebouw, maar om het verbeteren ervan. Aanbod afstemmen op de vraag, huidige huurders behouden en nieuwe huurders aantrekken. Een vastgoedmanager wordt gevraagd naar zijn visie op de vastgoedmarkt: een helder advies over een upgrade van het gebouw, herontwikkeling, hospitality management en marketing van het gebouw.

Allemaal met het doel om leegstand te voorkomen of op te lossen en het rendement te verhogen. Dit is dan ook steeds meer de core business van vastgoedmanagers. Hun functie verschuift van beheerder naar commercieel manager, die optreedt namens de opdrachtgever, nauw contact heeft met de huurders en met een volledige focus op een gebouw of portefeuille. De vastgoedmanager beweegt zich binnen het speelveld van langdurige relaties met huurders en verhuurders en moet de diverse belangen kunnen afwegen in een dienstverlenende zakelijke omgeving.

 

Van data naar informatie

De hoeveelheid beschikbare data stelt een vastgoedmanager in staat zaken inzichtelijk te maken als: de hoogte van de onderhoudskosten, de snelheid van het afrekenen van servicekosten en de prestaties van de vastgoedmanager zelf. Daarnaast wordt via rapportages steeds vaker asset managementinformatie verstrekt. Niet alleen op geijkte momenten, maar ook realtime.

 Door samenwerking met belangenbehartiger Vastgoedmanagement Nederland (VGMNL) bundelen vastgoedmanagers nu hun krachten om een goede en betrouwbare benchmark te ontwikkelen onder leiding van TIAS. De 10 miljoen m2 commercieel onroerend goed in de benchmark is daarvoor een goede basis. Die gegevens zijn ook nuttig om de prestaties van commerciële vastgoedmanagers te vergelijken met de vastgoedmanagers die actief zijn binnen corporaties.

Bovendien genereert het interessante data voor andere vastgoedprofessionals, zoals taxateurs als het bijvoorbeeld gaat om goede kengetallen op het gebied van onderhoud. Voor gebruikers is het interessant om de hoogte en de spreiding van servicekosten te weten.

 

Hospitality management

In de markt is een verschuiving zichtbaar waarbij, in de grotere multitenant-gebouwen, steeds meer services vanuit de eigenaar aan de huurder worden aangeboden. De vastgoedmanager breidt het basispakket van de servicekosten uit naar service op locatie, het leveren van business services en zelfs het bieden van facilitaire diensten aan de individuele gebruiker.

Eigenaren zijn kritisch als het gaat om de hoogte van servicekosten. Wanneer extra diensten volledig moeten worden gedekt vanuit de servicekosten, vormt dat een barrière. Maar, het idee dat een gebouw zonder serviceniveau niet aantrekkelijk is voor veeleisende huurders, wordt steeds meer omarmd.

Het spreekt voor zich dat een vastgoedmanager gekwalificeerd personeel in dienst moet hebben om deze service en de verwachtingen op het gebied van gastvrijheid te kunnen leveren. Het vraagt om een omschakeling van het zo efficiënt mogelijk afhandelen van vragen van huurders naar een focus op gastvrijheid en beleving (‘de customer journey’).

Natuurlijk zorgt een vastgoedmanager dat een gebouw in goede conditie is en blijft. Het periodiek inspecteren van de objecten en voorstellen doen op het gebied van preventief, bijzonder onderhoud en het maken van een onderhoudsplanning. Doorgaans vormt de conditie van het gebouw geen knelpunt, maar de leegstand. De strijd tegen de leegstand, de roep om duurzame gebouwen en de uitdaging om gebouwen aantrekkelijk te maken in een veranderende markt, vraagt om een multidisciplinaire aanpak.

Vastgoedmanagers krijgen de vraag welke strategie moet worden gevolgd om van gebouwen een commercieel succes te maken. Bijvoorbeeld door ze te (her)ontwikkelen, te transformeren, te verduurzamen of te upgraden. Vastgoedmanagers pakken die vragen op en steeds vaker met een gespecialiseerd team, dat naar de mogelijkheden kijkt om een object kansrijk en toekomstbestendig te maken. Deze dienstverlening is integraal, omdat de vragen te maken hebben met de markt, de mogelijke waardeontwikkeling, de investeringskosten en de mogelijke huurkandidaten. Het visualiseren van mogelijkheden geeft ook een extra impuls aan het proces om te komen tot oplossingen.

Al deze ontwikkelingen komen in meer of mindere mate voor bij vastgoedmanagers en opdrachtgevers, maar zullen uiteindelijk leiden tot een nieuw profiel van vastgoedmanagementorganisaties. Zakelijke dienstverleners die een integraal pakket aan hoogwaardige diensten leveren om samen met de opdrachtgever de uitdagingen in de veranderende markt aan te gaan. WTC Rotterdam (Bouwinvest), Seqoia (MN) en Het Rond in Houten (Altera) zijn mooie voorbeelden waar dit al in praktijk wordt gebracht.

 

De nieuwe uitdagingen van de vastgoedmanager

Commercieel

–  Huurders behouden en aantrekken

–  Assetmanagement-informatie genereren

–  Een hoger exploitatieresultaat behalen

 

Technisch

– Panden goed onderhouden en storingen voorkomen

– Gebouwen verduurzamen

– Panden aanpassen, renoveren of herontwikkelen

 

Facilitair

– Klachten en storingen adequaat afhandelen en oplossen

– Een goed pakket aan services bieden

– Hospitality-concepten aanbieden

 

Financieel

– Volledige financiële rapportages

– Realtime rapporteren

– Facturen en betalingen efficiënt te verwerken

 

Over de auteur 

Tom van Putten is partner bij DTZ Zadelhoff en verantwoordelijk voor Property Management, tevens lid van het dagelijks bestuur.

Meer informatie: propertymanagement@dtz.nl

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van oktober 2016 

 

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels