nieuws

Van groene naar blauwe gezonde gebouwen

Geen categorie

De lidstaten moeten op basis van Europese richtlijnen, waaronder de Energie Efficiëntie Richtlijn (EER) en de Energy Performance of Buildings Directive (EPDB) erop toezien dat uiterlijk 31 december 2020 alle nieuwe gebouwen bijna energieneutraal zijn. De implementatie van de Europese regelgeving verloopt weliswaar traag en gefragmenteerd, maar uiteindelijk komen er steeds meer wettelijke energieverplichtingen waar gebouweigenaren, gebruikers, verhuurders en huurder rekening mee moeten houden.

De belangrijkste verplichtingen uit de EPDB zijn enerzijds de minimumeisen die worden gesteld aan de energieprestatie van nieuwe gebouwen en van bestaande grote gebouwen die ingrijpend gerenoveerd worden, en anderzijds de energiecertificering van gebouwen (energielabel). Uit diverse wetenschappelijke onderzoeken is gebleken dat energiebesparing en energiecertificering een positieve invloed hebben op de huuropbrengst en de waarde van vastgoed.
Gebouweigenaren, gebruikers, verhuurders en huurders zijn zich over het algemeen echter niet bewust van de wettelijke energieverplichtingen waaraan zij onderhevig zijn, verplichtingen die overigens steeds worden aangepast en aangescherpt. Aan de andere kant zijn zij zich niet bewust van de mogelijke waardevermeerdering  van het vastgoed die zij met elkaar kunnen genereren.

Beleggers
Het thema gezondheid gaat de komende jaren een grote impact hebben op onze gebouwen en de gebouwde omgeving. Certificering onder de Well Building Standard zal toegevoegd worden aan de Leed- en Breeam-certificering.
De toekomst is niet alleen gelegen in een groen energiebesparend gebouw, maar ook in een gezond ‘blauw’ gebouw. De druk om te verduurzamen en gezonde gebouwen te creëren, is niet zozeer gelegen in de regelgeving, maar komt vanuit de beleggers en vooruitstrevende ontwikkelaars, die zich richten op de eindgebruikers.
In deze bijdrage wordt ingegaan op een paar belangrijke wettelijke groene energieverplichtingen, en worden  de nieuwste ontwikkelingen omtrent het gezonde gebouw verkend.

Terugverdienen
In Nederland heeft de implementatie zijn neerslag gevonden in het Besluit Energieprestatie Gebouwen, de Regeling Energieprestatie Gebouwen en het Activiteitenbesluit gebaseerd op de Wet Milieubeheer. Op grond van het Activiteitenbesluit (art. 2.15) zijn bedrijven en instellingen waarvan de inrichting een jaarlijks energieverbruik heeft van meer dan 50.000 kWh of 25.000 aardgasequivalent, verplicht om energiebesparingsmaatregelen te treffen die zich binnen vijf jaar terugverdienen. Hoe de energie is opgewekt (duurzaam of niet) of door wie de energie is opgewekt (door de drijver van de inrichting zelf of door energieleverancier), doet niet ter zake. Naast het treffen van deze maatregelen wordt van deze bedrijven en instellingen ook verwacht dat de maatregelen doelmatig worden beheerd en onderhouden.
Alle bedrijven in Nederland vallen onder het Activiteitenbesluit, behalve als zij geen inrichting zijn. De eisen met betrekking tot energiebesparing richten zich tot de ‘drijver van de inrichting’, veelal de ondernemer of de eigenaar van het bedrijf. In een huursituatie bepaalt het bevoegd gezag wie de drijver van de inrichting is, hetgeen afhangt van de vraag wie bevoegd is de energiebesparende maatregelen te treffen. Dit kan de verhuurder, huurder of een combinatie daarvan zijn. Het is verstandig in het huurcontract hierover afspraken te maken.
Om de uitvoering van de energiebesparingsverplichtingen te vereenvoudigen zijn er voor de verschillende bedrijfstakken erkende maatregellijsten opgesteld. Er zijn ook diverse financierings- en subsidiemogelijkheden voor het treffen van energiebesparende maatregelen.
De handhaving van de verplichtingen uit het Activiteitenbesluit vindt plaats door het bevoegd gezag, meestal de omgevingsdienst of regionale uitvoeringsdienst in opdracht van de gemeente. De overheid heeft met gemeenten afspraken gemaakt om het toezicht op de energiebesparingsverplichting de komende jaren te intensiveren.
Vanuit de overheid wordt ook gewerkt aan de Energie Prestatie Keuring. De EPK is bedoeld als instrument om energiebesparing bij bedrijven en instellingen te stimuleren. De eerste resultaten worden eind 2016 verwacht.

Onbekendheid
Op grond van het Activiteitenbesluit dienden grote ondernemingen uiterlijk 5 december 2015 een energieaudit uit te voeren. Vanwege de grote onbekendheid met de aangepaste regelgeving konden niet alle ondernemingen op tijd aan hun verplichting voldoen. De audit moet om de vier jaar worden herhaald. De verplichting tot uitvoering van een energieaudit geldt voor alle vestigingen van ondernemingen in Nederland die ofwel meer dan 250 personen in dienst hebben ofwel een jaaromzet hebben van meer dan 50 miljoen euro én een jaarlijks balanstotaal van meer dan 43 miljoen euro. De verplichting geldt steeds per – milieutechnische – vestiging en de criteria moeten dus steeds per vestiging worden getoetst.
Indien de financiële gegevens (tweede criterium) alleen bekend zijn voor de onderneming met verschillende vestigingen, dan zal er door de onderneming zelf een verdeling over de vestigingen moeten gebeuren. Bij controle door het bevoegd gezag op de uitvoeringsverplichting dient deze dan voorgelegd te worden om aan te tonen waarom voor bepaalde vestigingen wel of geen energieaudit werd uitgevoerd.

Minimumcriteria
De energieaudit moet voldoen aan een aantal minimumcriteria zoals vermeld in bijlage VI van de Europese Richtlijn 2012/27/EU. De audit moet o.a. zijn gebaseerd op actuele, gemeten, traceerbare operationele gegevens met betrekking tot het energieverbruik,  alsmede op een gedetailleerd overzicht van het energieverbruikprofiel van gebouwen of groepen gebouwen, industriële processen of installaties, alsmede op een analyse van de levenscycluskosten in plaats van simpele terugverdienperioden – om rekening te houden met langetermijnbesparingen – residuele waarden van langetermijninvesteringen en discontopercentages. De audit moet proportioneel en voldoende representatief zijn om een betrouwbaar beeld te vormen van de totale energieprestaties en de belangrijkste punten ter verbetering mogelijk te maken.
In de Tijdelijke regeling implementatie artikelen 8 en 14 van de Richtlijn Energie-efficiëntie is vastgesteld dat het bevoegd gezag beoordeelt of is voldaan aan de auditverplichting. Op grond van de Wet Milieubeheer is het bevoegd gezag reeds gerechtigd om sancties op te leggen. Te denken valt aan een last onder dwangsom en bestuurlijke handhaving. Strafrechtelijke sancties zijn opgenomen in de Wet op de economische delicten, artikel 1a.
De EPDB heeft het energielabel verplicht gesteld. Deze richtlijn is omgezet in Nederlandse regelgeving via het Besluit Energieprestatie Gebouwen en de Regeling Energieprestatie Gebouwen. Zowel bij de verkoop, verhuur of oplevering van een utiliteitsgebouw als bij de verkoop van een woning is inmiddels een energielabel verplicht. Het Energielabel laat de energieprestatie van een gebouw cq. woning zien en welke energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. De labelklasse loopt van A++++ (weinig besparingsmogelijkheden) naar G (nog veel besparingsmogelijkheden). Het Energielabel is maximaal 10 jaar geldig. De achterliggende gedachte is dat  wanneer het gebouw een laag label heeft gekregen, dit volgens de overheid een stimulans zou moeten zijn om meer energiebesparende maatregelen te treffen. Per 1 juli 2015 ziet de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) toe op de naleving van de Energielabelplicht voor utiliteitsgebouwen.
Aan de Leed- en Breeam-creditering kan in Nederland dit jaar wellicht nog de Amerikaanse Well Building standard worden toegevoegd. Het betreft een meetsysteem niet alleen gericht op verduurzaming maar met een focus op gezondheid van de mens en de gebouwde omgeving. Uitvoering vindt plaats door het International Well Building Institute in samenwerking met het Green Building Certification Institute. De meting ziet op geestelijke gesteldheid, comfort, fitness, licht, voeding, water en lucht.

Arbeidsuitval
De uitval van arbeidsproductiviteit vormt voor een onderneming een veel grotere kostencomponent dan de energielasten. Het terugdringen van arbeidsuitval en het vergroten van de arbeidsproductiviteit heeft een veel grotere impact op de onderneming dan energiebesparing, ongeveer in de verhouding van 90 procent/10 procent. Uit diverse wetenschappelijke onderzoeken blijkt dat bij diverse aandoeningen de ziektelast voor een belangrijk deel ook gerelateerd is aan een ongezond gebouw en ook dat de productiviteit sterk verbetert als gevolg van bijvoorbeeld verbeterde ventilatie en lichtontwerp.
De technieken schrijden voort en inmiddels is er ook een tool ontwikkeld die het comfort van gebruikers kan meten in het gebouw. De berekende comfortstijging kan op basis van de loonkosten omgerekend worden naar productiviteitsstijging (www.factor4.eu).Vooruitstrevende ontwikkelaars, bouwers  en gebouweigenaren zijn de mogelijkheden aan het onderzoeken hoe dit Amerikaanse meetsysteem naar Nederlandse wet- en regelgeving en naar Nederlandse normen kan worden vertaald.
Op de Provada is het Blue Building Institute gelanceerd, een netwerkorganisatie die beoogt projecten en research te organiseren op het gebied van gezondheid en gebouwen. De deelnemende partners bevinden zich nadrukkelijk niet alleen in de vastgoedsector, maar ook in de medische en zorgsector. Over het thema gezonde gebouwen komt later een aparte bijdrage in Vastgoedmarkt.

Over de auteur
Mr. Alexandra A. Jurgens-Boot is werkzaam bij Boot Advocaten

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van juli 2016

 

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels