nieuws

‘Monumenten herbestemmen zaak van vasthoudende individuen’

Geen categorie

Industrieel erfgoed herbestemmen vraagt visie en doorzettingsvermogen. Het Nationaal Restauratiefonds wijst de weg naar de instanties en helpt als financier en klankbord. Dat viel te beluisteren tijdens een rondetafelgesprek van Vastgoedmarkt op Provada.

‘Monumenten herbestemmen zaak van vasthoudende individuen’

Laten we even terug gaan naar een ander tijdperk, naar 1986 om precies te zijn. Het was het jaar van de ramp met space shuttle Challenger. Tijdens de WK-kwartfinale werkte Diego Maradona de bal met de hand in het Engelse doel. Bouwer en projectontwikkelaar Ab van der Wiel wilde in dat jaar beginnen met de herontwikkeling van de Meelfabriek in Leiden. Het nu al bijna dertig jaar vergende project diende als praktijkvoorbeeld bij de rondetafel over herbestemming van monumenten, op 7 juni tijdens Provada.
Met een glimlach beschrijft Van der Wiel aan de rondetafel het Leidse klimaat anno 1986 voor herbestemming van industrieel erfgoed. ‘In New York, in wat nu bekend is als het Meatpacking District, had ik een oud industrieel pand gezien dat was herbestemd tot lofts. Zoiets wilde ik ook doen met de Meelfabriek. Ik wilde de panden bewaren door ze een nieuw leven te geven. De toenmalige wethouder zag dat niet zitten.’ Van der Wiel pauzeert even. ‘En die is lang blijven zitten.’

 

Gunstig klimaat

We pakken de draad van het verhaal op in 1998. De Amerikaanse president Bill Clinton was verwikkeld in de affaire rond de stagiaire Monica Lewinsky. De Nederlandse schaatsploeg grossierde in Japan in goud op de Olympische Winterspelen. Dichter bij huis leidden de gemeenteraadsverkiezingen het vertrek in van de wethouder die het herbestemmingsplan van Van der Wiel niet zag zitten. Het was het sein voor de projectontwikkelaar om de Meelfabriek te kopen.
Ook na die aanschaf bleek de herontwikkeling van de Meelfabriek een oefening in geduld. Deze keer lag de vertraging aan ‘tien jaar procedures over fijnstof en bestemmingsplannen, van die dingen’, blikt Van der Wiel terug. ‘Toen we dat allemaal achter de rug hadden, zaten we midden in de vastgoedcrisis.’ Maar, zoals Johan Cruijff zei, ‘elk nadeel heb zijn voordeel.’ Terwijl de vastgoedwereld op marktherstel wachtte, ontstond bij de gemeente Leiden een gunstiger klimaat voor de herontwikkeling van industrieel erfgoed als de Meelfabriek.
‘Onze rol veranderde van passief faciliteren in actief promoten’, vertelt Remko Slavenburg, senior-stedenbouwkundige bij de gemeente Leiden, tijdens de rondetafel. ‘In het begin zagen we herbestemming van de Meelfabriek als een private ontwikkeling. We keken naar de randvoorwaarden. En we zorgden dat daaraan werd voldaan wanneer we dat nodig vonden. Dat veranderde in 2009 met de start van ons programma om de Leidse binnenstad op de kaart te zetten. Dat een gemeente een project omarmt is niet vanzelfsprekend, vooral wanneer het niet om gemeentegrond gaat.’
‘Investeren in de herbestemming van een monument heeft een positief effect op de omgeving ervan’, zegt Slavenburg. ‘Zeker in een stad als Leiden is het van belang. We hebben veel monumenten. De meeste zijn uit de zeventiende en achttiende eeuw, sommige zijn zelfs ouder. We merken dat ze veel bijdragen aan de kwaliteit van de stad. In het oostelijke deel van centrum, waar de Meelfabriek staat, is de bebouwing het resultaat van stadsvernieuwing in de jaren ‘70 en ’80. Om dit deel te activeren is de herontwikkeling van de Meelfabriek heel belangrijk.’

 

Dwingend kader

Maar wie wil het risico van die investering dragen? Daar heeft Barend Jan Schrieken een visie op. Hij is manager Strategie en Ontwikkeling bij het Nationaal Restauratiefonds. ‘De herbestemming van de Meelfabriek is een voorbeeld van wat we wel vaker zien. Dat er iemand nodig is met een lange adem, al is dertig jaar wel extreem lang. Maar erfgoed herbestemmen kost echt tijd en moeite. Daarom zijn we altijd heel blij met initiatiefnemers die de moeite willen nemen. En ongeveer alles opzij zetten om zo’n project haalbaar te maken.’
Herbestemmen brengt grotere risico’s met zich mee dan veel andere typen vastgoedprojecten. Want de voorspelbaarheid is kleiner, betoogt Schrieken. ‘Sowieso ben je in de bouw en ontwikkelingssector, analoog aan de autobranche, al bezig met het maken van prototypes. Bij herbestemming is dat helemaal zo. Het vertrekpunt is uniek, de locatie is uniek. De contouren van een gebouw vormen een dwingender kader dan een leeg vlak waarop je een aantal woningen wilt bouwen. Maar het eindresultaat van dergelijke inspanningen geeft een uniek pand vaak weer een duurzame toekomst.’
Aan het einde van het traject is het vinden van investeerders eenvoudiger dan aan het begin. Schrieken: ‘Institutionele beleggers hebben vaak haast. Ze hebben snelheid en grote volumes nodig. De Meelfabriek is wel een groot en interessant project voor beleggers, maar deze partijen stappen in als de ontwikkelaar zijn werk heeft gedaan en de risico’s van de ontwikkeling zijn verdwenen. Als het straks klaar is, zullen ze graag een mooi en goed verhuurd hotel willen kopen. Maar ze gaan niet dertig jaar voor de oplevering van zo’n project aan de voorkant instappen.’
‘Voor de ontwikkelaar is het zoeken naar de balans tussen de risico’s en de meerwaarde die bij monumenten horen. Want monumenten bieden ook veel zekerheid. Het gaat om locaties en gebouwen die zich bewezen hebben en er zijn de financiële en fiscale voordelen’, vervolgt Schrieken.

 

18 miljoen fiscale aftrek

Van der Wiel beaamt dat het ‘heel moeilijk’ is om financiers en partners te vinden. ‘Je moet door het project heen kunnen kijken en technisch inzicht hebben. Zodat je kunt zien dat het haalbaar is. Je moet dan ook nog de visie en de ideeën hebben. Dat is een koppeling die je bij institutionele beleggers niet kunt verwachten. Net zo min als je kunt verwachten dat ze er dertig jaar mee bezig zijn. Daarom zijn we zo blij met het Restauratiefonds. Het is al vele jaren onze steun en toeverlaat. Het is ons klankbord en heeft belangrijke deuren geopend’, zegt Van der Wiel.
In het belastingstelsel is de aftrekbaarheid geregeld van de kosten voor het in oude staat terugbrengen van een monument. Voor de Meelfabriek kan die regeling ook worden gebruikt terwijl er veranderingen en toevoegingen aan het complex komen. Zo kon Van der Wiel voor de Meelfabriek 18 miljoen euro fiscaal verrekenen. Ook kopers van de lofts kunnen deze regeling gebruiken.
Gevraagd of andere partijen het Restauratiefonds ook weten te vinden, zegt Schrieken: ‘Dat geldt zeker voor de gemiddelde particulier die een Rijksmonument als woning op het oog heeft of al bezit. Minder bekend is dat wij ook financiering bieden voor provinciale en gemeentelijke monumenten, dat we ook kredieten verstrekken voor commercieel vastgoed en dat we graag meedenken over herontwikkelingsprojecten. Met die boodschap treden we dus graag meer naar buiten.’

 

[Kader]
Elf gebouwen, 55.000 m2
Het masterplan voor de Meelfabriek omvat elf gebouwen van in totaal 55.000 m2 en bestaat uit twee fasen. De eerste fase begint in 2016 en behelst de nieuwbouw van de Singeltoren (dertig appartementen en twee penthouses), de herontwikkeling van het Molengebouw en het Riffellokaal tot 27 lofts, de nieuwbouw van 57 appartementen voor studentenhuisvester Duwo, de restauratie van het directiekantoor en het poortgebouw tot kantoorruimte voor creatieve bedrijven en de aanleg van de tuin met daaronder een parkeergarage voor 325 auto’s. Centraal in de tweede fase staat de herontwikkeling van het centrale silogebouw tot een viersterrenhotel met spa en wellness, te exploiteren door Vondel Hotels en Azzurro. In het meelpakhuis moeten lofts van 250 m2 komen met op de begane grond en de eerste verdieping een showroom voor designmeubelen en een boekwinkel. Het noordelijke silogebouw en de schoonmakerij moeten veranderen in flexibel indeelbare kantoorruimten. Het ketelgebouw krijgt volgens het masterplan de functies kunst en cultuur. Het Meelfabriek Plein moet het geheel completeren.

 

[Kader 2]
Belastingvoordeel
Voor bezitters van de lofts in het voormalige molengebouw en Riffellokaal geldt een fiscaal voordeel omdat het om Rijksmonumenten gaat. De onderhoudskosten zijn vastgesteld op ongeveer 2 miljoen euro voor het Molengebouw en 2,3 miljoen euro voor het Riffellokaal. De toedeling van die aftrek gebeurt naar rato. Een eigenaar van een loft van 110 m2 in het Molengebouw krijgt één veertiende deel van de aftrek van 2 miljoen euro en dat is ongeveer 145.000 euro. Daarvan is 80 procent aftrekbaar van het belastbaar inkomen in boxen 1, 2 en 3.

 

Auteur: Peter Hanff
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van juli 2016 

[Streamer]
Investeren in herbestemming ook goed voor omgeving 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels