nieuws

Vastgoedrecords Brussel in tijden van terreur

Geen categorie

De impact van de terreuraanslagen op de Brusselse vastgoedmarkt is verwaarloosbaar, stellen marktpartijen. Ernstiger volgens hen zijn de slechte bereikbaarheid en afbrokkelende infrastructuur van de Belgische hoofdstad. Toch verwachten adviseurs en beleggers dit jaar, dankzij de ultralage rente, nieuwe recordprijzen en -volumes voor commercieel vastgoed.

Dat gemengde sentiment voerde de boventoon tijdens de driedaagse vastgoedbeurs Realty Brussels eind mei op de locatie Tour & Taxis in Brussel-Noord. De beurs trok een recordaantal van 6.700 bezoekers. Buitenlandse investeerders die de beurs per trein aandeden, moeten echter vreemd hebben opgekeken. Op de eerste beursdag werden ze namelijk op station Brussel-Noord vergast op rookbommen van deelnemers aan de zoveelste landelijke stakingsdag, terwijl CNN talloze malen het beeld herhaalde van een vakbondslid dat in hartje Brussel een politiecommissaris bewusteloos sloeg. Op de laatste beursdag reden er daarnaast amper treinen door een wilde staking van Waalse treinconducteurs.
Veel slechter kan het imago van onze zuiderburen sinds de aanslagen in Parijs op 13 november 2015 en in Brussel van 22 maart dit jaar echter niet. België wordt vereenzelvigd met een ‘failed state’, terwijl Brussel in de wereldpers een broeinest van jihadisten heet. Brusselse ondernemers betalen ondertussen de prijs. De bezettingsgraad van de hotels was wekenlang gehalveerd. Retailers zetten het eerste kwartaal 15 procent minder om volgens handelsfederatie Comeos. In Brussel-centrum is het omzetverlies zelfs 30 procent.

Falende stad
De Brusselse Vijfhoek in het centrum kampte al met problemen. Na de invoering van de voetgangerszone in juli 2015 daalde de omzet in en rond dit gebied al met 15 tot 20 procent, aldus Comeos. ‘Dit alles is funest voor het investeringsklimaat’, zegt Peter de Waele in de wandelgangen van de Belgische vastgoedbeurs. De verkoopadviseur bij vastgoedonderneming SV Patrimonia noemt Brussel onverkort ‘een falende stad’. ‘Met negentien deelgemeenten met elk hun eigen beleid en zes verschillende politiekorpsen is de stad onbestuurbaar. De infrastructuur valt uiteen, er is geen mobiliteitsbeleid, laat staan een langetermijnvisie op de Brusselse economie. De voetgangerszone, de tunnelsluitingen en de aanslagen vormen de druppel. Internationale vastgoedbeleggers zullen zich van Brussel afkeren’, voorspelt De Waele die daar vanuit zijn functie minder rouwig om is. ‘Wij kopen en herontwikkelen vastgoed en verkopen dat aan eigenaar-gebruikers. Hoe minder kopers, hoe minder wij betalen.’
Op een vraag van Vastgoedmarkt, tijdens een investeringsseminar, spreken de deelnemers tegen dat de hoofdstedelijke vastgoedmarkt te lijden heeft onder de gebeurtenissen van 22 maart. Alexandre Lamot, voorheen directeur bij Rockspring in Londen en nu vermogensbeheerder met een portefeuille van een half miljard euro, repliceert: ‘Aanslagen zijn er overal. Het investeringsklimaat in het Verenigd Koninkrijk heeft ook nauwelijks geleden onder dertig jaar IRA-terreur. Het effect is tijdelijk. Zo daalden de passantenstromen in Brusselse winkels de eerste weken scherp, maar gingen die hard omhoog in winkelgebieden buiten de stad.’
Jos Tromp, head of Research Continental Europe CBRE, denkt niet dat er vastgoeddeals zijn afgeketst. ‘Wel leggen de aanslagen de zwakheden van België bloot: het land blijkt niet goed georganiseerd.’ Marcus Cieleback, head of Research Patrizia, ziet geen strategiewijziging bij investeerders: ‘We hebben geen vragen van bezorgde beleggers gekregen. Ze beseffen dat dit een eenmalige gebeurtenis was. Structurele problemen vinden ze wel vervelend. Zo maakten investeerders zich zorgen in 2011 toen Brussel na de verkiezingen van 2010 540 dagen lang geen regering had.’

Niet in bunkers werken
Toch is er een direct gevolg van de aanslagen aan te wijzen. De Europese Commissie heeft besloten zo’n 100.000 m2 aan geplande kantoren buiten de Europese wijk te schrappen, zo maakte EC-vastgoedhoofd Marc Séquinot bekend tijdens het CBRE Investment Seminar. Met 15 procent van de kantoren is de EC de belangrijkste gebruiker op de Brusselse markt van bijna 15 miljoen vierkante meter. ‘We hebben veel zorgen over de veiligheid van onze medewerkers. Daarom hebben we gekozen voor concentratie van ons kantorenbestand in de Europese wijk in bestaande gebouwen. Nieuwbouw daarbuiten is vanwege de vele noodzakelijke veiligheidseisen niet wenselijk. Bovendien willen we niet in bunkers werken.’
Ook leggen marktvorsers een verband tussen het klappen van een grote deal en de terreur. Het leek een kwestie van tijd voordat een Koreaans pensioenfonds het nieuwbouwkantoor voor de Vlaamse overheid van ontwikkelaar Extensa zou kopen. Het 66.500 m2 grote kantoor op Realty-locatie Tour Taxis huisvest vanaf medio 2017 2.600 Vlaamse ambtenaren. Extensa zou weliswaar een scherp aanvangsrendement hebben verlangd van 4,15 procent, maar daar tegenover stond een veilig huurcontract van achttien jaar. In mei haakte de Koreanen echter zonder uitleg af. Adviseur JLL acht het aannemelijk dat de aanslagen een rol speelden. Aziatische beleggers zouden volgens de adviseur meer worden afgeschrikt door terreur dan westerse investeerders.
De Brusselse adviseur Crombrugghe Partners stelt dat structurele problemen de kantorenmarkt van Brussel parten spelen. In reactie op de 20 procent lagere opname in 2015, waarin 370.000 m2 werd verhuurd, zegt onderzoeker Patrizia Tortolani MRICS tegen Pro-realestate.be: ‘Het onveiligheidsgevoel na de aanslagen is slecht voor het investeringsklimaat. De lage opname is echter ook een gevolg van de recente inperking van het aantal parkeerplaatsen per kantoor, onderdeel van een klimaatwet. De groeiende mobiliteitsproblemen, waaronder de sluiting van enkele verkeerstunnels, zijn ook zeer improductief.’ Met dat laatste is elke autorijdende Brusselaar het eens. De groeiende filedruk op onder meer de ring van Brussel wordt mede veroorzaakt door de erbarmelijke staat van de 25 tunnels in Brussel. De Leopold II-tunnel en de Rogiertunnel moeten regelmatig dicht doordat er brokken beton van het plafond vallen en recentelijk zijn in de Stefaniatunnel scheuren ontdekt.

Recordjaar in het verschiet
Om de noodzakelijke bouw- en infrastructurele projecten van de grond te krijgen, kan  een rol weggelegd zijn voor genoteerde vastgoedfondsen, zegt Xavier Denis, coo van Cofinimmo. ‘Wij krijgen zoveel kapitaal toegespeeld, we weten amper wat we ermee moeten doen. Voor het armlastige Brussel zouden we de ideale partner kunnen zijn. We hebben expertise die de stad nodig heeft, we zijn transparant en geloofwaardig. Eerder hebben we succes geboekt met pps-projecten voor het nieuwe justitiepaleis in Antwerpen en verschillende gevangenissen. Ik zie geen reden waarom dat niet in Brussel kan’, aldus Denis tijdens een Epra-bijeenkomst op Realty.
 Al het chagrijn ten spijt, in de beleggingscijfers is de impact van de aanslagen of slechte infrastructuur niet zichtbaar. De Belgische commerciële vastgoedmarkt bleef vorig jaar net als in 2014 erg in trek bij buitenlandse investeerders. Van het totale beleggingsvolume van 4 miljard euro namen buitenlanders 57 procent voor hun rekening. China was de grootste niet-Europese opkoper met 850 miljoen euro, gevolgd door Amerikaanse beleggers met een kleine half miljard euro. Het eerste kwartaal waarin in totaal voor 1,3 miljard euro werd geïnvesteerd, verloopt volgens hetzelfde patroon: veel buitenlandse beleggers die steeds meer geld neerleggen. Zo kocht Real I.S. dit voorjaar het Immobel-kantoorproject Black Pearl aan Rue Montoyer 14 tegen een recordlage yield van 3,8 procent. De Duitse institutionele belegger legde 55 miljoen euro neer voor het 11.000 m2 grote kantoor dat vanaf begin 2017 voor vijftien jaar wordt verhuurd aan de Europese Unie.
Maxime Kumpen, de kersverse ceo CBRE België en Luxemburg, rekent dit jaar op een verdere yieldcompressie. ‘Mei 2015 voorspelden we dat de prime yields 40 tot 70 basispunten zouden aanscherpen. Die voorspelling is uitgekomen met prime yields eind 2015 van 4 procent en lager. Er zijn signalen van een verdere aanscherping. In een CBRE-peiling onder vijftig beleggers blijkt dat beleggers dit jaar 6,4 miljard euro beschikbaar hebben, waarvan 2,7 miljard euro voor kantorenvastgoed. Al dat kapitaal en die beleggers zijn op zoek naar de beste producten, terwijl het core-aanbod in Brussel schaars is. De lage rente en lange huurcontracten blijven buitenlandse beleggers naar Brussel drijven. Er ligt een recordjaar in het verschiet met historisch lage rendementen en hoge beleggingsvolumes. ‘
Piet van Poppel, country manager Belgium bij CBRE Global Investors, verwacht dat de piek op 3,75 procent zal liggen. ‘Veel van onze equity-cliënten eisen een yield van 4 procent cash-on-cash. Bovendien verlangen ze een premie als ze een Brussels kantoor in plaats van een Londens kantoor kopen. Niettemin is een rendement van 3,5 procent met achttien jaar huur een fantastische deal voor verzekeraars in het licht van Solvency II.’ De Belgische projectontwikkelaar Allfin denkt dat in de Europese wijk dit jaar zelfs een yield van 3,5 procent mogelijk is. Real I.S., verantwoordelijk voor  het de recordlage yield van 3,8 procent, onderschrijft dat. Volgens de Duitse belegger is er veel concurrentie, terwijl nieuw product er niet is.

Auteur: Martijn van Leeuwen 

Dit artikel is gepubliceerd in de Vastgoedmarkt-editie van juli 2016. 

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels