nieuws

Brussel moet voorbeeld nemen aan de Randstad

Geen categorie

Internationale beleggers hebben grote waardering voor de dynamiek op de Nederlandse kantorenmarkt, waarin elke grote stad excelleert op eigen terrein zonder elkaar de ogen uit te steken. De ondergewaardeerde Brusselse markt moet leren van de Randstedelijke marketingkracht. Volgens de MSCI-ranglijst heeft Brussel zelfs de meeste groeipotentie in Europa.

Dat zeiden marktpartijen tijdens investeringsfora van CBRE, Epra en PropertyEU op Realty Brussels. Wie de komende vijf jaar op huurgroei wil beleggen, kan volgens vastgoedadviseur CBRE goed terecht op de Brusselse en Amsterdamse kantorenmarkt. ‘Tot en met 2019 stijgen de meeste West-Europese kantoorhuren – ook in Amsterdam en Brussel – waarschijnlijk met zo’n 10 procent. Dat zal veel minder zijn in steden als Moskou, Warschau en ook Londen City. Hier dreigt in 2020 aanzienlijke leegstand door teveel nieuwbouw. In Amsterdam komt huurgroei nu al op gang. Niet alleen op de Zuidas maar ook in Zuidoost. In Brussel gaat het wat langzamer. Maar daar is ondanks het gebrek aan kwalitatief product weinig nieuwbouw, terwijl de gemiddelde leegstand sinds de crisis bijna is gehalveerd naar 10 procent tot zelfs 2,5 à 5 procent in het centrum van Brussel’, aldus Jos Tromp, head of Research Continental Europe bij CBRE.
Waardegroei op de prime markten in de Benelux is volgens Tromp echter een lastig verhaal. ‘Op de Europese kantorenmarkten bevinden de yields zich op hetzelfde lage niveau als eind 2007. Voor prime vastgoed wordt nu 3,75 procent betaald. Alleen op de kantorenmarkten van Boekarest, Boedapest en Bratislava is nog ruimte voor een yieldcompressie. Waardegroei is nog wel haalbaar op de secundaire vastgoedmarkten. De gemiddelde Europese aanvangsrendementen liggen in dit segment op 6 procent.’
Volgens Marcus Cieleback, head of Research Patrizia, biedt vooral Nederland beleggers een goede bescherming tegen demografische krimp. ‘Nederland heeft dan wel geen miljoenensteden, maar ten opzichte van andere Europese landen enorm veel steden die groeien. Daarnaast heeft het een hoge bevolkingsdichtheid en een hoog besteedbaar inkomen. Buitenlandse beleggers springen daar gretig op in, getuige de vele portfoliotransacties de afgelopen drie jaar in niet alleen Amsterdam maar in de hele Randstad en Brabantse Stedenrij’, aldus Cieleback tijdens een investment forum van PropertyEU.
Patrick Meutermans, head België en Nederland van beleggingsfonds AEW Europe, heeft dan ook flinke groeiambities in Nederland. ‘Natuurlijk investeren we ook fors in België en Brussel. Maar Brussel heeft al bijna twintig jaar geen huurgroei. Door de lage inflatie is de reële huurgroei de laatste jaren zelfs negatief. Het is bovendien doodzonde dat de Brusselse kantorengebieden elkaar beconcurreren. Brussel moet een voorbeeld nemen aan de Randstad, waar de grote steden middels Holland Metropool internationaal samen optrekken om investeerders te lokken. Elk van de G4-steden heeft bovendien zijn eigen unieke kwaliteiten. Vooral Amsterdam heeft een dynamiek en innovatiekracht die Brussel ontbeert. Omdat Brussel een statische markt en Amsterdam een cyclische markt is, trekt Amsterdam niet alleen buitenlandse core- maar ook opportunistische en value-add-beleggers aan.’

Profiteren van eurocraten
Alexandre Lamot, directeur van vermogensbeheerder A. Lamot, werpt tegen dat de Brusselse kantorenmarkt vooral een imagoprobleem heeft. ‘Brussel wordt vooral door Belgen zelf ondergewaardeerd. De hoofdstad presteert nu onder zijn kunnen, mede doordat we onszelf slecht vermarkten. Brussel staat echter op 13 in de MSCI-ranglijst van beste kantorenmarkten ter wereld. In de momentum-index staan Brussel, Wenen en Madrid bovenaan met de hoogste groeipotentie’, schetst Lamot. ‘Brussel telt meer diplomaten dan Washington. De grootste onbenutte kracht van Brussel is zijn bevolkingsgroei en diversiteit. Op New York na is Brussel de meest diverse stad ter wereld, met 62 procent inwoners die niet in België zijn geboren. Wij moeten vooral meer profiteren van de tienduizenden eurocraten. Die leven nu in hun eigen cocon. Maar als we hun duizenden hier geboren kinderen beter laten integreren, kunnen we onze economische basis vergroten en meer investeerders trekken.’
Dat gesomber is niet besteed aan Xavier Denis, coo van Cofinimmo. Tijdens een Epra-debat prijst hij de stabiliteit van de door overheden met zeer lange huurcontracten gedomineerde markt. ‘I love boring Brussels. We zitten nu dertig jaar in de Brusselse kantorenmarkt. Elk jaar hebben we een IRR van 8 procent behaald op onze kantorenportefeuille en zelfs 12 procent inclusief verkoopresultaat.’

Onverslaanbare belegging
Over één ding was iedereen het wel roerend met elkaar eens. Met nu tien biljoen dollar aan negatief renderende staatsobligaties – waaronder sinds half juni ook tien jaar Duits staatspapier – en panikerende aandelenmarkten bestaat er geen betere investering dan vastgoed. ‘Met een ultralage rente die nog twaalf tot achttien maanden kan aanhouden, blijft vastgoed een onverslaanbare belegging. In 2002 was de rentespread tussen prime Amsterdams kantorenvastgoed en een tienjarige Duitse obligatie 159 basispunten. In het eerste kwartaal van 2016 bedroeg die spread 409 basispunten. Institutionele investeerders hebben geen alternatieve asset klasse met een vergelijkbaar risicoprofiel om in te beleggen’, aldus CBRE-researcher Jos Tromp.
Hoe rendabel vastgoed nu is, werd duidelijk uit een rekenvoorbeeld dat werd gegeven tijdens het CBRE Investment Seminar. Aangehaald werd kantoortoren Astro Tower van 36.000 m2 in het Brusselse centrum, in februari door Patrizia namens een Koreaans consortium gekocht. Zowel in 2007 als in 2016 verkocht tegen een bar van zo’n 4 procent. De financieringskosten in 2007 bedroegen echter zo’n 5 procent tegen nu 1,25 procent. Een en ander betekent een verdubbeling van het jaarrendement op het geïnvesteerde vermogen (IRR) van 5 naar bijna 10 procent.
Dat iedereen zich blindelings op vastgoed stort, baart Patrizia-onderzoeker Marcus Cieleback wel enige zorgen. ‘Beleggers stappen redelijk richtingloos in vastgoed. Anders dan normaal het geval is, hebben investeerders geen voorkeur voor een bepaalde regio, hetzij Europa, VK of VS. Dat beleggers nu in value add-product stappen, geeft niet aan dat ze meer geloof hebben in dit product. Ze willen simpelweg het aan hun klanten beloofde rendement halen omdat dit elders onbereikbaar is.’ CBRE-onderzoeker Jos Tromp denkt juist dat beleggers daarmee anticiperen op economische groei. ‘Fundamenteel maak ik me geen zorgen. Alle ingrediënten voor een uitbundig economisch herstel in de eurozone – dat we sinds 2008 nog niet gezien hebben – zijn aanwezig.’
Tromp erkent dat de vastgoedsector zich wat betreft beprijzing op hetzelfde punt in de cyclus lijkt te bevinden als in 2007. ‘De vastgoedpiek in de VS is in 2015 bereikt. Het mondiale beleggingsvolume daalt sinds het derde kwartaal van 2015. Maar dat kunnen we geen verrassing noemen. De vastgoedsector reageert vertraagd op de afkoeling van de Chinese economie en de recessie in opkomende economieën als Brazilië en Rusland. Kijken we naar de Europese huurniveaus dan zitten we bovendien nog ver onder de recordhoge kantoorhuren van 2007, met uitzondering van het Verenigd Koninkrijk. Grootste zorg van investeerders is dat een aantal geopolitieke en economische gevaren – Brexit, populisme, IS-aanslagen, migratiecrisis, Russisch revanchisme – de wereld tegelijkertijd overspoelen en de wereldeconomie onderuit halen. De afgelopen 35 jaar bewijzen gelukkig dat geopolitieke ‘events’ geen blijvende impact hebben op de economische groei.’

Europese ontwikkelingen 
Het einde van de opgaande investeringscyclus is niet in zicht, verklaart Jonathan Hull, CBRE-managing director Capital Markets EMEA. Als de Brexit-angst is verdwenen, wachten Europa en met name het Verenigd Koninkrijk volgens hem een drukke tweede jaarhelft. ‘De piek in 2015 in de VS en de mondiale verzwakking vanaf het derde kwartaal van 2015 betekenen niet het einde van de cyclus. Het gaat volgens ons slechts om een correctie ergens halverwege de cyclus als reactie op de afkoelende Chinese economie. Ik verwacht een terugkeer naar groei. Vooral in de secundaire markt zit nog veel onontgonnen waarde. Partijen hebben wereldwijd veel kapitaal opgehaald dat klaar staat om te worden geïnvesteerd in Europees vastgoed.’
Het eerste kwartaal heeft volgens Hull bewezen dat Europa bij buitenlandse partijen nog steeds in trek is. ‘De eerste drie maanden hebben ze ruim 56 miljard euro in Europees onroerend goed belegd, waarvan 34,6 miljard afkomstig is uit de VS en ruim 16 miljard uit Azië. Londen blijft favoriet met 16,4 miljard in de eerste drie maanden, gevolgd door Parijs met 3,9 miljard aan investeringen, Berlijn met 2,3 miljard, Madrid met 1,3 miljard en Frankfurt met 1,2 miljard. Europa en met name het VK wacht volgens hem een drukke tweede jaarhelft. ‘In december 2015 bleek uit weddenschappen via Britse bookmakers dat 65 procent van de Britten vóór het EU-lidmaatschap stemt. Nu is dat 77 procent. Na 23 juni is de angst bij beleggers dus hoogstwaarschijnlijk weg.’
Volgens hem kunnen vooral Duitsland en Polen en in mindere mate Nederland en Scandinavië daarvan profiteren. ‘Tot duidelijk is of het Verenigd Koninkrijk in de EU blijft, maken investeerders daar een pas op de plaats. Duits vastgoed profiteert het meest van die Brexit-angst. Benelux en de Nordics zitten ook in de lift, getuige het 25 tot 30 procent hoger beleggingsvolume in het eerste kwartaal.’

Auteur: Martijn van Leeuwen 

Dit artikel is gepubliceerd in de Vastgoedmarkt-editie van juli 2016.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels