nieuws

Expert-panel: ‘Begin van een nieuwe Gouden Eeuw’

Geen categorie

Wat merkt Amsterdam van de Brexit? Hoe valt de huidige oververhitting in de hoofdstad het hoofd te bieden? Het Vastgoedmarkt expert-panel gelooft in Amsterdam. De deelnemers hebben één devies: bouwen, bouwen, bouwen.

Expert-panel: ‘Begin van een nieuwe Gouden Eeuw’

Het expertpanel staat eerst stil bij de keuze van de Britten voor Brexit. Wat merken zij van de uittreding uit de Europese Unie?

Jan Willem van Roggen: ‘Voor Engeland zal de Brexit op termijn negatieve macro-economische gevolgen hebben. Ik ben ook bang voor de politieke gevolgen. Mijn persoonlijke conclusie is, dat onze democratie zijn beste tijd gehad lijkt te hebben. Ik denk dan niet alleen aan het Brexit-referendum, maar ook aan de opkomst van populistische politici. Trump in de VS. HC Strache in Oostenrijk. Is dat de kant die we op willen? Als vastgoedteam merken we nog geen directe negatieve economische effecten. We doen namelijk geen vastgoedfinancieringen in het Verenigd Koninkrijk.’

Jeroen Lokerse: ‘De grootste paniek is weggeëbd, maar op onze business in Londen heeft de keuze van het Britse volk grote impact. Omzetten gaan omlaag. Beslissingen worden uitgesteld. De uittreding is een langdurig proces. Het zal nog jaren duren voordat we precies weten wat de gevolgen zijn. We moeten ons ook realiseren dat al voor het referendum in Londen de woningprijzen daalden en de belangstelling voor de kantorenmarkt afnam. Maar partijen die hun geld ergens veilig willen neerzetten, zullen dat nu minder snel in Londen doen.’

Goede handelsverdragen

Paul Oremus: ‘Wij hebben in het Verenigd Koninkrijk een portefeuille van 15 miljard. Al een half jaar voor het referendum zagen we het aantal transacties een laag niveau bereiken. Maar de uittreding hangt nu wel boven de markt. Dat is niet goed. Ik hoop van ganser harte dat de Europese Unie en het Verenigd Koninkrijk op een redelijke manier tot goede handelsverdragen komen. Of Nederland daarvan profiteert? De uitkomst van de Tweede Kamerverkiezingen volgend voorjaar speelt daarbij een rol. Met het Oekraïne-referendum in het achterhoofd, hoop ik wel dat mensen nadenken over wat ze doen. Als het echt een populistische stemming wordt, dan zijn daar risico’s aan verbonden.’

Maarten van Duijn: ‘Nederland is heel aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders. Ik merk helemaal niet dat ze bang zijn voor een eventuele Nexit.’

Kan Amsterdam profiteren van de Brexit?

Lokerse: ‘We profiteren pas echt als heel grote bedrijven naar ons land worden verplaatst. Maar die ruimte hebben we helemaal niet. Het ontbreekt ons simpelweg aan voldoende woningen en kantoren. Ik geloof in Nederland. Ik geloof in Amsterdam. We staan aan het begin van een Gouden Eeuw. We kunnen veel dominanter worden op het wereldtoneel, maar misschien zijn we niet ambitieus genoeg. Nu maken we ons druk over het feit dat Amsterdam zo veel duurder wordt. De stad zal nog veel duurder worden.’

Winkelleegstand oplossen

Bovendien is het volgens Jeroen Lokerse een zaak van aanbod creëert vraag. ‘Mensen gaan anders leven. Jongeren op mijn kantoor kunnen die appartementen van 60 m2 niet meer betalen. Vier jaar geleden vonden ze die nog te klein. Nu gaan ze op 40 of 30 m2 wonen. Dat doen ze ook omdat ze tachtig procent van de tijd buiten verblijven. Het aantal horecabedrijven in de stad zal nog sterk groeien. Daar kunnen we de helft van onze winkelleegstand mee oplossen.’

Oremus: ‘De behoefte verandert, dat constateren wij ook. Wij zien leegstand ontstaan in de verhuur van parkeerplekken. Niet dat ze niet een auto zouden willen hebben, maar ze maken andere keuzes.’

Blijven die mensen altijd in de stad?

Lokerse: ‘Als je eenmaal die urbane leefstijl hebt, dan ga je nooit meer terug. Grasmaaien past niet in die levensstijl.’

Oremus: ‘Ik ben het daar mee eens. Je zou dankzij het internet bij wijze van spreken in Oostenrijk kunnen werken als je baan zich in Amsterdam bevindt. Maar we zien dat jonge generaties ook fysiek willen zijn waar het gebeurt.’

Vastgoed niet sexy

Lokerse: ‘Het is belangrijk ons te realiseren dat wat we waarderen verandert.  Vastgoed is niet meer zo sexy. Het is ondersteunend aan hoe we willen leven. Het gaat niet meer om het zo groot mogelijke huis, maar om de plek waar mensen comfortabel kunnen wonen, werken en winkelen.’

Van Duijn: ‘Van stenen naar dienstverlening. Van woning naar wonen.’

Oremus: ‘Ik moet het elke keer weer tegen mezelf zeggen. Voor nieuwe generaties is bezit  niet meer zaligmakend, het gaat om het gebruik.’

Van Duijn: ‘Toch is er ook een groep die vastgoed ziet als een stabiele investering. We hebben het afgelopen jaar veel woningen verkocht aan mensen die een huurwoning achterlaten. Los van de waardering van het gebruik, zien we door de lage rente meer belangstelling voor vastgoed ontstaan. Ouders fluisteren dat ook in.’

Is het Amsterdam, G4 of G10?

Van Roggen: ‘Je hebt Amsterdam en de rest van Nederland. Ik zie in Den Haag of Rotterdam echt nog geen oververhitting ontstaan.’

Oremus: ‘Ik zie een schifting ontstaan tussen de G4 en de rest van Nederland. Eindhoven doet het ook goed.  Op Vinex-locaties in de buurt van Den Haag ontstaat ook een behoorlijke druk. Met opvallende prijsstijgingen. Als daar woningen binnen 24-uur worden verkocht, vind ik dat opmerkelijk.’

Onvoldoende aanbod

Van Duijn: ‘Wij zien een olievlekwerking. Nu kopen Amsterdammers ook in Amersfoort. Tien jaar geleden gebeurde dat niet. Ik maak me wel zorgen over Amsterdam. Een geleidelijke groei zou beter zijn. De overheid zou wat mij betreft wat meer regie mogen voeren op aantallen. De oververhitting is het gevolg van onvoldoende aanbod. Gemeenten in de periferie van onze steden moeten opschalen, maar ik heb niet de indruk dat ‘het kwartje’ al overal is gevallen. Het gaat ook niet alleen om nieuwe Vinex-locaties. Sloop de verouderde delen van de stad; toon het lef die slechte plekken beet te pakken.’

Lokerse: ‘Op veel plekken kan een urbane leefstijl. Maar als een bedrijf echt talent wil aantrekken, dan vestigt het zich eerder in Amsterdam dan in  Rotterdam, Utrecht of Den Haag. In internationale marketingcampagnes zou veel nadrukkelijker naar voren moeten komen dat wij een stadsstaat zijn die relevant is op het wereldtoneel. We moeten de stad groter maken. Dat kan bijvoorbeeld als Den Haag, Utrecht en Rotterdam zich ook Amsterdam noemen. Amsterdam is het sterkste merk in de Randstad. Máák die stad van 7 miljoen inwoners. De waardecreatie voor alle bewoners zal op lange termijn groot zijn, zonder afbreuk te doen aan de kwaliteit van leven.’

Oremus: ‘Maar dan moet de onderliggende structuur wel kloppen. Dan moet het openbaar vervoer op orde zijn. Als dat goed is ingeregeld, dan kan de hele Randstad profiteren van de magneetwerking van Amsterdam’

De vastgoedmarkt internationaliseert. Worden Nederlandse spelers ingehaald door internationaal opererende partijen?

Van Duijn: ‘De ontwikkeling en bouw van woningen in eigen land verandert niet. Buitenlandse investeerders vragen geen grote aanpassingen. Wel vraag ik mij af hoe lang dergelijke partijen in ons land actief blijven?’

Beter inzicht

Oremus: ‘Vaak wordt de suggestie gewekt dat buitenlandse spelers professioneler zijn dan binnenlandse vastgoedpartijen. Dergelijke partijen handelen wel meer data-gedreven. Dat hebben wij zelf gemerkt bij de overgang van bank/verzekeraar naar een Amerikaans vastgoedhuis. Ik ben daar heel positief over. We kunnen daardoor veel beter de stand in de wereld opnemen. We hebben een veel beter inzicht in de verschillende deelmarkten. Maar die wetenschap zorgt er ook voor dat partijen en masse op een bepaalde markt duiken. De Nederlandse woningmarkt wordt gekenmerkt door een laag risico en een relatief hoog rendement. Dat in combinatie van gunstige economische ontwikkeling, zorgt ervoor dat er veel kapitaal naar ons land komt.’

Is sprake van een structurele verandering?

Lokerse: ‘Ik denk zelf dat de hele samenleving internationaler wordt. Aan Nederlandse universiteiten is Engels steeds vaker de voertaal. Nederland verandert. Volgens mij stopt de toestroom van buitenlands kapitaal niet meer.’

Van Roggen: ‘Zweedse investeerders zijn tien jaar geleden teleurgesteld vertrokken. Wat is de toegevoegde waarde van die buitenlandse partijen? Een Nederlandse bank kan veel beter de situatie in eigen land beoordelen. Vastgoed is lokale business. NIBC heeft kantoren in het buitenland, maar daar doen we geen vastgoed. Wij vinden dat we de meeste toegevoegde waarde hebben in Nederland. Ik zie dat de grote makelaars eerst proberen Nederlandse partijen te bedienen. Lukt dat niet, dan kijken zij naar buitenlandse partijen.’

Lokerse: ‘Maar een partij als Blackstone gaat in ons land geld verdienen. Zij kopen slim in en analyseren goed.’

Van Roggen: ‘Het gaat er niet alleen om waar je koopt, maar zeker ook wanneer?’

Lokerse: ‘Dat weet je beter, als op internationaal niveau goed overzicht bestaat. Veel Nederlanders dachten een paar jaar geleden: daar heb je de buitenlandse partijen. Die gaan domme dingen doen. Maar ze handelden in de wetenschap dat na herstel in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk het vasteland van Europa volgt.’

Nieuwe werkelijkheid

Oremus: ‘De waarheid ligt ergens in het midden. Bij dergelijke bedrijven bouwen whizzkids uitgekiende modellen. Data maken het mogelijk bepaalde ontwikkelingen te voorspellen. Dat is de nieuwe werkelijkheid. Meer partijen gaan dat doen, wij ook. Maar die econometrist is nooit de dealmaker. Een koper moet altijd toegang hebben tot lokale kennis.’

Van Roggen: ‘De toestroom van buitenlands kapitaal staat niet los van de situatie op de kapitaalmarkt. Er is veel te veel geld in omloop.  We leven in een soort van droom. Alles stijgt. Iedereen lijkt happy. De huizenprijzen in Amsterdam worden door de gecreëerde overliquiditeit misschien nog twee keer zo hoog, maar op enig moment moet de rekening worden betaald.’

Wanneer is de cyclus op zijn hoogtepunt?

Lokerse: ‘De piek laat zich moeilijk voorspellen. Neergang op het Europese vasteland volgt altijd na klappen in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk. Omgekeerd geldt dat ook.’

Van Roggen: ‘Voordeel is wel dat banken het nog tamelijk rustig aan doen. Wij financieren sommige kantorenportefeuilles met een loan to value van 45 procent. In 2007 was 95 procent geen probleem. We zien nu wel dat de vraag naar leverage omhoog gaat. Dat is een teken, maar ik hoor nog geen alarmbellen rinkelen.’

Blackstone heeft aangekondigd in Nederland een omvangrijke kantoorportefeuille te willen verkopen. Is dat een teken aan de wand?

Lokerse: ‘ Dat is een teken dat de kantorenmarkt zich heeft hersteld. Ik moet wel voorzichtig zijn. Niet zelden hebben dergelijke partijen een horizon van drie tot vijf jaar. Het kan ook zo zijn dat de eerder uitgedachte investeringsdoelstelling kan worden gerealiseerd. Bovendien speelt vrijstelling van overdrachtsbelasting bij verkoop binnen drie jaar een rol. Een aantal buitenlandse partijen maakt daarvan gebruik.’  

Van Duijn: ‘Is dat goed voor de Nederlandse markt, dat partijen met grote bedragen voor slechts drie jaar instappen?’

Kortere termijnen

Lokerse: ‘Het gaat niet om: gezond of ongezond. We kunnen geen muur om Nederland zetten. In de Verenigde Staten en Verenigd Koninkrijk zijn korte doorlooptijden heel gebruikelijk.  Ook Nederlandse vastgoedfondsen zullen vaker een kortere termijn aanhouden.’

Oremus: ‘Nederlandse institutionele beleggers zullen om hun portefeuilles op peil te houden actiever gaan handelen. Maar het onderliggend vastgoed moet wel kloppen. Kwaliteit blijft belangrijk.’

Tot slot buigt het panel zich over de verkoop voor de zomer van Propertize aan Lone Star Funds.

Komt er een nieuwe financier op de Nederlandse vastgoedmarkt?

Oremus: ‘Ik had het wel mooi gevonden als er een nieuwe Nederlandse bank zou zijn ontstaan. Wij hebben tijdens de crisis gemerkt hoe afhankelijk we zijn van de drie Nederlandse grootbanken. Ook onze huisbank gaf toen even niet thuis, maar Lone Star zal niets anders doen dan de leningen te gelde maken.’

Van Roggen: ‘Voor de vastgoedmarkt is de verkoop van Propertize alleen maar goed.  Op die manier wordt in versneld tempo een aantal problemen opgelost. Zo ontstaan weer kansen om iets nieuws te maken.’

Vastgoedmarkt Expert-panel

Het Vastgoedmarkt Executive Expert-panel komt viermaal per jaar bijeen om actuele ontwikkelingen in de vastgoedsector te bespreken en van commentaar te voorzien. Het panel telt acht financiers, beleggers, ontwikkelaars en adviseurs, die ieder tweemaal aan tafel zitten. Naast de deelnemers aan deze sessie bestaat het panel in 2016 uit Jaap van Rhijn (Colliers Nederland), Roel Vollebregt (BAM Bouw en Vastgoed), Rutger Schuur (ABN Amro) en Henk Jagersma (Syntrus Real Estate & Finance)

Wie zitten er aan tafel?

  • Jeroen Lokerse, managing partner Cushman & Wakefield Nederland
  • Maarten van Duijn,  directievoorzitter Vastgoed van Heijmans
  • Jan Willem van Roggen, managing director NIBC Corporate Banking
  • Paul Oremus, country manager Nederland CBRE Global Investors

Het verslag in quotes

Jeroen Lokerse: ‘Máák die stad van 7 miljoen inwoners. De waardecreatie voor alle bewoners zal op lange termijn groot zijn’

Maarten van Duijn: ‘Van stenen naar dienstverlening. Van woning naar wonen.’ 

Jan Willem van Roggen: ‘We leven in een soort van droom. Alles stijgt. Iedereen lijkt happy.’  

Paul Oremus: ‘Voor nieuwe generaties is bezit niet meer zaligmakend. Het gaat om het gebruik.’

Met veel dank aan HNK. 

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van september 2016. 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels