nieuws

Algoritmen: de nieuwe haarlemmerolie

Geen categorie

Steeds vaker lezen we dat computers hard op weg zijn om de mens te vervangen. Ter gelegenheid van de Provada werd mij de vraag voorgelegd wat wij nou aan moeten met big data en de analyse ervan voor taxaties van commercieel vastgoed.

Gaan computerprogramma’s of algoritmen (vastgelegde rekenregels) de taxateur van bedrijfsmatig vastgoed overbodig maken? Tja, dat zou kunnen als taxaties aan natuurwetten onderworpen waren en alle variabelen in het model bekend en gewogen. Het modelmatig waarderen van homogene woningen is in theorie én praktijk mogelijk. Commercieel vastgoed is echter een heterogeen product in een intransparante markt met onregelmatige prijsvorming. En dus per definitie moeilijk te taxeren.

Laat mij vooropstellen dat we open moeten staan voor nieuwe ontwikkelingen en dat we die een plaats moeten geven in de dagelijkse praktijk; of niet natuurlijk. Negeren is de doodsteek voor welk vakgebied dan ook. Maar die ontwikkelingen hals over kop omarmen ‘omdat ze nu eenmaal nieuw zijn’, is zo mogelijk nog fataler. Kortom, gezond boerenverstand en degelijke wetenschappelijke twijfel dienen de leidraad te blijven.
Nu zijn er tal van kwiek ogende profeten die beweren dat: big data ‘hip’ en dus goed zijn. Als algoritmen een atoomklok in een sonde om Mars kunnen laten cirkelen, moeten ze goed genoeg zijn om vastgoed te kunnen taxeren. Algoritmen zijn de nieuwe haarlemmerolie, het wondermiddel dat alle kwalen geneest. Big data geven alle informatie die we maar willen. Maar wat moeten we ermee? Wie specialisten aan het werk ziet met dezelfde indrukwekkende lijsten meetgegevens, weet dat er even zovele conclusies mogelijk zijn. Een paar kanttekeningen.

 #1. De computer is geen mens en de mens is geen computer 
Algoritmen kunnen geen netwerkborrel bezoeken, hebben geen intuïtie, geen interactie,en geen irrationaliteit. De ‘homo economicus’ (rationale beslisser) is een illusie van economen. Hoe stop je dan al die wispelturigheid in een rekenregel? Einstein zei al: ‘Not everything that can be counted counts, and not everything that counts can be counted.’

Algoritmen kunnen misschien een schot voor de boeg geven, maar een subject (koper/taxateur) zal toch het laatste woord hebben. Dit deels irrationele proces van wikken en wegen kan een computer (nog?) niet écht naspelen. Sterker, hij zou zichzelf opblazen als hij zou moeten denken als een mens.

 Natuurlijk kunnen de big-dataexperts veel data bij elkaar harken betreffende pand X op locatie Y, maar wat dan nog? Is dat relevant om de koopprijs voor een subject(koper) te bepalen? Als die zijn zinnen heeft gezet op dit specifieke pand, zal hij bereid zijn meer te betalen dan de computer adviseert. En dan nog: leveren meer gegevens dan gebruikelijk ook een betere taxatie op? Interpreteert de koper al die gegevens op dezelfde manier als de computer? Die laatste is geen partij op de markt, hoeft niet te concurreren met andere kopers, heeft geen verborgen wensen of plannen. Wat geeft dan de doorslag?

#2. Algoritmen kunnen de boel op stelten zetten 
Bekend is dat computerprogramma’s onverwacht processen in werking kunnen zetten, die (nog) niet gewenst zijn. Een brug gaat ineens omhoog, een stormvloedkering wordt prompt actief, een alarm gaat te vroeg af. Beursmensen weten dat als geen ander.

#3.  Algoritmen gaan de markt óók zetten
Als taxateurs de markt kunnen ‘zetten’ met hun taxaties, kunnen computers dat ook. Het hangt er maar van af hoe ze zijn geprogrammeerd… of ‘gehackt’.

#4. De mens blijft de beslissende (én remmende) factor
Taxateurs kunnen veel meer doen met data, maar worden geremd of gecorrigeerd door fysieke waarnemingen.

In het huidige tijdsgewricht levert een schatting pas een marktwaarde op als iemand van vlees en bloed zijn handtekening zet. Dat lijkt voor commercieel vastgoed nog steeds een heel goede zaak. Misschien moeten algoritmen voor commercieel vastgoed niet verder gaan dan een taxatievoorstel. Laten we alsjeblieft baas over ons brein blijven.

Geschreven op 7 juni 2016

Reacties naar
t.berkhout@nyenrode.nl

Deze column is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van juli 2016

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels