nieuws

Frankfurt verwacht profijt maar vreest geopolitieke gevolgen Brexit

Geen categorie

Frankfurt zal dankzij de Brexit een stukje afknabbelen van de positie van Londen als het financiële centrum van Europa. De afgelopen maanden hebben veel investeerders zich al ingekocht op de luxe woningmarkt vanwege de Brexit-angst en de Londense vastgoedzeepbel.

In de week vóór het referendum op 23 juni speculeerden financiële markten op een Bremain. Wrang genoeg was de aanleiding voor dat sentiment de moord op Labour-parlementariër Jo Cox. Dat een kleine meerderheid van bijna 52 procent toch koos voor een vertrek uit de EU, leidde tot een Black Friday op de markten. De reële mogelijkheid van een Brexit was reden voor Vastgoedmarkt om begin juni naar Frankfurt te togen. Een Brexit zou namelijk grote consequenties hebben voor de duizenden in Londen gevestigde financiële instellingen. Ook al zijn de namen van de Ierse hoofdstad Dublin, Luxemburg, Parijs en Amsterdam gevallen als alternatief, algemeen wordt aangenomen dat de vastgoedmarkt van Frankfurt am Main het meeste zou profiteren van een Brexit. 

Londen verkeert in grote onzekerheid. De Engelse hoofdstad is met ruim 400.000 financiële werknemers en 36,5 procent van de mondiale valutahandel – 3.100 miljard euro per dag – ’s werelds grootste financiële centrum, vóór New York en Singapore. In de City, Canary Wharf en Mayfair zijn alleen al 500 banken gevestigd. Een groot deel van de financiële instellingen gebruikt de Britse hoofdstad als uitvalsbasis voor zijn Europese activiteiten.  Zo’n 2.000 financiële bedrijven in Londen beschikken over een zogeheten EU-paspoortrecht dat hen in staat stelt zonder obstakels zaken te doen in andere EU-landen. Om deze activiteiten te kunnen continueren in geval van een Brexit zou de Europese Commissie deze banken, verzekeraars en beleggers verplichten zich deels te vestigen in de Europese Unie. PwC schat dat niet-Britse banken met 115.000 medewerkers zich zullen beraden op hun toekomst in Londen. Dan vindt ook nog een derde van de handel in eurogerelateerde financiële producten – van valuta, tot obligaties en derivaten – via de City plaats. De ECB zou binnen een jaar na een Brexit bepalen dat deze dagelijkse handel van honderden miljarden euro’s in de eurozone moet plaatsvinden, vernam zakenblad Forbes van een seniore zakenbron. In Frankfurt wel te verstaan.

Mainhattan
Met slechts 720.000 inwoners is Frankfurt de op vier na grootste stad van Duitsland. Frankfurt is niet het grootste financiële centrum van continentaal Europa. Dat is Zürich in niet-EU-land Zwitserland, dat op de Global Financial Centers Index op plek 6 staat. Frankfurt neemt slechts plaats 18 in op de mondiale ranglijst. De stad huisvest niettemin 215 banken en dertig andere financiële hoofdkantoren, waarvan 80 procent van buitenlandse oorsprong. Naast 62.500 bankiers wonen en werken er nog zo’n 10.000 financiële adviseurs zoals juristen en accountants. De stad aan rivier de Main – dankzij zijn wolkenkrabberskyline ook wel Mainhattan genoemd – is niet alleen de hoofdzetel van de Europese Centrale Bank. Ook het equivalent van de ECB voor verzekeraars, EIOPA, is gevestigd in Frankfurt. Dat Deutsche Bank met 9.000 medewerkers in Londen zijn City-kantoor zegt te verplaatsen naar Frankfurt, wekt geen verbazing. Maar ook Goldman Sachs, ’s werelds grootste zakenbank, dreigt zijn Europese hoofdkantoor met 6.000 werknemers naar Frankfurt te verhuizen in geval van een Brexit. JP Morgan Chase zei direct na het referendum 2.000 tot 4.000 van de 16.000 bankiers over te plaatsen naar Frankfurt of Dublin.

Profiteren van een Brexit
Frankfurt Main Finance, de bankenbelangenorganisatie, stelt dat Frankfurt zeker zou profiteren van een Brexit. Een flink aantal financiële spelers heeft zich er zelfs al op voorbereid, liet directeur Hubertus Vaeth eind mei weten in Duitse media. Overigens zonder details te geven. Desondanks hoopt hij dat het Verenigd Koninkrijk in de EU blijft, omdat een Brexit slecht is voor de stabiliteit van de EU. Carsten Ape, head of Agency CBRE Germany, heeft dezelfde verhalen gehoord. ‘Iedereen denkt dat banken een geheim plan hebben om eventueel naar Frankfurt te verhuizen. Maar in de markt wordt daar niet openlijk over gesproken. Ik heb ook van geen enkele vastgoedadviseur gehoord dat banken zich daarover concreet hebben geïnformeerd’, aldus Ape. Een Brexit zou volgens hem wel ‘een game changer’ zijn. ‘Frankfurt gaat daar ongetwijfeld van profiteren. Een Brexit kan zeker 10.000 tot 20.000 banen en een extra kantorenvraag van maximaal 400.000 m2 opleveren. Die ruimte is beschikbaar in en rond het zakencentrum.’
Frankfurt kan wel een stimulans gebruiken. Sinds de dip in 2009 is de kantorenmarkt stabiel. Niet de banken maar de adviseurs rond de banken zorgen voor enige groei. Er is relatief weinig activiteit. Dit jaar wordt zo’n 150.000 m2 aan nieuwe kantoren opgeleverd. Naar verwachting daalt de projectenpijplijn naar 120.000 m2 in 2018. In 2015 werd 400.000 m2 kantoorruimte verhuurd, fors minder dan de 500.000 m2 in 2011 en bijna 600.000 m2 in 2007. Toch zie ik het Verenigd Koninkrijk liever in de EU blijven. Het profijt op de korte termijn weegt niet op tegen de gevaren op de middellange termijn, waarin een instabiele EU een speelbal kan worden van types als Erdogan en Poetin. En laten we wel wezen. Frankfurt is geen volwaardige concurrent van Londen. De grote spelers zullen hun hoofdkantoor niet naar Frankfurt verplaatsen. Wij zijn een Europese financiële hub, terwijl Londen het mondiale financiële hart is.’
De commerciële vastgoedmarkt heeft bovendien geen Brexit nodig om te floreren, vult Peter Schreppel aan. De managing director Capital Markets van CBRE Germany verklaart dat buitenlandse beleggers nog altijd naarstig op zoek zijn naar Duitse investeringen. ‘Dagelijks bellen partijen uit Zuid-Korea, het Midden-Oosten, Singapore, Canada en de VS. Maar ook Japan en Australië willen onze markt betreden. Dat de lage rente een voorname reden is, weten we. Maar Frankfurt profiteert extra van zijn luchthaven, de derde van Europa. Voor veel investeerders is Frankfurt de eerste Europese stad die ze zien en meestal zijn ze aangenaam verrast. We profiteren ook van de directe aanwezigheid van de banken. Duitse banken kunnen veel uitlenen, terwijl de financieringskosten zeer laag zijn.’
Of en hoeveel bankkantoren er in geval van een Brexit naar Frankfurt komen, kan Schreppel niet zeggen. ‘Ik weet alleen dat financiële instellingen trouw blijven aan Frankfurt. Vooral in crisistijden, zoals gedurende de eurocrisis, willen banken vlakbij de ECB zitten. Steeds meer bedrijven verplaatsen zich bovendien naar het zakencentrum. Met 4 procent vooral frictieleegstand in het centrum is er een tekort aan nieuw product. Het is dan ook een raadsel waarom ontwikkelaars geen nieuwe kantoren op risico hebben gerealiseerd. Nu beginnen ontwikkelaars te bewegen, maar loert het gevaar van de aloude varkenscyclus.’

Residentieel vastgoed
Dat er relatief weinig nieuwe kantoren zijn bijgebouwd, heeft veel te maken met de in 2009 begonnen hausse op de Duitse woningmarkt. De gemiddelde huurprijs van een appartement in Frankfurt bleef tussen 2000 en 2008 hangen op 10 euro per m2 per jaar voor nieuwbouw en 8,50 euro voor bestaand. Tussen 2009 en 2016 zijn de prijzen bijna met de helft gestegen naar zo’n 15 euro voor nieuwbouw en 12 euro voor bestaand. Dezelfde ontwikkeling deed zich voor op de koopmarkt. Tot 2010 lagen de vierkante meterprijzen tussen 3.000 euro (nieuwbouw) en 2.500 euro (bestaand). Anno 2016 beweegt de gemiddelde verkoopprijs naar 5.000 euro (nieuwbouw) en 3.500 euro (bestaand).
In Frankfurt is de focus dan ook enigszins verschoven van commercieel naar residentieel vastgoed, stelt Jiri Kinkor, consultant Residential Investment bij JLL. ‘De hoge economische groei en het grote aantal banen lokken veel mensen naar Frankfurt. Daaronder veel expats uit de financiële dienstverlening. De bevolking is sinds 2009 met 10 procent gegroeid. Het centrum telt sindsdien zelfs een kwart meer inwoners. De woningbouw houdt echter geen gelijke tred, ook al omdat bureaucratie bouwprojecten eindeloos vertraagt. De 1 miljoen vluchtelingen die Duitsland vorig jaar opnam, zetten extra druk op de bouwsector. Door het weinige aanbod zijn de huurprijzen in het centrum opgelopen tot 20 à 23 euro per m2 per maand. Projectontwikkelaars spelen in op de grote vraag van expats naar luxe nieuwbouw. Frankfurt telt nu nog maar twee hoge woontorens. Er zijn vijftien residentiële wolkenkrabbers gepland, waarvan twaalf in ontwikkeling of aanbouw.’
Sommige makelaars denken dat een Brexit de huizenprijzen in Frankfurt met 10 tot 15 procent kan opdrijven. De JLL-consultant wil niet speculeren maar zegt dat de markt sowieso in de lift zit. ‘In 2010 werd voor een goed appartement vijftien tot zeventien keer de jaarhuur betaald. Nu is dat 22 à 23 keer, goed voor een yield van zo’n 4,5 procent. De koopprijzen variëren nu van 3.000 euro per m2 tot 14.000 euro in Westend.’ De luxe woningprojecten vergroten volgens hem de aantrekkelijkheid van Frankfurt als financieel centrum.

Grand Tower
Het meest prestigieuze woningproject in Frankfurt is Grand Tower, dat met 172 meter de hoogste woontoren van Duitsland moet worden. GSP Städtebau ontwikkelt het project voor Zabel Property die de appartementen op de particuliere markt verkoopt. De locatie aan Allee 2 tussen Westend en Europaviertel wordt nu bouwrijp gemaakt, de oplevering is begin 2019. Het gebouw met een oppervlakte van 44.000 m2 krijgt 401 appartementen van 41 tot 300 m2 verdeeld over 48 etages.
Superskinnytall, noemt Jerzy Behnke, acquisitiedirecteur van GSP Städtebau, zijn project. ‘Elk appartement krijgt een balkon rond de hele lengte. Onderzoek wees uit dat onze doelgroep geen behoefte heeft aan een bioscoop, fitness of spa met lounge. En in Westend zijn genoeg restaurants, cafés en andere voorzieningen. Ze willen deel uitmaken van een gemeenschap. Dus realiseren we op de 14e verdieping een 1.000 m2 groot terras met een grote eettafel, een zonnedek en een kruidentuin. Op de 43e etage komt een panoramadek.’
Het project bekostigt GSP zonder bankfinanciering. ‘Het geld is afkomstig van een aantal family offices uit Zuid-Duitsland. Het vertrouwen in het project was zo groot dat de bouw ook zonder voorverkoop is begonnen. Zo kunnen kopers sneller hun woning betrekken. Omdat Frankfurt het woningproject zag zitten, was de bouwvergunning na negen maanden rond. Bezwaren waren er ook niet. In de rest van Duitsland is hoogbouw impopulair. Frankfurters zijn echter trots op hun skyline. De prijzen beginnen vanaf 5.000 euro per m2. Vanaf 100 meter hoogte bedraagt de vierkantemeterprijs 10.000 euro. De penthouses denken we voor 14.000 à 15.000 euro te verkopen’, aldus Behnke.
Ondanks de hoge prijzen, is het project een verkoopsucces, zegt Zabel-oprichter Thomas Zabel. ‘Sinds de start van de verkoop zes weken geleden hebben we al 160 appartementen verkocht, waarvan 60 procent aan buitenlanders. Tot voor kort was dit type internationale kopers alleen in Londen en Parijs geïnteresseerd. Duitsland staat sinds een jaar of twee bovenaan hun lijst, omdat woningen hier in internationaal opzicht nog goedkoop zijn. Woningen in Londen zijn gauw drie keer duurder dan in Frankfurt. Zo is van de 118 miljoen euro aan woningen die we vorig verkochten, 70 procent naar buitenlanders gegaan. Ruim de helft kwam uit Europa, 18 procent uit het Midden-Oosten, 10 procent uit de VS en 7 procent uit Rusland.’
De Brexit-angst heeft Zabel Property in de kaart gespeeld, stelt hij. ‘Voor veel van onze klanten was dat reden om in Grand Tower te kopen. Vooral investeerders uit het Midden-Oosten ruilen Londen in voor Frankfurt en ook Berlijn. Voor anderen is het zeepbelkarakter van de Londense huizenmarkt een reden om zich op Duitsland te richten. De Londense luxemarkt is al in de problemen. De prijzen dalen en ontwikkelaars vinden geen kopers meer. Zo is van een recent opgeleverd project met prijzen tot 25.000 euro per m2 nog maar 20 procent verkocht. Op de Britse markt zijn veel speculanten actief die hun woning na twee jaar weer doorverkopen. In Duitsland bestaat geen speculatie. Wie hier zijn huis binnen tien jaar verkoopt, betaalt 50 procent belasting over de overwaarde. In de 25 jaar dat wij actief zijn, heeft geen cliënt geld verloren. Sinds 2008 bedraagt de prijsstijging van onze verkochte woningen gemiddeld 10 procent per jaar’, aldus Zabel.

[Kader]
Kantoren domineren beleggingsmarkt Frankfurt
Met bijna 12 miljoen vierkante meter heeft het relatief kleine Frankfurt een enorme kantorenvoorraad. De niet geringe gemiddelde leegstand van 12 procent is veroorzaakt door grote perifere leegstand. Maar de lage leegstand in het zakencentrum en de hoogste Duitse kantoorhuren blijven beleggers trekken. Uit een in mei gepubliceerde rendementsindex van JLL blijkt dat de kantorenmarkt van Frankfurt de piek van 2007 heeft overtroffen. In het eerste kwartaal bereikte de index (2003=100) 134,4 punten tegen 130,6 medio 2007. Kantoren in München (157,6), Hamburg (157,6) en Berlijn (143,2) rendeerden evenwel beter.
 Van het totale beleggingsvolume in 2015 van 5,6 miljard euro was 4,7 miljard euro (84 procent) afkomstig van kantoorverkopen, blijkens CBRE-cijfers. Buitenlandse beleggers namen 3,3 miljard euro (59 procent) van het totale transactievolume voor hun rekening. De grootste deal van 2015 was dan ook een buitenlandse (Amerikaanse) aangelegenheid. De US-REIT North Star Realty Finance kocht Deka-hoofdkantoor Trianon voor 540 miljoen euro van de combinatie Morgan Stanley en Madison International. Morgan Stanley had in 2007 nog 620 miljoen euro voor de 186 meter hoge toren van 69.000 m2 neergelegd. 
In het eerste kwartaal ging er voor 1,2 miljard euro commercieel vastgoed van de hand. Peter Schreppel, managing director Capital Markets van CBRE Germany, verwacht een goed 2016. ‘Geen recordjaar, want er is weinig aanbod. Niet veel partijen zijn geneigd afstand te doen van hun goed renderende topkantoren. De focus verschuift daardoor steeds meer naar value-add-product, zelfs op secundaire locaties. Hooguit drie kantoren vanaf een half miljard euro zijn of komen beschikbaar, waaronder het Commerzbank-hoofdkantoor. De prime yields liggen nu net iets boven de 4 procent, een daling van 50 basispunten ten opzichte van medio 2015. Vanwege de grote vraag verwachten we in Frankfurt iets scherpere aanvangsrendementen.’ Schreppel merkt op dat Frankfurt niet meer de dominante beleggingsmarkt van Duitsland is. ‘Die rol heeft Berlijn overgenomen met een recordvolume van 7 miljard euro in 2015. Frankfurt trekt echter al decennialang internationale investeerders. Berlijn is pas net ontdekt. Dankzij de lage rente maar met name door de hoge verwachtingen is Berlijn een internationale magneet.’ 
Op de ontwikkelingsmarkt gebeurt ook het nodige. Vorig jaar werd het duurste kantoor in de geschiedenis opgeleverd. De ECB verhuisde in 2015 van het centrum naar de oostkant van Frankfurt langs de Main-rivier. De nieuwbouw die bijna 1,4 miljard euro kostte, bestaat uit twee kantoortorens van 185 en 165 meter met een totale oppervlakte van 185.000 m2. Het grootste nieuwbouwproject in het zakencentrum moet in 2017 van start gaan. Projectontwikkelaar Gross Partner wil op de locatie van het huidige IBCF-Hochhaus aan de Grossen Gallusstrasse vier gebouwen met een totale oppervlakte van 210.000 m2 realiseren. In het IBCF-Hochhaus was DWS Investments gevestigd, de zakelijke tak van Deutsche Bank. Op deze locatie plande Deutsche Bank in 2000 nog een 228 meter hoge kantoortoren van 120.000 m2. DB heeft de grond en het gebouw in 2015 echter verkocht. Na de sloop in 2017 zal de nieuwe eigenaar er 100.000 m2 aan kantoren, 60.000 m2 aan woningen, een 30.000 m2 groot hotel en 20.000 m2 aan winkels en horeca bouwen.

[Begin Kader 2]
Frankfurt wacht nog op Trump-tower van 369 meter
Dat Frankfurt is uitgegroeid tot een Europees financieel centrum is mede te danken aan de Nederlanders, meent Jerzy Behnke, acquisitiedirecteur van projectontwikkelaar GSP Städtebau. ‘Nederlandse pensioenfondsen hebben halverwege de jaren tachtig de professionele vastgoedmarkt in Frankfurt geïntroduceerd. Dankzij ontwikkelingen en aankopen van partijen als PGGM en Rodamco veranderde Frankfurt van een lokale in een internationale vastgoedbeleggingsmarkt. Zelf hielp ik destijds Tishman Speyer met Westend Carree, hun eerste kantoorontwikkeling in Frankfurt gekocht door een Nederlandse partij.’ Tishman Speyer was de eerste Amerikaanse investeerder die in 1988 de Frankfurter markt betrad en is met een kantorenportefeuille van 225.000 m2 nog de grootste kantooreigenaar.
De enige hoogbouwstad in Europa trok eind jaren de belangstelling van een andere Amerikaanse vastgoedtycoon. In 2000 had Donald Trump in zijn Trump Tower aan Fifth Avenue in New York een ontmoeting met de toenmalige burgemeester Petra Roth. Ze was destijds op zoek naar investeerders in het toenmalige nieuwbouwdistrict Europaviertel. Eerst deelde hij haar mee dat hij van mooie vrouwen hield, vertelde Roth in mei tegen de Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ). Vervolgens beloofde hij een Trump Tower in Frankfurt te ontwikkelen. Met 97 verdiepingen en 369 meter zou dit het hoogste gebouw van Europa moeten worden. Het project dat een investering van 1,5 miljard mark zou vergen, kon volgens Trump in 2006 klaar zijn. De illustere zakenman vereerde Frankfurt daarna nog wel met een tegenbezoek. Op projectbezoek zei Trump tegen Roth de tot Millennium Tower omgedoopte gebouw langs de rivieroever te willen realiseren. Sinds die dag heeft de ex-burgemeester nooit meer iets van de huidige Amerikaanse presidentskandidaat vernomen. Of haar voorbehoud over locatie en hoogte of zijn financiële problemen daar de reden van waren, blijft voor Roth na zestien jaar nog speculeren.

Auteur: Martijn van Leeuwen  

Dit artikel is gepubliceerd in de Vastgoedmarkt-editie van juli 2016. 

[Mogelijke streamers]
– Er komen vijftien residentiële wolkenkrabbers in Frankfurt, waarvan er nu twaalf in ontwikkeling of aanbouw zijn
– Een Brexit kan de huizenprijzen in Frankfurt met 10 tot 15 procent opdrijven

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels