nieuws

Leegstand en transformatie

Geen categorie

Voor het boek Vastgoedexploitatie schreef herbestemmingsdeskundige Gerben van Dijk het hoofdstuk over leegstand en transformatie. Deze maand leest u in Vastgoedmarkt een samenvatting van het hoofdstuk.

De nadruk in dit artikel ligt op de oorzaken. In het boek meer over aanpakken van leegstand en bijbehorend instrumentarium. Daarnaast gaat het over het voorkomen van leegstand. Dat is een minstens zo belangrijk onderwerp. Hoe houdt de eigenaar van vastgoed zijn huurders en gebruikers vast?

Alle partijen in de vastgoedwereld worden met leegstand geconfronteerd. Beleggers merken delen van hun portefeuille inmiddels aan als onverhuurbaar. Dat kan gaan om kantoren, maar ook om winkels. Veel gemeenten zitten door bezuinigingen te ruim in hun vastgoed. Er zijn veel huurders en eigenaren die hun buren zien vertrekken en vervolgens jaren tegen leegstand aankijken. Veel verzorgingshuizen hebben te maken met gewijzigde regelgeving waardoor hun kamers leegstaan. Daarnaast is er nog altijd een groeiend volume aan karakteristiek vastgoed, zoals kerken, kloosters en boerderijen, soms monumentaal, met in het verleden een bijzondere functie en nu op zoek naar een nieuwe bestemming.

De belangrijke oorzaken voor het ontstaan van leegstand hebben te maken met hoe Nederland zich in de afgelopen decennia heeft ontwikkeld. Nederland groeide tussen 1900 en 2000 van 5,1 naar 15,9 miljoen inwoners (CBS). Om die bijna 11 miljoen mensen te huisvesten, te laten werken, winkelen en recreëren ontstond een efficiënt systeem gericht op bouwvolume, snelheid en een lage prijs. Vanwege de groeiende vraag was de afname voortdurend verzekerd. De bouw had een partner in de overheid. Deze ordende de beschikbare ruimte via grote plannen. Alles was gericht op snel en veel bouwen, van wetgeving tot productie. ‘Rijk, Bouw en Kapitaalverschaffers‘ vormden een ‘RBK-complex’ (Willem Hartman, Een planologie voor de vloeibare stad, 2007)’. Zowel overheid als markt hadden een mindset, de instrumenten en een organisatie die gericht was op groei. Dit patroon of systeem laat zich niet zomaar doorbreken. Zelfs niet als duidelijk is dat er in bepaalde segmenten van de vastgoedmarkt overschot ontstaat.

 

Beleggingsproduct of bedrijfsmiddel?

Een andere belangrijke oorzaak voor leegstand heeft te maken met het doel van gebouwen. Vastgoed is steeds meer een beleggingsproduct geworden, een manier om geld te verdienen, net als aandelen. En dat terwijl gebouwen primair plekken zijn waar geld verdiend wordt door te produceren of diensten te leveren. Net als een machine is een gebouw een productiemiddel en dient het gebouw het doel van de organisatie of de onderneming die er gehuisvest is. Voor grote groepen mensen zijn gebouwen echter het doel geworden. Een mooie inkomstenbron, onafhankelijk van wat er verder met en in die gebouwen gebeurt. Doordat bouwen en gebouwen een doel op zichzelf werden, werd ook bij een duidelijk afnemende vraag gewoon doorgebouwd. Er was geld in overvloed om de ontwikkeling van deze gebouwen te financieren.

Veel gemeenten droegen bij aan de bouwhausse. Bouwen was goed voor de grondexploitatie en bedrijvigheid is goed voor de werkgelegenheid. In het systeem van grondexploitatie is de gemeente tegelijk marktmeester en marktpartij. Marktpartij omdat de gemeenten vaak stevige grondposities hadden en ook vanwege de concurrentie met omliggende gemeenten. Wie haalt een nieuw bedrijf binnen en wordt daarmee aantrekkelijker als gemeente? Door het sterke accent op de rol als marktpartij viel de dempende werking van de marktmeester weg. Zo kan het gebeuren dat op kantorenparken en bedrijventerreinen nog kavels te koop zijn terwijl de eerste huurders alweer vertrekken, richting een nieuw te ontwikkelen terrein.

 

Systeemfalen

De gemeente was gericht op bouwen. Dat was goed voor de grondexploitatie. De bank wilde graag bouwen om te kunnen financieren. De ontwikkelaar verdiende aan het telkens weer realiseren van nieuwe plannen voor nieuwe gebouwen. De bouwer bouwde en de belegger was een trouwe afnemer. Het rendement van vastgoed was toch gegarandeerd en de gebruiker verhuisde telkens mee. Dankzij slimme, of zelf sluwe, constructies, kon de gebruiker relatief goedkoop een nieuw gebouw huren. Zo had ieder zijn rol in het systeem. Dit heeft een overvloed aan gebouwen opgeleverd waar we nog jaren de – wrange – vruchten van zullen plukken.

In een deel van Nederland is de groei eruit. De bevolking neemt daar af en de trek naar de stad zorgt voor verdere leegloop van het platteland. Jongeren gaan weg uit dorpen en langzaam sterven dorpen uit. Dat betekent niet alleen iets voor de woningen in zo’n gebied, maar ook voor de gebouwen waar bedrijvigheid en het gemeenschappelijk leven plaatsvindt. Er wonen te weinig mensen, de school sluit en de bakker houdt het voor gezien. Zo nemen de voorzieningen langzaam maar zeker af. Daarmee komen dorpen in een spiraal waaruit nauwelijks nog een weg terug is.

 

Gevolgen van leegstand

Leegstand op een bedrijven- of kantorenpark is van een hele andere orde dan leegstand van winkels in een binnenstad. Het laatste is veel zichtbaarder voor de omgeving en de inwoners. Een kantoortoren kan (vrijwel) leegstaan, zonder dat iemand dat in de gaten heeft. Alleen het ‘te huur’-bord maakt duidelijk dat een gebouw niet optimaal gebruikt wordt. De kantorenleegstand straalt wel af op huidige en potentiele huurders. Waarom zou een bedrijf een verhuizing overwegen naar een locatie waar meer dan 30% leegstaat? En als je de laatste huurder in een gebouw bent, nodigt dat ook niet echt uit tot contractverlenging.

 

Vijf mogelijke oplossingen

Welke strategie ook wordt gekozen, deze zal gericht moeten zijn op het creëren van waarde voor bestaande of nieuwe gebruikers. En dan gaat het niet alleen om economische waarde, maar ook om sociaal-maatschappelijke waarde, ecologische waarde en cultuurhistorische waarde.

Telkens gaat het om het matchen van een specifieke vraag en een concreet aanbod in de vorm van bestaande gebouwen. Zoals een weiland ooit kon veranderen in een woonwijk omdat daar toen vraag naar was, zo kan ook nu een bestaand gebouw zich voegen naar de wensen en vragen die in deze tijd leven. Dat gebouwen prima een tweede of derde leven aankunnen, wordt tevens onderstreept doordat organisaties steeds vaker kiezen voor herhuisvesting in een bestaand gebouw. Het boek gaat in op vijf strategieën om om te gaan met leegstand:

– Nieuwe impuls voor de oude functie

– Tijdelijk herbestemmen

– Herbestemmen of transformeren van gebouwen

– Sloop (eventueel in combinatie met nieuwbouw)

– Gebiedsherontwikkeling

Een deel van de leegstand is veroorzaakt door de huurder die zich niet goed verzorgd en gehoord voelde door de verhuurder en/of zijn assetmanager. Ook perverse prikkels die het mogelijk maken goedkoop nieuw te kunnen bouwen en huren, trokken huurders uit bestaande gebouwen naar nieuwbouw. Tegelijk kan huurdersgericht assetmanagement veel betekenen in het voorkomen van leegstand. ‘Mijn huurder moet zó tevreden zijn, dat hij niet in de verleiding komt om te gaan shoppen’.

Bovenstaande geeft een geheel nieuwe dimensie aan assetmanagement. Waar vroeger de gebouwen de belangrijkste asset waren, is in deze tijd de groep gebruikers steeds belangrijker geworden. Weet de eigenaar mensen aan zich te binden die het prettig vinden om in zijn kantoren te werken?

 

Gerben van Dijk

Voorzitter Herbestemmingsteam en werkzaam bij Bouwstenen voor Sociaal.

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van juli 2016

Vastgoedexploitatie is de geactualiseerde versie van Handboek Vastgoedmanagement (Noordhoff Uitgevers, 2010). Deze uitgave is naast studieboek ook een naslagwerk voor professionals in de vastgoed- en facility management sector. Het boek is geschreven door vastgoedprofessionals, voornamelijk leden van NeVaP en/of RICS. De hoofd- en eindredactie bestaat uit Maarten Vermeulen, managing director van Rics Europe, Russia & CIS en Mariëlle Wieman, directeur van NeVaP.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels