nieuws

Vastgoedmarkt Expert-panel: ‘We zitten in een wonderlijk monetair experiment’

Geen categorie

Wat staat Nederland te wachten als de rente gaat stijgen? En hoe komen we aan meer betaalbare huurwoningen in het middensegment? Het Vastgoedmarkt Expert-panel denkt niet alleen in termen van winst of verlies, maar maakt zich ook zorgen over mogelijke ontwrichting van onze samenleving.

Vastgoedmarkt Expert-panel: ‘We zitten in een wonderlijk monetair experiment’

Paul Oremus, Country Manager Nederland CBRE Global Investors, is waakzaam voor toekomstige rentestijgingen. ‘Wij voorzien dat de rente nog lange tijd op een laag niveau zal blijven en dat een toekomstige stijging geleidelijk zal verlopen. Investeerders komen dus niet voor verrassingen te staan, maar de keerzijde van die lage rentestand is wel dat veel kapitaal een andere bestemming zoekt. Vastgoed is een goed alternatief, maar wat gebeurt er als het rendement op obligaties weer stijgt? Hoe onderscheidend is dan nog de vastgoedmarkt?’

Volgens hem is de situatie nu wel anders dan bij het uitbreken van de crisis negen jaar geleden. ‘Toen waren de LTV’s erg hoog. Nu wordt meer met equity en minder met vreemd vermogen gefinancierd. De afgelopen jaren is de markt veel transparanter geworden. Bovendien hoop ik dat de veranderingen geleidelijk zullen gaan. Van de ECB mag worden verwacht dat ze op een verstandige manier reageert, maar het renteniveau zal op enig moment omhoog gaan.’

Geen paniek

Rutger Schuur, hoofd real estate clients ABN Amro, verwacht geen snelle veranderingen in het renteniveau. ‘De rente staat op het laagste niveau sinds vijfhonderd jaar. Dat is nog niet voorbij. De korte rente zal laag blijven. Wij verwachten wel dat de lange rente in de tweede helft van dit jaar iets zal stijgen, maar er is geen reden voor paniek.’ Roel Vollebregt, directievoorzitter BAM Bouw en Vastgoed, deelt die verwachting. ‘We zitten met zijn allen in een wonderlijk monetair experiment, maar een abrupte rentestijging ligt niet in de lijn der verwachting.’

Wel bespeurt Jaap van Rhijn, senior real estate consultant en CEO Colliers Nederland, door de toestroom van kapitaal een grote druk op de markt. ‘Producten die we anderhalf jaar geleden dachten niet te kunnen verkopen, weten we alsnog te slijten. Maar als de LTV’s in de pas blijven lopen, als banken niet te royaal financieren, dan kan een daling van vastgoedwaardes zonder grote gevolgen worden opgevangen.’

Vastgoedmarkt heeft tijdens Provada een rapport uitgebracht over Rotterdam. ‘Beleggers kopen kantoren zonder zicht op gebruikers.’

Van Rhijn: ‘Dat is een merkwaardig fenomeen. Alleen al in Rotterdam zoeken we voor 25.000 m2 naar gebruikers. De kantorenmarkt wordt weer primair gedreven door de geldmarkt en niet door de fundamentals van het vastgoed. Dat zal de werking van de markt doen veranderen. Ik verwacht dat we naar een periode gaan van kortere contractduur. Als verplaatsen makkelijker wordt, dan zal de strijd om het behoud van de zittende verhuurder zich verharden.’

Verder ziet Van Rhijn op bepaalde plekken een tekort aan goede kantoren ontstaan. ‘In Amsterdam hebben zoekende partijen het heel lastig om passende huisvesting te vinden. Via sloop en transformatie is 500.000 m2 kantoorruimte uit de markt gehaald. Gebieden als de Zuidas, Overamstel, Zuidoost, zelfs Sloterdijk, doen het goed. We kunnen ook nog wel wat ‘verborgen leegstand’ op de markt brengen, maar dat is beperkt. Ik zie dat collega’s hun verkoopteams afbouwen, omdat er te weinig transacties plaatsvinden’. Het zou fijn zijn als er in Amsterdam op die plekken weer nieuwe kantoren worden bijgebouwd.’

Oremus waarschuwt voor al te optimistische verwachtingen. ‘De Nederlandse kantorenmarkt laat een wisselend beeld zien. Er zijn locaties waar het goed gaat en locaties waar het veel minder gaat. De marktomstandigheden in Amsterdam zijn uniek, maar de Plaspoelpolder in Rijswijk bijvoorbeeld heeft de weg omhoog nog niet gevonden. Bovendien is daar geen sprake van transformatie. De ombouw naar woningen komt daar niet van de grond, simpelweg omdat niemand in de Plaspoelpolder wil wonen.’

Van Rhijn: ‘Elders lukt dat wel. In Nieuwegein bijvoorbeeld worden kantoren omgebouwd voor de huisvesting van starters op de woningmarkt. Dat zijn misschien niet de huizen waar we zelf willen wonen, maar het neefje of nichtje dat niet langer bij de ouders thuis wil wonen is daar wel mee geholpen.’

Betere faciliteiten

Het expert-panel staat stil bij de roep om meer hospitality op de kantorenmarkt.Schuur: ‘Een kantoor wordt steeds meer en prettige werkplek. Ik ben opgeleid aan de Hotelschool. Ik zie meer raakvlakken ontstaan, maar dat is iets wat we nog moeten ontdekken.’

Vollebregt wijst op toenemende aandacht voor goede voorzieningen. ‘Ik zie dat in het AM Huis, het kantoor van AM in Utrecht, tegenwoordig veel meer aandacht wordt geschonken aan voorzieningen. Betere horeca. Betere faciliteiten. Door op een slimme manier fun en moderne technologie met elkaar te verbinden kunnen we de werkomgeving gezonder maken.’

Gaan we op kantoor slapen?

Van Rhijn: ‘In Silicon Valley proberen grote bedrijven er voor te zorgen dat mensen binnen de campus slapen. Maar past dat bij de Nederlandse volksaard? Ik geloof dat een Nederlander toch graag nog een niemandsland heeft tussen wonen en werken. Ik weet ook niet of bij het in elkaar overlopen van werk en privé de productiviteit omhoog gaat.’

Oremus: ‘Voor ons is het codewoord: service. We komen er niet meer met alleen een goede locatie. Goede dienstverlening en een goed klimaat worden steeds belangrijker. We gaan niet op kantoor slapen, maar het combineren van concepten wordt belangrijker. In WTC Amsterdam hebben we een hotel geopend waar het ’s avonds aantrekkelijk is. Steden als Sydney of New York kunnen wat dat betreft dienen als voorbeeld: dat zijn duurzame plekken met veel dienstverlening en goede woningen. In Nederland bevinden we ons nog lang niet op dat punt.’

De tijd van monofunctionele kantoorgebieden als Papendorp (Utrecht) is dus voorbij?

Schuur: ‘Utrecht is een mooi voorbeeld. Papendorp is ontwikkeld als kantorenpark, maar de interessante ontwikkelingen doen zich voor rond het Jaarbeursplein. Dat is een fantastische kantorenlocatie. Dicht bij het station. Dicht bij de binnenstad.’

Van Rhijn: ‘Gebruikers zoeken afwisseling. Er is ook niets wat de gebruiker met zo’n plek als Papendorp bindt. Papendorp is mooier aangelegd dan Amsterdam-Zuidoost. Er is meer ruimte. De opzet is parkachtig, maar gebruikers willen zich niet meer in zo’n monofunctioneel gebied vestigen. Misschien is het wel de beste B-locatie van ons land.’

Vollebregt: ‘De kwaliteit van veel gebouwen is ook niet altijd voldoende. Ze zijn heel vaak specifiek voor een bepaalde gebruiker ontwikkeld. In andere tijden zijn daar niet makkelijk andere huurders voor te vinden.’

Oremus beschouwt Papendorp als een ruwe diamant. ‘Het kan nog goed komen, maar alleen als de gemeente er veel aandacht aan schenkt. Denk bijvoorbeeld aan een snelle tramverbinding met Utrecht Centraal en het toevoegen van andere functies. Als Papendorp een eenzijdig kantorengebied blijft, dan wordt het moeilijk. De gemeente moet het gebied uitontwikkelen, voordat de sprong naar een nieuwe werklocatie wordt gemaakt.’

Hoe erg is het als bepaalde kantoorgebieden deels leeg staan?

Van Rhijn: ‘Voor mij is dat geen groot probleem. Als we anonieme gebieden hebben gemaakt waar de meeste van ons niet vrijwillig naar toe gaan, dan heeft de eigenaar pech. Zolang er geen sprake is van criminaliteit of verloedering, dan zie ik geen maatschappelijk probleem. Een investeerder zal dan zijn verlies moeten nemen, maar dat hoort bij het vak.’ Hij wijst ook op de factor tijd. ‘We hebben altijd haast, maar gebieden met een beperkte vitaliteit hebben tijd nodig. Vijftien jaar geleden werd er al gesproken over woningbouw in Amsterdam-Holendrecht. Greystar gaat het nu doen. Met een beetje geduld komt het ook goed in Holendrecht. ‘

Stroomversnelling

Een ander belangrijk gespreksonderwerp voor het Expert-panel betreft de versnelling naar meer duurzaamheid. Schuur: ‘Ik heb de overtuiging ontwikkeld dat het verduurzamen van vastgoed nog veel belangrijker gaat worden. Volg het geld en je ziet wat er de komende jaren gaat gebeuren. Als institutionele beleggers aankondigen dat zij meer willen investeren in duurzaam vastgoed, dan komt de discussie over duurzaamheid in een stroomversnelling. De hele vastgoedketen wordt beïnvloed door deze discussie. Meerdere financiers vragen er inmiddels om. Duurzaamheid gaat een veel grotere vlucht nemen dan we nu denken, daar ben ik van overtuigd.’

Vollebregt: ‘Kijk naar de woningmarkt: straks ontwikkelen en bouwen we alleen nog nul-op-de-meterwoningen. In de bestaande bouw komt eveneens iets groots op gang. De Stroomversnelling zorgt ervoor dat hele straten op bijna industriële wijze worden gerenoveerd en verduurzaamd. Dat mis ik in de kantorenmarkt.’

Schuur kijkt naar verschillende manieren om in actie te komen. ‘Energie is goedkoop, maar investeren kost ook niet zoveel. Als er ooit een moment is geweest gebouwen te verduurzamen, dan is het nu. De mutatiegraad bedraagt tien procent. Dan zou elk jaar tien procent van de portfolio kunnen worden verduurzaamd. Niet elke eigenaar denkt al zo, maar het vormt volgens ons wel een goede basis om met elkaar te praten over de cost of use. Die dialoog moeten we met elkaar durven aangaan.’

Van Rhijn: ‘Wat ik mooi vind aan de discussie over duurzaamheid, is dat leiders er inmiddels iets persoonlijks van maken. Dat geeft een extra kracht aan de markt, maar ons land kent nog tal van beperkingen. We hebben bijvoorbeeld last van het mechanisme dat de eigenaar de energierekening niet betaalt. Daardoor blijven investeringen uit en richten wij ons op een energielabel in plaats van op vermindering van het energieverbruik. In de VS is dat heel anders. Daar sta je op de kaart met 85 procent energiereductie. Zo werkt dat helaas bij ons nog niet.’

Oremus: ‘Het is tijd voor een maatschappelijk debat. Het Nederlands vastgoed heeft een enorm potentieel als het gaat om energieopwekking. Dat moeten we gaan gebruiken, willen we voldoen aan de nationale duurzaamheidsdoelstellingen. Ons doel is duurzaam rendement. Wij hebben bijvoorbeeld een grote logistiek portefeuille. Die daken kunnen we benutten voor de plaatsing van zonnepanelen, maar de overheid beschouwt ons dan als energieproducent. Dat moet echt veranderen. Ook moet meer zekerheid ontstaan over de toekomstige opbrengst van levering aan het elektriciteitsnet.’

Woningtekort

Ook bespreekt het Expert-panel de problemen op de woningmarkt en het grote tekort aan woningen in het middensegment. Van Rhijn: ‘Het is wellicht vloeken in de kerk, maar wij moeten zoeken naar een apart stelsel voor de bouw van voldoende middeldure huur. De grondprijs moet omlaag om mensen structureel een betaalbare woning te kunnen bieden. Het mechanisme dat een vrije sectorhuurwoning snel in prijs kan stijgen, werkt heel ontwrichtend. Kleiner bouwen is vervolgens niet het juiste antwoord. Dan kunnen beleggers wel wat verdienen, maar dan bieden we maatschappelijk niet het juiste product.’ Hij krijgt bijval van zijn panelleden.

Vollebregt: ‘Als het eindbeeld wordt dat we allemaal op 35 m2 wonen, dan hebben we iets niet goed gedaan.’ Oremus: ‘De markt moet dus worden geholpen om meer middensegmentwoningen te bouwen.’ Schuur: ‘Daarvoor moet een vorm van regulering komen.’

Big data

Tot slot staat het panel stil bij de zegeningen van big data. Volgens Van Rhijn staan de komende decennia in het teken van: meten is weten, maar staat de overheid het effectief gebruik van data nog te vaak in de weg. ‘We hebben op ons kantoor in Rotterdam informatie verzameld over onze eigen werknemers. We wilden meer weten over factoren die van invloed zijn op stress en tijdig ontspannen. Vervolgens kregen we van de privacywaakhond te horen dat we de collectieve uitkomsten niet mochten gebruiken.’ Schuur is er van overtuigd dat het gebruik van big data voor de vastgoedwereld disruptief kan zijn. ‘Als we de beschikbare data goed weten te ontsluiten en er in slagen slimme modellen te bouwen, dan krijgen we betere waarderingen en betere financiering.’ Van Rhijn: ‘Buitenlandse investeerders willen dat ook.’

Vastgoedmarkt Expert-panel

Het Vastgoedmarkt Executive Expert-panel komt vier maal per jaar bijeen om actuele ontwikkelingen in de vastgoedsector te bespreken en van commentaar te voorzien. Het panel telt acht financiers, beleggers, ontwikkelaars en adviseurs, die ieder tweemaal aan tafel zitten. Naast de deelnemers aan deze sessie bestaat het panel in 2016 uit Jeroen Lokerse (Cushman & Wakefield), Maarten van Duijn (Heijmans Vastgoed), Peter Göbel (ING Real Estate Nederland) en Henk Jagersma (Syntrus Real Estate & Finance)

Wie zitten er aan tafel?

  • Jaap van Rhijn, senior real estate consultant en CEO Colliers Nederland
  • Roel Vollebregt, directievoorzitter BAM Bouw en Vastgoed
  • Rutger Schuur, hoofd real estate clients ABN Amro
  • Paul Oremus, Country Manager Nederland CBRE Global Investors. 

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel verschenen in Vastgoedmarkt van juli 2016

  

V.l.n.r. Rutger Schuur, Paul Oremus, Jaap van Rhijn, Roel Vollebregt en Johannes van Bentum. 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels