nieuws

Cofinimmo aast op Nederlands zorgvastgoed

Geen categorie

Cofinimmo heeft 500 miljoen euro beschikbaar voor nieuwe investeringen in de Europese zorgvastgoedmarkt. Het geld is hoofdzakelijk bestemd voor Nederland en Duitsland. Het Belgische vastgoedfonds wil zijn Nederlandse zorgportefeuille minstens verdubbelen.

‘Nederland is voor ons door alle veranderingen in het zorgstelsel een interessante markt geworden. We zien daar door de scheiding van wonen en zorg in de verpleeg- en verzorgingstehuizen volop mogelijkheden’, spreekt CEO Jean-Edouard Carbonnelle enthousiast in het Brusselse hoofdkantoor van Cofinimmo. Minstens een verdubbeling van de huidige Nederlandse zorgvastgoedportefeuille ter waarde van 100 miljoen euro acht de topman de komende twee à drie jaar ‘zeer wel’ mogelijk. ‘En als we meer kansen zien in de Nederlandse markt, dan zouden we weleens ruimschoots boven dat bedrag uit kunnen komen’, vult Sébastien Berden, hoofd Zorgvastgoed, aan. Het nieuwe investeringsprogramma van 520 miljoen wordt gefinancierd uit de opbrengst van de recente kapitaalsverhoging.

Cofinimmo, opgericht in 1983, is met een vastgoedportefeuille van 3,2 miljard euro en een marktkapitalisatie van 1,5 miljard euro het grootste beursgenoteerde vastgoedfonds van België. Tien jaar geleden lag de focus volledig op kantoren, Brusselse kantoren in het bijzonder. Vervolgens werd uit het oogpunt van risicospreiding en de leegstandsproblemen die zich toen begonnen af te tekenen in de Brusselse kantorenmarkt een diversificatiestrategie ingezet.

 

Eerst Duitse acquisitie 

Het fonds zag vooral groeikansen in de sterk versnipperde binnenlandse zorgmarkt. Al snel betraden de Belgen ook de Franse zorgvastgoedmarkt, waar zij inmiddels een behoorlijke partij meeblazen. In Nederland is het bedrijf sinds 2012 actief. Vorig jaar werd ook de eerste Duitse acquisitie verricht, een revalidatiekliniek in Baden-Baden.

Ongeveer 41 procent van de totale portefeuille van Cofinimmo bestaat thans uit zorgvastgoed. Dat wordt via het nieuwe investeringsprogramma opgekrikt naar 47 procent in 2017, schetst Carbonnelle. Het aandeel van de kantorenportefeuille zal tegen die tijd gedaald zijn van 41 procent tot 36 procent. ‘Het ligt voor de hand’ volgens hem dat ook na 2017 fors ingezet zal worden op zorgvastgoed, al zijn daar nu nog geen concrete plannen voor.

De resterende vastgoedportefeuille van Cofinimmo bestaat uit duizend cafés, waarvan 250 in Nederland ter waarde van 150 miljoen, verhuurd aan de wereldbrouwer Inbev en nog zo’n 350 verzekeringsagentschappen, gesitueerd in Frankrijk en allemaal verhuurd aan verzekeraar MAAF. Verder heeft het vastgoedfonds in België nog een aantal pps-projecten, waaronder één gevangenis, politiebureaus en brandweerkazernes, dat kasstroom geneert. Het eigendom van dit vastgoed zal na afloop van de zeer langjarige pps-contracten aan de betrokken overheden vervallen.

De sterke voorkeur voor zorgvastgoed wordt ook gedreven door de uitstekende resultaten van dit deel van de portefeuille. De zorgportefeuille kent een positieve waardeontwikkeling. De bezettingsgraad bedraagt liefst 99 procent met een gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten van 16,3 jaar. In de kantorenportefeuille worstelt het fonds daarentegen met tien procent leegstand en moet er na jaren afwaarderen nog steeds regelmatig licht afgeboekt worden. De kantorenportefeuille bestaat voor een flink deel uit oudere panden, waarvan een aanzienlijk deel stamt uit eind twintigste eeuw. Cofinimmo voert een actief vernieuwingsbeleid waarbij oude (leegstaande) kantoorgebouwen worden omgevormd tot appartementen of woonzorgcentra of na een ingrijpende renovatie als nieuw in de markt worden gezet.

‘Met het vijftien man sterke zorgteam onder leiding van Sébastien Berden beschikken wij over een voor Europa unieke kennisbundeling’, spreekt Carbonnelle trots. Hoewel er talloze verschillen bestaan in de Europese zorgstelsels is één trend volgens Carbonnelle en Berden overal gelijk: voortschrijdende privatisering en burgers die meer uit eigen zak moeten bijdragen.

 

 Inhaalslag

In tegenstelling tot wat menigeen denkt, loopt Nederland in het segment van de ouderenzorg niet voorop in deze ontwikkeling, maar juist achter vergeleken met landen als België en Frankrijk. ‘Al wordt er thans wel een flinke inhaalslag gemaakt met de scheiding van wonen en zorg in de Nederlandse verpleeg- en verzorgingstehuizen’, stelt Berden.

Volgens Berden liggen de kosten per bewoner van een Nederlands verzorgingstehuis doorgaans substantieel hoger dan in een Belgische instelling. Het sterk versnipperde Nederlandse zorglandschap en inefficiënt vastgoed zouden daar vaak mede debet aan zijn, stelt hij. De consolidatie die in België de afgelopen jaren heeft plaatsgevonden, moet in Nederland eigenlijk pas beginnen. Bovendien bedraagt het deel dat de bewoner zelf bijdraagt in Nederland (bijvoorbeeld. via de inkomensafhankelijke eigen bijdrage) vaak minder dan de helft van wat Belgische of Franse bewoners uit eigen portefeuille bijdragen. In België is dat vaak liefst 50 euro per dag. ‘Dit voert de druk op de duurzaamheid van het Nederlandse systeem alleen maar op’, aldus Berden.

 

Na een paar kleine acquisities in 2012 deed Cofinimmo eind 2014 in de Nederlandse zorgvastgoedmarkt van zich spreken met de overname van een portefeuille van dertien objecten verspreid over het land. Met deze investering van 71,9 miljoen euro kwam de Nederlandse vastgoedportefeuille van Cofinimmo uit op in totaal 90 miljoen euro. De aankoop betrof acht operationele centra en vijf ontwikkelingsprojecten. Verkopende partij Green Real Estate maakt onderdeel uit van het familiebedrijf Zeeman. De gebouwen zijn verhuurd voor gemiddeld vijftien jaar aan elf verschillende private en non profit zorginstellingen. Deze zijn gespecialiseerd in geriatrie, psychiatrie en gehandicaptenzorg. Tot de huurders in Nederland behoren onder andere Bergman Clinics, Domus Magnus, European Care Residences, het Leger des Heils, Philadelphia en een aantal plaatselijke zorgstichtingen.

Voor nieuwe acquisities focussen de Belgen zich in Nederland vooral op zorgorganisaties met eigen vastgoed dat zij willen afstoten en terughuren of zorgclubs die nieuwbouw willen plegen.

Cofinimmo kijkt naar projecten zowel in het ‘care’ (lange termijn zorg voor bijvoorbeeld bejaarden) als ‘cure’-segment (acute zorg, diagnostiek geleverd door ziekenhuizen, klinieken of eerste lijnorganisaties). Dat zal vooral gebeuren via zogenoemde sale and leasebackconstructies in combinatie met langjarige huurcontracten.

‘Bestaand vastgoed overnemen vinden we prima, mits het maar toekomstbestendig is’, legt Berden uit. ‘Waar we niet zo zot van zijn, zijn monumentale panden zoals bijvoorbeeld kloosters die tot verpleeg- of verzorgingstehuis zijn omgebouwd. Naar verhouding heb je dan heel veel gezamenlijke ruimten, bovendien vreten ze energie aan stoken en koeling met al die hoge plafonds en lange gangen. Een goed ontworpen gebouw kost meer maar spaart je een fortuin uit aan operationele kosten.’

 

 Levendige omgeving

Cofinimmo wil zich richten op de Randstad en enkele andere regio’s met interessante demografie zoals Zuid-Nederland. Berden: ‘We zitten liever niet in landelijke gebieden. We prefereren een binnenstedelijke omgeving. Vanuit zorgperspectief is het voor senioren ook het beste als hun verzorgingstehuis integraal onderdeel uitmaakt van een levendige omgeving.’

Bovendien, daar doen de Belgen niet ingewikkeld over, is de waardeontwikkeling van stedelijk vastgoed ook beduidend gunstiger. ‘Stel dat het gebouw een andere bestemming moet krijgen omdat bijvoorbeeld de betreffende zorgclub omvalt, dan is het veel gemakkelijker een andere huurder of koper te vinden in Amsterdam dan ergens op de Veluwe.’

Selectiecriterium bij uitstek vormt de kwaliteit van de huurder. Door alle overheidsbezuinigingen is de continuïteit en draagkracht van de gemiddelde zorgverlener in ons land een punt van aandacht geworden. Zeker voor partijen die langjarig zaken met ze willen doen. Berden: ‘Een huurcontract is pas echt iets waard als beide partijen ook daadwerkelijk in staat zijn hun verplichtingen al die jaren te honoreren. Bij elk nieuw project screenen we de financiële stabiliteit en de kwaliteit van het management uitvoerig. Bij de selectie van nieuwe investeringsobjecten zit daar veel in.’

 

 

Unieke positie op Europese zorgvastgoedmarkt

Cofinimmo is het enige beursgenoteerde vastgoedfonds in Europa dat in vier verschillende landen opereert in de zorgmarkt en ook nog in meerdere deelsegmenten van die rijk geschakeerde sector acteert.

Er zijn in Europa wel enkele andere genoteerde vastgoedfondsen actief in de zorgmarkt, zoals het Franse Icade en het Britse Octopus, maar die zijn alleen binnen de eigen landsgrenzen actief en ook slechts in een bepaald segment van de zorgmarkt. Vergeleken met Amerika waar zorgvastgoed al tientallen jaren als een volkomen volwaardige beleggingscategorie geldt, heeft Europa nog een inhaalslag te maken. Drie van de tien grootste beursgenoteerde Amerikaanse vastgoedfondsen (REIT’s) zijn gespecialiseerd in zorgvastgoed.

Dat Cofinimmo op meerdere borden speelt in de zeer complexe Europese zorgvastgoedmarkt heeft alles te maken met de nagestreefde risicospreiding door geografische en sectorale diversificatie. Overal in Europa staan de miljarden slurpende stelsels van sociale zekerheid ter discussie. Dat brengt kansen – maar ook risico’s – met zich mee. Door niet alle eieren in een mandje te leggen dekt Cofinimmo zich in tegen eventuele maatregelen die juist schadelijk zou kunnen uitpakken voor de bedrijfsactiviteiten.

Het grootste deel van de zorgportefeuille is in België gesitueerd (63,5 procent). Daarna volgt Frankrijk (29,6 procent), Nederland (6 procent) en Duitsland (0,9 procent). De zorgportefeuille telt 134 gebouwen en 13.443 bedden ter waarde van 1,289 miljard euro (stand 31 december 2014). Het betreft woonzorgcentra, revalidatiecentra, psychiatrische instellingen, acute zorgklinieken en consultatiegebouwen.

 

Auteur: Erik Wiegerinck 

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van juni-juli 2015 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels