nieuws

Stokken en wortels

Geen categorie

Onlangs is de jaarlijkse GRESB Real Estate Assessment geopend. Deze assessment heeft zich in de afgelopen jaren ontwikkeld tot de wereldwijde standaard voor het bieden van inzicht in de environmental, social en governance (ESG) prestaties van de vastgoedsector.

Kijkend naar Azië, zie ik dat de markt op dit gebied inmiddels ook (belangrijke) stappen voorwaarts heeft genomen. En hoewel de vraag naar duurzaam vastgoed in Azië gestaag toeneemt, is de eindgebruiker niet de grootste drijfveer van die ontwikkeling. Dat zijn twee andere groepen stakeholders, namelijk overheden enerzijds, en institutionele beleggers anderzijds.

Om te beginnen met de eerste groep: de uitkomst van de COP21 conferentie in Parijs afgelopen december komt erop neer dat overheden van 196 landen zich hebben gecommitteerd de uitstoot van broeikasgassen te verlagen, om zo een wereldwijde temperatuurstijging eind deze eeuw van twee graden Celsius te voorkomen. We weten al dat gebouwen ruim 30 procent bijdragen aan de totale CO2-uitstoot. Dat percentage ligt in Azië beduidend hoger, en door de regionale urbanisatie (meer dan de helft van de wereldwijde nieuwbouw vindt momenteel plaats in China en India), neemt die negatieve impact in snel tempo toe. Het was daarom goed te zien dat de rol die de gebouwde omgeving speelt, tijdens de conferentie expliciet werd onderkend via een aparte Buildings Day.

Als gevolg van de historische COP21 overeenkomst komt de focus van het klimaatbeleid van overheden, óók in Azië, meer dan ooit te liggen op strengere regelgeving voor de vastgoedsector. Overigens had een aantal Aziatische overheden hier reeds op voorgesorteerd. Zo heeft China zich het afgelopen jaar gecommitteerd aan de ambitie dat de helft van alle nieuwe gebouwen in 2030 duurzaam zal zijn. Vooral op lokaal niveau, zoals in steden als Beijing en Shanghai, heeft dat recent geleid tot aangepaste bouwverordeningen en toegenomen eisen ten aanzien van de energie-efficiëntie van gebouwen. Singapore heeft nóg hogere ambities: in 2030 moet 80 procent van alle gebouwen (zowel nieuwbouw als bestaand) voldoen aan de Green Mark certificeringsstandaard.

Wat de Singaporese overheid daarbij slim heeft gedaan, is het inzetten van carrots and sticks. De eisen vanuit regelgeving zijn de sticks, niet zozeer om mee te slaan, maar als stok achter de deur, waardoor marktpartijen verplicht worden de nodige stappen te ondernemen. De carrots zijn de (financiële) prikkels die ertoe moeten leiden dat partijen méér doen dan slechts datgene wat vereist is. Ontwikkelaars die in Singapore bijvoorbeeld voor een hoger certificeringsniveau gaan dan de minimumeis, mogen meer bruto vloeroppervlak ontwikkelen dan initieel binnen het bouwplot is toegestaan. Voor vastgoedeigenaren die hun portefeuille willen verduurzamen, zijn er eveneens aantrekkelijke incentives. Zo co-financiert de Singaporese overheid tot 50 procent van de kosten voor green retrofits voor bestaande gebouwen, afhankelijk van de energiebesparingen die de eigenaar wil behalen. Je kan je uiteraard afvragen of die bemoeienis van overheden echt nodig is. Immers, het verduurzamen van de bebouwde omgeving zou voldoende kansen moeten bieden voor de private vastgoedsector. Ik heb echter gemerkt dat veel partijen in Azië er een business as usual aanpak op nahouden: zo lang er (in hun ogen) geen urgentie is, wordt er ook geen actie ondernomen.

De tweede groep stakeholders die de Aziatische vastgoedpartijen tot actie aanzet zijn de institutionele beleggers. Hun voornaamste zorg is dat ESG-gerelateerde risico’s, evenals de sticks die door overheden worden ingezet om die risico’s te voorkomen, een negatieve impact zal hebben op hun beleggingsresultaat. Voor de ruim 60 institutionele beleggers die toegang hebben tot de jaarlijkse GRESB resultaten, inclusief Nederlandse pensioenfondsen als APG en PGGM, is het inzicht in hoe hun investment managers omgaan met die risico’s zelfs een voorwaarde voor het doen van vastgoedinvesteringen. Het niet rapporteren over materiële ESG-aspecten is als gevolg hiervan steeds vaker een showstopper. Daarbij wordt er in eerste instantie niet zozeer gekeken naar hoe er gepresteerd wordt op die aspecten, maar vooral of die informatie überhaupt aanwezig is. Maar ik zie ook steeds vaker dat, zodra aan die basisbehoefte is voldaan, beleggers inderdaad meer geneigd zijn te investeren in die partijen die goed presteren op de diverse ESG-aspecten.

Institutionele partijen hanteren op deze manier hun eigen carrots and sticks om de Aziatische vastgoedmarkt in de juiste richting te duwen en trekken. In combinatie met toekomstgerichte regelgeving en zinvolle prikkels van overheden, leidt dit niet alleen tot een groter bewustzijn bij Aziatische vastgoedpartijen om af te wijken van hun business as usual aanpak, maar ook tot daadwerkelijk betere ESG-prestaties. De hamvraag is uiteraard: hoeveel beter? Dat gaan we zien als begin september de 2016 GRESB resultaten voor Azië (en de andere regio’s) gepresenteerd worden.

 

Ruben Langbroek

Head of Asia Pacific, GRESB. Reacties naar ruben@langbroek.info 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels