nieuws

INREV: Vastgoedsector heeft veel te winnen bij kapitaalmarktunie

Geen categorie

Met het vertrek van de Britse eurocommissaris Lord Hill dreigt de kapitaalmarktunie te verzanden. Daarmee loopt ook de mogelijkheid gevaar om meer samenhang in de ingewikkelde Europese financiële regelgeving aan te brengen. De vastgoedsector heeft daar veel bij te winnen.

Dat stelt Jeff Rupp, sinds vijf jaar directeur Public Affairs van INREV. De lobbyist weet hoe in Brussel de hazen lopen. Deze Amerikaanse jurist beziet Hills terugtreding en de uitkomst van het brexit-referendum met gemengde gevoelens.

‘Het Verenigd Koninkrijk heeft duidelijk een marktoriëntatie’, zegt hij in het hoofdkantoor van INREV, de Europese branchevereniging voor niet-genoteerd vastgoed in Amsterdam. ‘Britse bestuurders begrijpen hoe een economie werkt, ze geloven in het marktmechanisme. Het zou zeer betreurenswaardig zijn als kapitaalmarktunie niet van grond komt, zeker voor marktgeoriënteerde landen als Nederland en Duitsland. Bij de Fransen tref je in het algemeen heel wat minder geloof aan in het marktmechanisme.’

Al vind Rupp het nog veel te vroeg voor een definitief oordeel over de gevolgen van de brexit. ‘Grote vraag is hoe de brexit er concreet uit gaat zien, wanneer die plaatsvindt en wat de definitieve uitkomst zal zijn van de onderhandelingen. Het wordt in ieder geval een kwestie van de lange adem. Hopelijk houdt de UK wel een sterke stem en invloed in Brussel. Want Britse beleidsmakers begrijpen als geen ander de werking van markten.’

 

Betere toegang kapitaalmarkt

Hills zware takenpakket – Financiële Stabiliteit, Financiële Diensten en Kapitaalmarktenunie – zijn eind juni overgedragen aan Valdis Dombrovski als eurocommissaris verantwoordelijk voor de euro en de sociale dialoog. De komende tijd zal volgens Rupp blijken of  de Let dezelfde inzet zal tonen op het  taaie dossier. Doelstelling van de kapitaalmarktunie is het creëren in 2019 van één kapitaalmarkt zonder belemmeringen binnen de 28 EU-lidstaten (dan waarschijnlijk 27) zodat ondernemingen beter toegang krijgen tot de kapitaalmarkt.

Vlak voor Hill terugtrad in verband met de door hem niet gewenste uitkomst van het brexit-referendum publiceerde INREV samen met de Duitse branchevereniging ZIA en twee belangenorganisaties van vastgoedfinanciers , de Britse APL en de Europese CRECF Europe het rapport Commercial Real Estate Debt in the European Economy. Daarin gaven zij aanbevelingen om een einde te maken aan de onbedoelde overlappingen en marktverstorende effecten van de bestaande Europese regelgeving voorbanken (Basel III), verzekeraars (Solvency 2) en beleggingsfondsen (AIFMD).

Volgens Rupp is het aanbod op de commercieel vastgoed financieringsmarkt de afgelopen jaren al behoorlijk gedifferentieerd. De situatie in Europa begint naar zijn zeggen op de VS te lijken, waar de helft van het commercieel vastgoedkrediet afkomstig is van verzekeringsbedrijven, pensioenfondsen en andere alternatieve kredietverstrekkers zoals de zogenoemde debt funds. Bestond voor 2008 nog 95 procent van de Europese commercieel vastgoedfinancieringsmarkt uit bancaire leningen, in 2015 was dat nog 75 procent blijkens Britse cijfers. Volgens onderzoek van de Franse verzekeraar AXA was in 2014 van alle nieuwe commercieel vastgoedfinancieringen in Europa nog slechts 37 procent afkomstig van banken.

 

Weinig transparant

Rupp: ‘Probleem van al die cijfers is echter dat vastgoedfinanciers – of het nu banken, verzekeraars of debtfunds betreft – niet bepaald uitblinken in publieke transparantie. Daardoor is het zelfs voor de centrale banken lastig om bijvoorbeeld te zien aan wie banken lenen en tegen welke marges.’

Onderdeel van de door Europese Commissie in 2015 geïnitieerde kapitaalmarktunie was tevens om einde te maken aan steeds weer nieuwe financiële regelgeving als antwoord op de kredietcrisis. Daarom zouden de leemtes, overlappingen en ongewenste bijeffecten van alle bestaande regels tegen het licht worden gehouden.

Rupp: ‘Wij juichen de kapitaalmarktunie toe, hopen dat de beleidsmakers tot verstandige besluiten komen. Lord Hill was de grote trekker. Dat initiatief mag nu niet gaan verzanden. Eerlijk gezegd heb ik geen idee hoe zijn opvolger tegenover de kapitaalmarktuniemarkt staat en wat zijn agenda is.’

 

Ongewenste bijeffecten

Wat zijn de belangrijkste ongewenste bijeffecten van de huidige regelgeving?

Rupp: ‘Als je kijkt naar de regelgeving voor banken en verzekeraars, Basel III en Solvency 2, zijn er duidelijk marktverstorende effecten. Dat probleem speelt vooral voor Britse banken, vanwege het vrij rigide risicosysteem dat het VK hanteert voor de verschillende categorieën bankleningen. Het zal niemand verbazen dat de banken zich richten op die categorieën leningen die binnen het gehanteerde risico/solvabiliteitsmodel het meeste marge opleveren. Verzekeraars kunnen tegen vrij gunstige voorwaarden vastgoed financieren, omdat zij afhankelijk van de risirorating en de looptijd  niet zoveel dekking hoeven aan te houden voor hun vastgoedleningen onder Solvency 2. Dus kunnen zij op grond van de huidige regelgeving tegen  concurrerender voorwaarden dan banken leningen verstrekken met een lange looptijd en lage LTV.’

 

Debtfunds

Hoe staat het met debtfunds?

Rupp: ‘De INREV database herbergt 44 debsfunds,  actief in de commercieel vastgoed financieringsmarkt. Debtfondsen vallen onder de AIFMD-richtlijn voor alternatieve beleggingsinstellingen. Daarin staan geen solvabiliteitseisen waaraan financieringen van debtfunds moeten voldoen. Dergelijke fondsen kunnen daardoor heel rationeel prijzen. Maar vanwege de beleggingshorizon begeven ze zich meestal niet in leningen met een heel lange looptijd van bijvoorbeeld 30 jaar, maar ook niet in korte leningen. Debtfunds zijn vooral in het gat gesprongen dat banken lieten liggen toen ze het loket sloten in de jaren van de kredietcrisis. Debtfondsen proberen nog steeds in die markt te opereren, en met succes dankzij hun steeds grotere specialisatie, al zetten banken alles op alles om het verloren marktaandeel terug te winnen.’

 

Europees paspoort

In juli 2017 is het vijf jaar geleden dat de AIFMD in werking trad en de regeling zal dan worden geëvalueerd. Wat zijn jullie wensen?

Rupp: ESMA, de Europese financiële toezichthouder, start dit najaar de consultatieronde voor de AIFMD. Wij hebben drie punten. I n de eerste plaats willen wij dat de lidstaten geen additionele eisen meer stellen aan de marketing van fondsen die beschikken over een Europees paspoort. Nu is het helaas vaak zo dat individuele lidstaten op oneigenlijke gronden allerlei extra voorwaarden stellen. Het zou overigens al heel veel helpen bij het creëren van een daadwerkelijk gelijk speelveld als er eenduidige definitie zou komen wat precies onder het marketen van fondsen wordt verstaan.’

‘Ook moet de zogenoemde Malta-uitzondering voor deposito’s een definitief karakter krijgen. Volgens de AIFMD mogen fondsmanagers alleen gebruikmaken van deposito’s in het land waar ze hun vergunning hebben verkregen. Het Malta-besluit voorziet in een uitzonderingsperiode van vijf jaar van die rigide regel. Dat moet permanent worden.’

‘Verder dient de positie van de externe taxateurs beter geregeld te worden in de AIFMD. Onder de huidige regelgeving zijn zij ongelimiteerd aansprakelijk. Dat leidt tot veel nodeloos werk en kosten voor fondsbeheerders om externe taxateurs te vrijwaren van mogelijke claims.’

 

Kapitaalbuffer Solvency 2

Wat moet er volgens jullie veranderen aan Solvency 2?

Zonder een moment van aarzelen, zegt Rupp: ‘De kapitaalbuffer van 25 procent voor vastgoedinvesteringen van verzekeraars moet naar beneden bijgesteld worden tot 15 procent. De huidige norm is eenzijdig gebaseerd op cijfers over de volatiliteit van Brits vastgoed. Wij zeiden in 2011 al dat dit geen recht doet aan de feitelijke risico’s van de Europese vastgoedmarkt en een nodeloze barrière opwerpt voor beleggen in vastgoed. Helaas tevergeefs. In oktober of november komt MSCI-IPD met de uitkomsten van een studie in opdracht van INREV die zich onder andere richt op de volatiliteit van Europese vastgoedbeleggingen. We hopen daarmee ons standpunt verder te kunnen onderbouwen dat de huidige norm van tafel moet. De discussie over de mogelijke herziening van Solvency 2 staat voor oktober 2018 op de agenda.’

Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het septembernummer 2016 van Vastgoedmarkt 

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels