nieuws

‘Niets is zo risicovol als zorgvastgoed’

Geen categorie

Door de veranderende wet- en regelgeving en door de dynamiek in de huidige markt, is het risico van zorgvastgoed groter geworden. Met name door het scheiden van wonen en zorg is het aantal vierkante meters zorgvastgoed flink gekrompen. Waar op lange termijn vraag naar is, is steeds lastiger te doorzien.

‘Niets is zo risicovol als zorgvastgoed’
Verpleegster

‘Zorgvastgoed was vroeger juist een van de meest veilige investeringen die je kon doen,’ vertelt Jan Roelofs, bestuurder van stichting ORO, een organisatie waar ruim 1.800 mensen met een verstandelijke beperking worden ondersteund. ‘Het risico was eigenlijk nul. Je was namelijk zeker van klandizie want daar zorgde de overheid voor met een planmatige economische aanpak die eigenlijk best wel leek op een Sovjet-systeem. De overheid onderzocht waar nou de mensen zitten met een langdurige zorgvraag en op basis van deze demografische gegevens werden er erkenningen uitgegeven. Verschillende overheidsinstanties hielden zich daar mee bezig. Als zorgbestuurder moest je uiteindelijk naar het bouwcollege om zorgvastgoed te kunnen laten ontwikkelen en bouwen. In principe waren afmetingen van kamers in bijvoorbeeld een verzorgingstehuis hetzelfde. Zoveel meter voor het toilet, zoveel voor de badkamer en hetzelfde geldt voor de slaapkamer, gemeenschappelijke ruimte et cetera. Toch was er wel verschil want het was de sport van bestuurders in de zorg om extra meters los te peuteren bij de ambtenaren van het bouwcollege. Je was een held als dat lukte en zo kon je je als bestuurder onderscheiden,’ vertelt Roelofs.

Klantzekerheid

‘Wonen en langdurige zorg waren aan elkaar gekoppeld. Je zorgvastgoed was altijd bezet want je had zekerheid dat je klanten kreeg. Je wist dat je een erkenning had voor bijvoorbeeld honderd plaatsen en de overheid betaalde de zorg én de huur van de bewoners via de zorgkantoren. De betrokken partijen voelden de zekerheid dat dit de komende vijftig jaar nog wel zo zou zijn, maar inmiddels is er toch veel veranderd. Door nieuw beleid van de overheid worden wonen en zorg steeds meer gescheiden, afhankelijk van de zogeheten ZZP, zorg zwaartepakketten. Met name bij de lichtere zorg betalen mensen weer hun eigen huur. Bij de zware zorg zit het wonen er nog bij in, maar de  grens tussen woon/zorg en alleen zorg kan verder opschuiven de komende jaren. Voor stichting ORO vind ik het fijn om mooi vastgoed te hebben als onderpand voor nieuwe dingen, maar verder heb ik het eigenlijk nergens meer voor nodig,’ aldus Roelofs.

‘Een van de problemen die ik zie bij een aantal eigenaren van zorgvastgoed, bijvoorbeeld van oude verzorgingshuizen, is dat bewoners nu een hoge huur zouden moeten betalen voor een kleine ruimte die ooit door de overheid is vastgesteld. Dat soort gebouwen zijn ook niet altijd gemakkelijk te transformeren, ook al zijn er al veel woonvoorzieningen aanwezig in zo’n pand. Met name in verpleeghuizen zijn sommige voorzieningen niet handig of noodzakelijk: Luchtkoelingssystemen en (ruimte voor) douchebrancards, waar was dat allemaal voor nodig en wat moet je ermee. Vrijwel niemand die zelfstandig woont heeft een luchtkoelingssysteem of een badkamer waar een douchebrancard in kan,’ aldus Roelofs.

Locatie is het mantra

Volgens Johan Paul, zelfstandig zorgvastgoedadviseur, hangt het heel erg van de locatie af in hoeverre zo’n pand nog interessant kan zijn voor een investeerder. ‘Ook als het gaat om zorgvastgoed is locatie, locatie, locatie het mantra. Een oud verzorgingstehuis in de Randstad kan interessant zijn om te transformeren naar studentenwoningen of appartementen. Wat ook gebeurt is dat ouderen daar met elkaar gaan wonen omdat ze niet alleen in de wijk willen wonen. Het is gezelliger om bij elkaar te wonen in een pand waar ook nog wel eens wat te doen is en waar ze een paar keer per week gezamenlijk kunnen eten. Ze vinden het niet erg dat de woonruimte veelal klein is. Ze betalen dan vaak wel zo’n 700 euro huur, maar dat is nog steeds minder dan je moet betalen voor een vrije sector appartement’, vertelt Paul.

Je verlies nemen

‘Daarnaast worden verzorgingshuizen ook wel getransformeerd naar verpleeghuizen voor ouderen die zwaardere zorg nodig hebben. In plaatsen als Appelscha zijn de mogelijkheden doorgaans redelijk beperkt om zo’n oud zorgpand een goede en lucratieve nieuwe bestemming te geven. ‘Daar moet je als eigenaar je verlies nemen. Je kunt het vaak nog slopen en er iets nieuws opzetten of de grond verkopen voor herontwikkeling. Soms klopt de gemeente aan om er vluchtelingen in te plaatsen of soms wordt het nog omgebouwd tot Polenhotel,’ vervolgt Paul. Overigens daalt het animo voor Polenhotels, ook al zijn ze vaak van alle gemakken voorzien, zo meldde het AD onlangs. Oost-Europese werknemers willen steeds vaker hun eigen woonruimte. ‘De oude verzorgingstehuizen zijn nu vaak vaak in het bezit van woningcorporaties zoals Vestia. Lokale woningcorporaties hebben vaak zorgvastgoed op hun balans staan die ze hebben overgenomen van armlastige zorgverhuurders. Er wordt weinig mee geadverteerd, deals worden vaak onderhands geregeld. Meestal gaat het om locaties waar geen zorgexploitatie meer in zit, dan kun je er alle kanten mee op.’

Rijkere ouderen

‘De particuliere belegger duikt momenteel vooral op de rijkere ouderen. Het ontwikkelen van particuliere woon/zorg concepten voor deze doelgroep wordt nu als heel interessant beschouwd. Het gaat dan om ruimere appartementen waar dan ook de zorg geregeld is. Te denken valt aan concepten waarbij er 24 uur per dag in elk geval 1 verpleegkundige aanwezig is. Deze initiatieven zie je vooral in Het Gooi, Haarlem en omgeving, Utrecht, Den Haag en Scheveningen. Vaak zijn het flinke villa’s die omgebouwd worden tot een woon/zorg combinatie van zo’n tien kamers. Sommigen van die villa’s worden gerund door particuliere echtparen. Er komen steeds meer partijen die het land willen volzetten met dit soort concepten. In de regio Arnhem is wat dat betreft al een overaanbod. Grote bedrijven als Facilicom beginnen nu formules te ontwikkelen om dit soort concepten grootschaliger te maken. En daarmee kunnen ze geduchte concurrentie worden van de villa’s met tien kamers. Als je 24 uur per dag een verpleegkundige aanwezig wilt hebben is dat 4,5 fte ofwel drie ton per jaar. Als ik dat deel door acht of door twintig, scheelt dat een hoop geld. Schaal is hier erg maatgevend voor wat de totale kosten worden voor de klant,’ aldus Paul

Nooit meer verhuizen

Een mooi nieuw voorbeeld van grootschalige woon/zorg combinatie is De Leyhoeve in Tilburg, ontwikkeld door Roozen van Hoppe. De Leyhoeve bestaat uit 200 gewone appartementen en 85 zogeheten ‘zorgsuites’. Die zijn bedoeld voor ouderen die zelfstandig willen wonen, maar wel extra zorg nodig hebben door een handicap of ziekte. Er is ook extra monitoring zoals sensoren die in de appartementen verwerkt zijn. Bewoners kunnen een horloge dragen dat in de gaten houdt hoe het met ze gaat. Als een bewoner valt of gaat dwalen, dan geeft het horloge een signaal door aan de sensoren. Vervolgens gaat er een alarm af bij de medewerkers, zodat ze kunnen reageren. Het pand is in feite een klein dorp met voorzieningen. Het complex is verder uitgerust met twee restaurants, een bibliotheek, een zwembad, een bruin café en een aantal clubs, zoals een bridgeclub en een wijnclub. Bewoners betalen 11 euro per vierkante meter die zij huren. Een appartement van 100 vierkante meter kost dus 1.100 euro per maand. In december 2015 zijn de eerste sleutels uitgereikt aan de nieuwe bewoners. Op het terrein is zeven dagen per week 24 uur per dag zorg gegarandeerd. Hierdoor hoeven de bewoners nooit meer te verhuizen en kunnen echtparen zolang als gewenst blijven wonen in de eigen woning. Partners hoeven niet te worden gescheiden, ook als de een meer zorgbehoefte heeft dan de ander.

Financiering

De Leyhoeve lijkt een gat in de markt want alle appartementen waren al verhuurd voordat de bouw was begonnen. Toch zijn de banken huiverig bij het verstrekken van kredieten bij nieuwe zorg-initiatieven. ‘Met name omdat het voor de lange termijn lastig is om in te schatten hoe de zorgmarkt zich zal ontwikkelen. Wat dat betreft is niets zo risicovol als zorgvastgoed,’ zegt Roelofs.

In de huidige markt is maar een klein aantal bancaire partijen actief. Sinds de economische crisis uitbrak in 2008 hebben verschillende banken zich meer gericht op hun kernmarkt, waar zorgvastgoed niet bij hoort. Daardoor heeft de BNG bank, voor wie de zorg wel een kernmarkt is, op het ogenblik ongeveer de helft van het vastgoed in de Nederlandse zorg gefinancierd. Alternatieve financiering van zorgvastgoed is mogelijk, maar wordt nog niet veel gedaan. Toch zijn er in de Nederlandse markt wel initiatieven op dat vlak. Zo worden eind dit jaar de eerste zorgobligaties uitgegeven. Acht instellingen voor verzorging en verpleging gaan deze samen met ActiZ uitgeven om nieuw woon- en zorgaanbod te financieren. Ze hopen zo rond de 150 miljoen euro op te halen. In oktober 2015 startte Zeeland Investments Beheer (ZIB) een crowdfundingactie om zo de Vlissingse locatie van het Admiraal De Ruyter Ziekenhuis (ADRZ) te kopen en helemaal te renoveren. De campagne leverde in de eerste week een half miljoen euro op. Verder zijn ook pensioenfondsen, private investeerders en institutionele beleggers in de markt om alternatieve financieringsmogelijkheden te bieden. Syntrus Achmea wil dit jaar groeien naar een zorgvastgoedportefeuille van zo’n half miljard euro. Ook vanuit het buitenland komen beleggers naar Nederland om te investeren in zorgvastgoed. Zo heeft het Belgische Cofinimmo in ieder geval dertien zorgvastgoedobjecten in Nederland gefinancierd via een koop- en terugleaseconstructie, waaronder panden van Bergman Cilinics, een locatie van Domus Magnus, Stichting Zorggroep Noordwest-Veluwe en Martha Flora.

Zorgvastgoed te koop

Dit zorgvastgoed staat momenteel te koop:

Klaasje Zeventer te Amstelveen (31.500 m2)

Zorgverlener Brentano zoekt een koper voor het terrein van Klaasje Zevenster in Amstelveen. Na de gefaseerde sloop van de bestaande bebouwing ontstaat een ontwikkellocatie voor circa 250 vrije sector huurappartementen. Daarnaast wordt er een nieuwe intramurale zorgvoorziening gebouwd.

Brentano heeft bbn BOB Advies gevraagd het verkoopproces van de ontwikkellocatie te organiseren. In een verkooptender wordt een partij aangezocht die zowel de appartementen als de intramurale voorzieningen wil ontwikkelen, bouwen en in belegging nemen. De vorming van een consortium van belegger, ontwikkelaar en/of aannemer is ook mogelijk. De aanmeldperiode loopt vanaf nu tot 20 november 2016.

Landhuis/privékliniek in Renswoude (968 m2)

Het luxe landhuis aan Schalm 8 in Renswoude is beschikbaar voor verhuur of koop. De bestaande faciliteiten zijn onder meer een operatieruimte (klasse II), een verkoeverkamer,  behandel- en spreekkamers, gastenkamers en een röntgen/sterilisatieruimte. De verkoper mikt daarom vooral op een nieuwe eigenaar die een kliniek wil vestigen, eventueel in combinatie met kort of langdurig verblijf.

De Kuip en Boschlust en Bosch en Duin (2.284 m2)

Accolade Zorggroep heeft woonvoorziening De Kuip én dagbestedingslocatie Boschlust te Bosch en Duin te koop staan. Het adres is Dennenweg 2 Bosch en Duin. De locatie leent zich voor herontwikkeling. Gezien de aanwezige zorg- en welzijnsvoorzieningen ligt wonen voor de doelgroep senioren voor de hand.

Locatie De Kuip betreft een intramurale woonvoorziening voor volwassenen met een niet-aangeboren-hersenletsel. De huidige bewoners zullen begin 2016 verhuizen naar de nieuwbouwlocatie in Amersfoort Vathorst. Het complex heeft 32 plaatsen (vier groepswoningen à acht bewoners). Elke woongroep is voorzien van een gemeenschappelijke huiskamer en sanitair. De Kuip heeft één bouwlaag en een oppervlakte van 1.754 m². Het object is in 1970 gebouwd, in 2004 is vleugel De Kelk gerealiseerd.

Locatie Boschlust betreft een dagbestedingslocatie, thans in gebruik voor de bewoners van De Kuip. Het complex heeft vier lokalen, kantine met keuken, pantry en diverse kantoorruimten. Boschlust heeft één bouwlaag en een oppervlakte van 530 m² BVO, bouwjaar 2004. De locatie heeft evenals De Kuip een maatschappelijke bestemming.

Over de auteur

Harald Roelofs is freelance journalist

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van mei 2016

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels