nieuws

FGH Bank verdwijnt na 126 jaar

Geen categorie

De naam FGH Bank verdwijnt. Een belangrijk deel van de vastgoedportefeuille gaat over in het nieuwe Rabo Real Estate Finance.

Bij het vertrek van directievoorzitter Peter Keur per 1 februari 2015 was het al duidelijk dat FGH Bank als zelfstandige vastgoedfinancieringsbank de langste tijd had gehad. Een jaar later, bij de presentatie van het jaarlijks Vastgoedbericht, maakte coo Roel van de Bilt bekend dat Rabobank zijn belangrijkste vastgoedfinancieringsoperaties samenvoegt onder de naam Rabo Real Estate Finance. Naar verwachting komt er per 1 oktober een definitief einde aan de FGH Bank. Daarmee verdwijnt de oudste vastgoedbank in ons land, de Friesch-Groningsche Hypotheekbank, die twee jaar geleden nog een vastgoedleningenportefeuille onder zich had van bijna 20 miljard euro.

Zes jaar geleden bracht FGH Bank een boekwerk uit onder de titel ‘Familie, Gebouwen, Historie, 120 jaar FGH Bank’. Waarschijnlijk had directievoorzitter Peter Keur een voorgevoel, dat ‘zijn’ bank de 125 jaar niet zou halen. Dit soort boekwerken verschijnen bij een echt lustrum of jubileum, dus niet bij het 120-jarig bestaan.

In zijn voorwoord haalt Keur de ‘eerste dag’ van de Friesch-Groningse Hypotheekbank aan, een samenkomst van acht heren in een Gronings café op zaterdag 2 augustus 1890, met als datum van de officiële oprichting van FGH 16 oktober van dat jaar. Keur is een zeiler, dus zijn voorwoord staat vol met woorden ontleend aan de zeevaart: ‘Telkens nam een nieuwe generatie het roer van de bank over. Ze beleefden kalme en woelige tijden, crises en hoogtijdagen, tegenvallers en successen. Soms verlegden ze de koers, soms zetten ze alle zeilen bij.’ Hij eindigt met de open deur, die terugkijkend toch niet meer zo open was: ‘Vanzelfsprekend heeft dat verhaal een open einde. De reis duurt voort. We hopen dat u – klant, partner, aandeelhouder of medewerker – ons daarbij nog lang zult vergezellen.’

 

Klanten en medewerkers

Zes jaar later meert  FGH voorgoed af. Zoals het er nu naar uitziet verdwijnt op 1 oktober definitief de naam en gaat een belangrijk deel van de portefeuille over in het nieuwe Rabo Real Estate Finance. Van een aantal klanten en leningen is de afgelopen jaren al afscheid genomen – waarvan sommige met harde hand en grote verliezen (denk aan Roger Lips en Ger Visser) – en ook de medewerkers weten dat een substantieel aantal de vaart met de ‘nieuwe’ vastgoedfinancier niet zal meemaken. De leningenportefeuille is sinds 2010 ook flink gedaald. Op 30 juni 2014 stond deze portefeuille op bijna 20 miljard euro, twee jaar later staat zij op 14,1 miljard euro.

Wie het boekwerk over 120 jaar FGH Bank doorbladert, ziet inderdaad een bewogen vastgoedgeschiedenis. Wat in ieder geval opvalt, is dat de groei van de FGH-portefeuille pas naar grote hoogten steeg na de overname van FGH – op dat moment eigendom van Bayerische Hypovereinsbank – door Rabobank in 2003. In 2003 bedroeg de portefeuille ‘slechts’ 5,5 miljard euro – met een nettowinst van 40,2 miljoen euro – en in 2009 was die portefeuille ruimschoots verdrievoudigd naar 17,2 miljard euro en de winst zelfs verviervoudigd naar 168,2 miljoen euro.

 

ING versus Rabobank

Waarom Rabobank nu een definitieve streep zet door FGH, is niet zo moeilijk te verklaren. Toen Rabobank in 2003 FGH overnam van de Duitse Hypovereinsbank, telde zij op het gebied van vastgoed nauwelijks mee. De grote man achter deze overname was trouwens Hans ten Cate, die er in 2006 ook voor zorgde dat Rabobank Bouwfonds overnam, met uitzondering dan van de vastgoedfinancier Bouwfonds Property Finance, die naar SNS Reaal ging. Met deze twee overnames wilde Rabobank in de voetsporen treden van ING, dat met ING Real Estate op dat moment in volume het grootste vastgoedbedrijf in de wereld was. FGH moest daarvoor de concurrentie aangaan met ING RE Finance, terwijl Bouwfonds Vastgoedontwikkeling – inclusief MAB – met ING RE Development de degens moest gaan kruisen en Bouwfonds Investment Management met ING REIM. De ironie was echter dat ruim een jaar later, vrijwel samenvallend met het begin van de vastgoedcrisis, de ceo van ING, Jan Hommen, opdracht gaf om ING Real Estate te ontmantelen.

De vastgoedactiviteiten van Rabobank zijn steeds samengevoegd geweest in de min of meer zelfstandig opererende entiteit Rabo Vastgoed Groep. Maar daarbinnen is de commerciële ontwikkelingstak MAB inmiddels opgeheven en ook FGH maakt iet langer meer deel uit van de entiteit. In het laatste jaarverslag – over 2015 – wordt dan ook niets gezegd over FGH en MAB: ‘Gezien eerder genoemde besluiten worden de activiteiten op het gebied van vastgoedfinanciering en commercieel vastgoedontwikkeling niet meer aangemerkt als hoofdactiviteit’. Het is bekend dat Rabobank ook graag af wil van Bouwfonds REIM en voor de succesvolle woningontwikkelaar BPD wordt naar verluidt eveneens een koper gezocht.

 

Riskmanagement

Over de reden waarom Rabobank heeft besloten om de FGH te integreren in een nieuw vastgoedfinancieringsbedrijf, is niet met zoveel woorden te lezen in de persberichten en jaarverslagen. Het antwoord ligt in de totale performance van de bank. Duidelijk is dat het risico van de vastgoedfinancieringsportefeuille van de Rabobank naar beneden moet. Dat geldt niet alleen voor de portefeuille van FGH, maar ook voor de vastgoedfinancieringen die onder de verantwoordelijkheid van de lokale banken hebben plaatsgevonden en die worden geschat op 20 miljard euro. De solvaliditeit van de bank is de afgelopen decennia aangetast en mede daardoor moet de kapitaalbuffer worden vergroot. Dat betekent dat de het bedrag aan vastgoedfinancieringen omlaag moet, ongeacht of die leningen nu wel of niet acceptabel presteren. In de woorden van het halfjaarbericht 2016 van de Rabobank: ‘Balance sheet reduction will lead to lower riskweighted assets which will contribute to archieving the bank’s capital targets.’ Kernbegrippen in dit halfjaarbericht zijn met andere woorden ‘balance sheet reduction’ en ‘improving financial performance’.

Dat betekent concreet dat geprobeerd wordt een deel van de vastgoedleningen af te stoten. Daarbij wordt in principe geen onderscheid gemaakt tussen goedlopend leningen en de leningen die onder water staan of bij Bijzonder Beheer zijn ondergebracht. Begrijpelijk is wel, dat goed opende leningen sneller en tegen een betere prijs van de hand kunnen worden gedaan. Een mooi voorbeeld daarvan is de verkoop van een deel van een portefeuille kwalitatief hoogwaardige vastgoedleningen met een totaalwaarde van 650 miljoen euro die FGH Bank in juli verkocht aan een grote Nederlandse institutionele belegger.

 

‘Bad bank’

Hoewel dit niet naar buiten is gebracht, zal Rabobank ook volgens een aantal marktpartijen overgaan tot het afzonderlijk positioneren van een soort ‘bad bank’ met nog wel redelijk lopende leningen en met een flink stuk portefeuille dat onder Bijzonder Beheer valt. De assets zullen afkomstig zijn uit zowel de FGH-portefeuille als die van de lokale Rabobanken. In de markt wordt een portefeuille van rond de 5 miljard euro genoemd. Deze ‘bad bank’ wordt dus van de balans van Rabobank gehaald en zelfstandig op de markt gebracht. Daarbij wordt gekeken naar een verkoop, zoals die deze maand ook wordt afgerond met ‘bad bank’ Propertize (het voormalige SNS Property Finance), die zoals bekend is verkocht aan Lone Star/JP Morgan.

Het nieuwe Rabobank Real Estate Finance krijgt, onder leiding van Roel van de Bilt, zo luidt de algemene verwachting, een omvang van ruim 20 miljard euro, te weten het goedlopende deel van de FGH Bank-portefeuille en de betere financieringen van de inmiddels niet langer zelfstandig opererende lokale Rabobanken. Tot nu toe is er alleen maar door Rabobank gecommuniceerd dat ‘de grootte van de commercieel-vastgoedportefeuille in ieder geval recht moet doen aan de belangrijke positie die de bank ambieert in de markt.’

De vastgoedfinancier zal nieuwe financieringen aangaan, zo is de verwachting, maar slechts op basis van ‘duurzaam en toekomstbestendig vastgoed’. Dus met een uiterst gering risicoprofiel. Verkopen van delen van de nieuwe portefeuille van Rabo Real Estate Finance, zoals begin deze zomer bij FGH, moeten niet worden uitgesloten, met name omdat er nog steeds allerlei institutionele beleggers en buitenlandse equity partijen op zoek zijn naar aantrekkelijke vastgoedproducten. Er is nog steeds heel veel nieuw kapitaal voor handen is en de rente op geld blijft dalen, tot zelfs onder de nul procent.

 

Sentimenten

Is het nu erg dat de naam FGH na 126 jaar verdwijnt? Het antwoord hangt af van welke sentimenten eraan worden verbonden. In zijn nawoord op het boek ‘Familie, Gebouwen, Historie, 120 jaar FGH Bank’ zegt Peter Keur: ‘Gezien de huidige economische ontwikkelingen geldt dan ook dat we alle hens aan dek roepen om samen met onze klanten deze tijden door te komen. Dat verwacht men ook van een bank die zich dé vastgoedbank noemt.’ Ambities en verwachtingen worden wel vaker achterhaald door een nieuwe werkelijkheid. Vanuit bancair opzicht is de integratie van alle vastgoedfinancieringsactiveiten een logische zaak, waarvan ook kan worden gezegd dat die al veel eerder had moeten plaatsvinden.

Het zou echter jammer zijn dat met het verdwijnen van de FGH Bank ook een streep wordt gezet door ‘instituten’ als het jaarlijkse Vastgoedbericht en de tweejaarlijkse FGH Vastgoedprijs. Vooralsnog lijkt het erop dat zowel het Vastgoedbericht als de Vastgoedprijs in de nieuwe organisatie een plek krijgen. Om in Keurs scheepvaarttermen te spreken: Als je een schip aftakelt, hou je een kaal schip over. We weten dat een kaal schip lang niet zo mooi en bruikbaar is als een zeilboot die volledig is uitgerust. Dat heeft niets met sentimenten te maken, maar alles met kwaliteit en professionaliteit. De markt mag hopen dat die kwaliteit en professionaliteit ook blijven gelden voor het nieuwe Rabo Real Estate Finance.

 

Ruud de Wit

Oud-hoofdredacteur van Vastgoedmarkt

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van september 2016 

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels