nieuws

‘Data-analyse leidt tot snellere en betere investeringen’

Geen categorie

Nieuwe technologie zal het van beleggers de komende jaren ingrijpend veranderen. de analyse van gegevensstromen maakt snellere en betere investeringsbeslissingen mogelijk, stelden vier deskundigen uit de praktijk tijdens de Yardi rondetafelsessie Technologie voor beleggers in de stand van Vastgoedmarkt tijdens Provada 2016.

Achter twee statafeltjes in het theater in de Vastgoedmarkt-stand stonden directeur Floris Haentjens van de Hilversumse belegger Inside Investments, hoofd Vastgoed Nederland George van Hooydonk van pensioenfondsbelegger MN, regional director European sales Richard Gerritsen van Yardi Systems en Feike Siewertsz van Reesema van de Amsterdamse woningbelegger Siewertsz Beleggingen en onder andere vertegenwoordiger van het beleggingsvehikel Aventicum (Qatar Investment Authority en Credit Suisse) in Nederland. De discussie werd geleid door Vastgoedmarkt-hoofdredacteur Johannes van Bentum.

Steeds meer datastromen komen voor beleggers beschikbaar, waarmee zij hun voordeel kunnen doen. Zo is bijvoorbeeld aan de hand van verkeersstromen het succes van een belegging in een kantoorpand aardig te voorspellen. Door dergelijke gegevens mee te wegen is het makkelijker een goed renderende investering te doen.

Vernieuwers in de vastgoedsector studeren op de mogelijkheid om de zogeheten blockchain-technologie – bekend van de digitale munteenheid Bitcoin – in te zetten om het voor particulieren mogelijk te maken mee te investeren in grote vastgoedtransacties, alsof zij op de beurs handelen.

Door het digitaal samenbrengen van vraag en aanbod worden steeds vaker intermediairs als makelaars uitgeschakeld. Ongetwijfeld de reden waarom Savills onlangs koos voor een investering in de Britse online makelaar Yopa. En kan een rekenmodel met slimme algoritmes op basis van grote datastromen op termijn de rol van de taxateur overnemen?

Welke technologie gebruik je zelf?

Directeur Floris Haentjens van Inside Investments trapt af: ‘We gebruiken Yardi als asset management-module en daarnaast Vastgoeddata. Dat is een platform dat verschillende datastromen bij elkaar brengt en inzicht geeft in welke huurder rondom je pand zitten, welke bewegingen en transacties zich in het gebied voltrekken. Daarnaast hebben wij Locatus, voor passantenstromen en marktonderzoek naar huurdersbewegingen.’

Sociale media zet zijn onderneming vooral in op het vlak van marketing. ‘Om huurders te vinden, maar ook om te weten wie onze doelgroepen zijn. We bezitten een winkelcentrum in Lelystad en via social media kunnen wij zien wie onze bezoekers zijn, hoe oud ze zijn, waar ze vandaan komen, zelfs hun interesses kunnen wij hiermee achterhalen.’

Stellen beleggers andere eisen aan managementsoftware?

Commercieel verantwoordelijke Richard Gerritsen van Yardi Systems in Europa: ‘Wat wij overal zien is dat beleggers steeds sneller antwoord op hun vragen verwachten. Een antwoord vergt nu vaak enkele dagen en een aantal menselijke handelingen. Dat is vreemd. Want wanneer ik wil weten wie president van Botswana is, vertelt Google mij dat in enkele milliseconden, het is Ian Khama. Ik zou het raar vinden als een medewerker van Google daar nog tussen zit. Wanneer het gaat over de performance van een portefeuille van miljoenen of miljarden is dat echter opeens heel gebruikelijk.

George van Hooydonk herkent dat beeld, maar blijft vertrouwen op buikgevoel: ‘Vijftien jaar geleden was de achterkant van een sigarendoos heilig. Stiekem doen we dat nog steeds, we willen altijd om een gebouw heenlopen voor het buikgevoel.’ Maar daar kan hij tegenwoordig niet meer bij de beleggingscommissie aankomen. Vandaar dat het bedrijf heeft gekozen voor het implementeren van het managementsysteem Rems van Yardi-concurrent Kalshoven. ‘De modellen die we gebruiken moeten uniform zijn, moeten door compliance gelezen kunnen worden en door de externe accountant. Daarmee willen wij een grote slag maken.’

Worden gegevens wordt steeds belangrijker?

Haentjens meent van wel: ‘Overal waar wij gaan laten wij gegevens achter. Steeds meer bedrijven koppelen die deze gegevens aan elkaar om daar informatie van te maken. Uiteindelijk moet die informatie tot meer inzicht leiden.’ Hij denkt bijvoorbeeld aan het tijdrovende due dilligence-traject bij de aankoop van een pand. Nu vergt het verzamelen van alle beschikbare informatie nog veel tijd en moeite voor er een gedegen commerciële analyse kan worden gemaakt.’Een partij als Locatus heeft daar een stapje in gezet door een risicoclassificatie van de winkelgebieden te maken.’

Hoe meer gegevens beschikbaar zijn, hoe groter de transparantie, waardoor volgens Haentjens snellere en betere beslissingen kunnen worden genomen. ‘Vastgoed dat niet langer aantrekkelijk is kan dan direct worden getransformeerd, want we weten met z’n allen: daar gaat het niet meer gebeuren.’

Analyseert de vastgoedbelegger meer data?

Van Hooydonk ziet een verschuiving: ‘Als wij naar een winkelcentrum kijken of een single asset in een winkelstraat, natuurlijk kijken wij dan naar de passantenstromen. Op kantorengebied moeten wij daar veel meer aan gaan doen. Al die mensen die elke dag langs het WTC wandelen? Wat weten wij van hen? We lopen de hele dag met de telefoon rond, als een soort derde hand. In vastgoed gaan wij daar een slag in maken – dat wordt ontzettend gaaf.’

Gerritsen ziet data als een beginpunt. ‘De komende tijd zal moeten blijken wat wij daar allemaal mee kunnen. Neem de taxiservice Uber – wat technologie betreft is dat weinig indrukwekkend. Maar het heeft wel de taxibranche volledig op z’n kop. In discussies duikt regelmatig de vraag op of rekenmodellen en algoritmes de rol van de taxateur gaan overnemen. Als Google een zelfrijdende auto kan ontwikkelen die live enorme hoeveelheden gegevens verwerkt, hoe ingewikkeld is het dan om een goede forecast te maken van de performance van een stilstaand pand?’

Technologie is nog verre van zaligmakend, betoogt Fieke Siewertsz van Reesema: ‘Wat ik mis is de emotie. Buitenlandse investeerders vragen mij als locale partner omdat ze iemand willen hebben die rond een gebouw loopt en zegt: ‘Jongens, hier zitten we goed’.’ Hij leunt op zijn beurt sterk op locale experts als makelaars. Hij wijst naar John, een makelaar uit Amsterdam Zuidoost die in het publiek in de stand zit. ‘John beheerst de taal die daar gesproken wordt. Ik niet. Dat kan geen big data voor mij leveren. De dynamiek in Zuidoost, de vraag die per week kan verschillen, die vertaalt John voor mij beter dan wie ook.’

Haentjens is dat faliekant met hem oneens: ‘Door het gedrag van de mensen die daar wonen in kaart te brengen – datastromen, aankopen, Facebook – kun je heel goed zien wat er in een gebied gebeurt.

Siewertsz van Reesema zet technologie vooral in om het serviceniveau aan huurders van zijn beleggingswoningen te verhogen. ‘Wij hebben een eigen app ontwikkeld waarmee mensen een foto kunnen maken van hun klacht – lekkende kraan, barst in het raam – die zij uploaden. Die komt direct bij een reparatiebedrijf terecht dat de klacht oplost. De snelheid van klachtafhandeling is enorm verbeterd. Het is maar een klein onderdeeltje, maar wel belangrijk.’

Technologie heeft ontegenzeggelijk invloed op hoe vastgoed wordt gebruikt, stelt Gerritsen. ‘Millennials vinden het niet meer logisch ’s ochtends in de file naar een plek te gaan waar zij niet willen zijn, om daar de dingen te doen die ze ook thuis kunnen. Ik was vorige week in het Volkshotel aan de Amsterdamse Wibautstraat, voorheen de meest deprimerende straat van Nederland. Op een dinsdagmiddag om half één is het daar hartstikke druk met jonge mensen die daar aan het werk waren. De gevolgen van die verandering – mogelijk gemaakt door technologie – zie je nu in volle hevigheid op de kantorenmarkt.’

Wie praten er mee?

  • George van Hooydonk, verantwoordelijk voor alle vastgoedbeleggingen in Nederland van pensioenfondsbelegger MN.
  • Floris Haentjens, onlangs benoemd tot directeur van Inside Investments, eerder was hij er al portfoliomanager.
  • Richard Gerritsen, als European Sales regional director bij Yardi Systems commercieel verantwoordelijk in Europa voor de deze leverancier van vastgoedmanagementsoftware.
  • Feike Siewertsz van Reesema is met zijn onderneming Siewertsz Beleggingen een actieve woningbelegger en vertegenwoordigt onder andere Aventicum (Qatar Investment Authority/Credit Suisse) in Nederland.

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel verscheen in de juli-editie van Vastgoedmarkt 2016.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels