nieuws

Zorgvastgoed biedt kansen voor beleggers

Geen categorie

Nederlands zorgvastgoed staat steeds meer in de belangstelling van binnenlandse en buitenlandse beleggers. Het aantal nieuwe toetreders tot deze specifieke beleggingsmarkt groeit snel en actieve beleggers breiden hun zorgvastgoed portefeuilles verder uit. Zorgvastgoed groeit de komende jaren uit tot een volwaardige beleggingscategorie. Jeroen Hermus

Zorgvastgoed biedt beleggers de mogelijkheid om langjarig verhuurd vastgoed, dat aansluit bij de wensen van de consument, voor een aantrekkelijke prijs aan te kopen. Zij profiteren van de ‘early bird’ kansen in een markt die steeds volwassener wordt. De komende jaren gaat de transparantie en beschikbare data in deze sector aanzienlijk toenemen. Dit zal leiden tot risicoreductie en een stijging van de waarde van het vastgoed. Deze trend heeft zich eerder ook voorgedaan in de landen om ons heen en gaat zich ook bij ons voor doen. Door enkele andere beleggers wordt de onduidelijkheid over de rol van de overheid met betrekking tot de vergoedingen binnen de zorgsector nog als een groot risico gezien. Deze risico’s zijn echter beperkt als de juiste kennis van de zorgsector beschikbaar is en het vastgoed volledig aansluit bij de wensen van de zorgbehoevende consument.

Groeiende beleggersmarkt
Het beleggingsvolume in 2015 in zorgvastgoed bedroeg bijna 340 miljoen euro. Dit is een verdrievoudiging ten opzichte van twee jaar ervoor. De verwachtingen zijn dan dit volume in 2016 ruim overschreden gaat worden. In de afgelopen maanden zijn er al een aantal omvangrijke transacties gedaan en er worden momenteel nog een aantal portefeuilles te koop aangeboden. Met het toenemende volume neemt ook de groep van beleggers met interesse in dit segment snel toe. Nieuwe fondsen worden opgericht en particuliere investeerders grijpen hun kansen. Ook buitenlandse beleggers worden steeds actiever in ons land. Dit zijn bijvoorbeeld Belgische partijen, maar ook Aziaten, Duitsers en Amerikanen hebben ondertussen het nodige zorgvastgoed in bezit. Deze beleggers hebben over het algemeen veel ervaring met zorgvastgoed in hun eigen land en zien de enorme potentie van zorgvastgoed in Nederland. Ook het risico-rendementsprofiel ten opzichte van hun eigen land is vaak erg gunstig. Dit maakt het voor hen interessant om nu in te stappen.
Early-bird premium Als we de aanvangsrendementen van zorgvastgoed vergelijken met de traditionele vastgoedcategorieën is het te behalen ‘extra’ rendement duidelijk waarneembaar. Dit noemen we ook wel het ‘early bird premium’, omdat we verwachten dat dit extra rendement in de toekomst verdwijnt als de markt volwassener is. Hierdoor zullen de prijzen gaan stijgen. Naast dit extra rendement wordt zorgvastgoed vaak gezien als goede diversifier voor de portefeuilles van veel beleggers. De huurcontracten zijn vaak langer (10-15 jaar) en huurders van zorgvastgoed zijn minder conjunctuurgevoelig dan bijvoorbeeld binnen de winkel- of kantorenmarkt. Daarnaast zijn veel huurders in de zorgsector solvabel en hebben ze voldoende reserves. Er is een grote groep potentiële bewoners die de komende jaren haar intrek kan nemen in het woningvastgoed dat bij deze asset class hoort. De demografische ontwikkeling die gepaard gaat met een toename van de zorgbehoefte betekent een stijgende vraag naar verschillende typen zorgvastgoed. Daarnaast creëert het een stijgende vraag naar nieuwe concepten, zoals gezondheidscentra in de komende dertig jaar. 

Politieke invloed
Diverse beleggers vinden de kans op politieke bemoeienis nog de grootste bedreiging van de zorgvastgoedsector. De Nederlandse overheid zet in op steeds meer marktwerking en beleggers kunnen de risico’s ten aanzien van overheidsbeleid dan ook redelijk inschatten.  Wanneer een realistische huurprijs wordt gehanteerd en de juiste specifieke vastgoed- en zorgexpertise aanwezig is, is dit risico in de praktijk beperkt. Het feit dat er bijvoorbeeld momenteel diverse verzorgingshuizen leeg komen te staan, is vooral te wijten aan de erfenissen uit het verleden. Veel verouderd vastgoed is volgens vroeger opgestelde richtlijnen van de overheid gebouwd. Hiermee is dit vastgoed over het algemeen niet erg flexibel aanwendbaar. Deze richtlijnen zijn echter enkele jaren geleden afgeschaft.  Voor goed en nieuw zorgvastgoed zijn tegenwoordig vaak meerdere functionele invullingsmogelijkheden. De alternatieve aanwendbaarheid is hierdoor groter en de afhankelijkheid van de overheid beperkter. Mocht de overheid besluiten de vergoedingen voor zorg- of huisvesting te verlagen, dan zijn er twee mogelijkheden. Het gebouw kan ingezet worden voor een alternatieve functie of er vindt een privatisering van de zorg en bijbehorende woonruimte plaats. De eerste optie is gebouwafhankelijk en daarnaast spelen de marktomstandigheden in de directe omgeving een rol. De tweede mogelijkheid kan kansrijk zijn omdat de vraag naar goed ontworpen woonruimte, die voldoet aan de wensen van de (zorg)consument,  blijvend is. Deze groep zorgbehoevenden blijft immers hard groeien en daardoor wordt ‘privatisering’ voor zorgaanbieders interessant. 

Nieuwe zorgconcepten
De Nederlandse overheid heeft enkele jaren geleden marktwerking in de zorgsector geïntroduceerd. Dit heeft onder andere geleid tot een andere vergoedingsstructuur van een gedeelte van het zorgvastgoed, namelijk ‘het scheiden wonen en zorg’. Dit resulteert in het feit dat de vergoeding voor huisvesting en zorg gescheiden is en dat bewoners met een lichte zorgvraag zelf verantwoordelijk zijn voor de huisvestingslasten. Waar in het verleden mensen met een lichte zorgvraag in een verzorgingshuis gingen wonen, blijven zij nu langer thuis wonen. Een (groot) deel van deze groep heeft nog steeds de behoefte om ‘beschut’ te wonen met zorg en services in de buurt. Dit zorgt voor een enorme opkomst aan levensloopbestendige appartementen met een zorg- en servicecomponent. Volgens de ANBO moeten er de komende jaren nog minimaal 40.000 appartementen worden bijgebouwd om aan de vraag vanuit de steeds groter wordende markt te kunnen voldoen. Betrokken zorgexploitanten focussen zich vaak op het leveren van goede zorg en willen dit vastgoed graag niet zelf op de balans houden. De weg naar een belegger wordt dan ook steeds vaker gezocht. Ook in de zwaardere zorg zien we nieuwe zorg- en vastgoedconcepten ontstaan. Dit betreft voornamelijk ‘particuliere woonzorg’.
Bij deze particuliere woonvormen betaalt de bewoner zelf voor zijn huisvesting (extramuraal) en wordt er een aanvullende bijdrage betaald voor services en zorg. De particuliere woonzorglocaties bieden een goed alternatief voor ouderen met een hoog inkomen of groot eigen vermogen. Er ontstaan ook steeds meer concepten die zich richten op de minder vermogende ouderen. In een traditioneel verpleeghuis kan de eigen bijdrage van een bewoner immers ook oplopen tot 2.301 euro per maand (prijspeil 2016). Gelet op de toenemende vergrijzing en een toename van het aantal vermogende ouderen is er ook voor ‘particuliere woonzorg’ een toenemende vraag.
Ook hier focussen de meeste exploitanten zich het liefst op het leveren van goede zorg en wordt het vastgoed uitbesteed aan een belegger. Door het toenemende belang van samenwerking tussen meerdere disciplines in de gezondheidszorg worden meer zorgfuncties op één locatie geclusterd. Dit resulteert in een groeiend aantal gezondheidscentra. Deze werden in het verleden vaak ontwikkeld door woningcorporaties, bij hun echter ligt de focus nu niet meer op dit type vastgoed. Doordat de behoefte van zorggerelateerde huurders om te clusteren sterk toeneemt wordt ook dit steeds vaker ingevuld door commerciële vastgoedontwikkelaars en beleggers. 

Omliggende landen
In de landen om ons heen is ‘Healthcare’ een volwassen beleggingscategorie. Er vinden op zeer frequente basis grote beleggingstransacties plaats en er is veel (openbare) marktinformatie beschikbaar. Marktwerking is in deze landen al vele jaren eerder ingevoerd door de overheid en vastgoed is in steeds minder gevallen in eigendom van de exploitant. De zorgexploitant focust zich steeds vaker op haar primaire business: het leveren van zorg. Bijvoorbeeld in Groot Brittannië is het afgelopen jaar voor circa 3,5 miljard euro aan zorgvastgoedbeleggingen gedaan. Circa 35% hiervan is geïnvesteerd in (particuliere) verpleeghuizen. Ook in Duitsland is het afgelopen jaar voor 800 miljoen euro aan bijvoorbeeld verpleeghuizen verhandeld. Deze volumes staan nog in schril contrast met de volumes in de Nederlandse markt. 

Gebrek aan goed beleggingsproduct
Door de combinatie van nationale en internationale beleggers staat er wel veel vermogen klaar om de komende jaren geïnvesteerd te worden in de Nederlandse zorgvastgoedmarkt. Uiteenlopende ramingen hierover becijferen dit getal tussen de 750 miljoen euro en 1,5 miljard euro. Een snellere groei van het totale beleggingsvolume in de markt wordt momenteel geremd door het gebrek aan kwalitatief hoogwaardig en langjarig verhuurd zorgvastgoed. De verwachtingen zijn echter dat dit de komende jaren door de bovengenoemde trends steeds meer beschikbaar zal komen en zorgvastgoed zal uitgroeien tot een volwaardige beleggingscategorie.

Over de auteur
Jeroen Hermus MA MRICS RT, is Associate Director Healthcare bij CBRE, de grootste vastgoedadviseur ter wereld met in Nederland ruim 450 medewerkers. Jeroen is verantwoordelijk voor het Healthcare team en is met hen dagelijks actief voor opdrachtgevers met zorgvastgoed-gerelateerde vraagstukken. Zij adviseren bij aan- en verkopen, aan- en verhuren, taxaties, (nieuw)bouwbegeleiding, asset management en strategische advisering rondom zorgvastgoed(portefeuilles). Zij treden hierbij op voor zorginstellingen, woningcorporaties, ontwikkelaars, banken en beleggers. 

Dit artikel is gepubliceerd in de Vastgoedmarkt-editie van juli 2016.  

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels