nieuws

‘Miljarden euro’s waaien aan Nederland voorbij’

Geen categorie

Er is meer geld beschikbaar voor beleggingen in vastgoed dan ooit tevoren. Maar komt het geld dat boven de Nederlandse markt zweeft ook hier terecht? Vier leden van het Vastgoedmarkt Executive Expert-panel zijn pessimistisch. ‘In dit tijdsgewricht wil je grotere stappen zetten.’

‘Miljarden euro’s waaien aan Nederland voorbij’

De aftrap voor het gesprek wordt gegeven door managing partner Jeroen Lokerse van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. Hij verbaast zich over de enorme veranderingen die zich in de internationale vastgoedsector voltrekken, waarop de Nederlandse sector nauwelijks lijkt te reageren.

Lokerse stelt: ‘Als de wereld zo verandert, kun je dan bij vastgoedbeleggingen wel vasthouden aan oude instrumenten als asset liability management en de Moderne Portefeuille Theorie? Moeten historische waarden wel zo zwaar wegen bij de huidige investeringsbeslissingen? De volatiliteit neemt de komende jaren volgens mij sterk toe. Hoe ga je daar mee om?’

Vastgoed blijft in onzekere tijden een veilige haven voor geld, daar blijft Lokerse in geloven. ‘Of het nu een beleggingswoning is voor een particulier of een inflatiehedge voor een institutionele belegger.’

Pro-cyclisch

Directievoorzitter Henk Jagersma van Syntrus Achmea Real Estate & Finance voelt zich aangesproken. ‘Je ziet dat mondiale trends heel laat neerslaan bij de Nederlandse pensioenfondsen. De regels van toezichthouders als De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de interne risicostudies leiden tot een heel pro-cyclische gedragslijn. Dat betekent dat je erin stapt op het moment dat je eruit zou moeten stappen en andersom. Buitenlandse private equity-partijen hebben die hinder niet. Je ziet hen de markt ook overnemen, zoals in de kantorenmarkt feitelijk is gebeurd.’

Pogingen met institutioneel geld tóch anti-cyclisch in vastgoed te beleggen, zijn tot op heden niet geslaagd. Aan tafel wordt het voorbeeld van Altera genoemd, dat onder directeur René Hogenboom in 2007 zijn kantorenportefeuille met succes verkocht. Toen hij op het dieptepunt van de vastgoedcrisis in 2011 opnieuw in kantoren wilde beleggen, zat de schrik zijn aandeelhouders in de benen. Voor de aankoop van kantoren kreeg hij de handen niet meer op elkaar.

Rentestijging

‘Pensioenfondsen mogen niet meer in vastgoed beleggen dan zij al doen. Tenzij ze een hogere dekkingsgraad hebben. Die loopt pas weer substantieel op als de rente stijgt. Maar dan is het de vraag of dat het aangewezen moment is om in vastgoed te beleggen’, schetst Jagersma het dilemma.

Een ander probleem dat hij in de vastgoedmarkt ziet is het totale gebrek aan aanbod in de markt, vooral wat betreft nieuwbouwwoningen. De woningmarkt in de Randstad raakt steeds verder oververhit. Jagersma vindt het absurd: terwijl de vraag naar woningen explodeert, groeit het aanbod slechts mondjesmaat. En geld is niet het probleem, weet hij. ‘Wij hebben het onderzocht: er hangt dit jaar 5,5 tot 6 miljard euro aan beleggingsgeld boven de markt. Gaan wij zitten wachten tot de prijzen pieken? Dan hebben wij de consument op kosten gejaagd en hebben we miljarden aan beleggingsmiddelen naar het buitenland laten wegwaaien.’

Waakvlam

Een  snelle uitbreiding van de productie door bouwbedrijven zit er niet in, weet directievoorzitter Vastgoed Maarten van Duijn van Heijmans. Door de crisis hebben de bouwers in hoop tempo productiecapaciteit afgebouwd. ‘Ze hebben hun bedrijven in de waakvlamstand gezet. Ook gemeenten moeten nog onder stoom komen, ik zie veel tijdelijke mensen bij afdelingen Ruimtelijke Ordening. Het duurt nog minstens twee jaar voor de capaciteit terug op het oude niveau is. Intussen leidt de schaarste tot prijsopdrijving. Ook gemeenten halen weer hun oude eisen van stal van minimaal 30 procent sociale woningbouw.’

Maar wat zou er dan moeten gebeuren om dat geld in Nederland te laten landen? Jagersma geeft zelf het antwoord: ‘Je moet direct 40.000 – misschien wel 100.000 – corporatiewoningen verkopen, om te zorgen dat deze impuls voor de Nederlandse economie niet verloren gaat. Of het nu om binnenlands of buitenlands kapitaal gaat, maakt mij niet uit.’ De opbrengst vloeit rechtstreeks in de kassen van de corporaties, die daaruit nieuwe woningen voor de onderkant van de huurmarkt – hun kerntaak – kunnen bijbouwen en een aanzienlijk deel van de bestaande voorraad kunnen verduurzamen. De gesprekspartners zien de voordelen wel van zo’n scenario.

Geen incentive

Of het op korte termijn ook werkelijkheid wordt, betwijfelt adviseur Lokerse. ‘Er is bij corporaties geen enkele incentive om op korte termijn sociale huurwoningen af te stoten. Zij willen veelal niet eens af van de woningen die niet-daeb (diensten van algemeen economisch belang) zijn en daarmee dus eigenlijk buiten hun kerntaak vallen.’ Op zich weer niet vreemd, vindt Jagersma. ‘Corporatiebestuurders zijn de afgelopen jaren ongelooflijk om de oren gemept. Alle creativiteit en ondernemerschap is er nu wel uitgeslagen.’

Algemeen directeur Peter Göbel van ING Real Estate Nederland plaatst kantekeningen bij de wenselijkheid dat grote portefeuilles met sociale huurwoningen in handen zouden vallen van Angelsaksische private equity-partijen. ‘Dat wordt een verhaal van take the money and run. Zij zullen aan yield play doen, op kosten beknibbelen, weinig onderhoud plegen en er na een paar jaar weer uitstappen.’

2 promille

Jagersma maakt zich daarover minder grote zorgen. ‘Wat is het aandeel van buitenlandse investeerders in de Nederlandse woningmarkt? Ergens tussen de 1 en 2 promille?’ Bovendien stelt de overheid regels voor hoe de woningen er minimaal bij moeten staan en ook de markt dwingt één en ander af. ‘Anders is de private equity-belegger een groot deel van zijn potentiële waardesprong bij verkoop kwijt.’

Van Duijn van Heijmans is zelf betrokken bij een project waar sociale huurwoningen na renovatie over gaan naar een belegger, in het kader van herontwikkeling in de Utrechtse probleemwijk Kanaleneiland (zie het artikel ‘We geloven in de juiste mix’ elders in deze editie). Syntrus Achmea neemt een deel van de nieuw te bouwen woningen in het gebied af. Dus het kan wel, wil hij maar zeggen. Voor ruim 250 gerenoveerde woningen bestond aanvankelijk alleen bij een buitenlandse belegger interesse. ‘Achteraf zijn we ook door Nederlandse partijen benaderd die graag gerenoveerde woningen wilden afnemen. Maar toen was het te laat!’

Tijdsgewricht

‘Maar in dit tijdsgewricht wil je grotere stappen zetten’, meent Jagersma. ‘Je kunt minimaal 4 miljard euro aan extra beleggingsgeld investeren in de economie. Maar dan moet dat wel eerst landen. Als beleggers hier niet kunnen investeren, kijken zij verder naar Duitsland, Frankrijk, Engeland of de VS. De intellectuele vraag luidt: gaan we eindelijk besturen of laten we alles per ongeluk gebeuren?’

Met het geringe marktaandeel van maximaal 2 promille is ook de prijsinvloed van de buitenlandse beleggers gering, meent Jagersma. Om invloed te hebben moet volgens hem je minimaal 15.000 woningen bezitten, een partij als het Duitse Patrizia heeft er slechts 5.000. ING-man Göbel is het met hem oneens. ‘Het zijn wel de partijen die het prijsniveau betalen. Ik spreek regelmatig particuliere beleggers die zeggen: wij willen niet aan die prijzen.’ Ook makelaar Lokerse ziet dat de prijsbewegingen op de Nederlandse markt steeds vaker internationaal worden bepaald. ‘Nederland is geen gesloten markt, geen eiland meer.’ Göbel: ‘De aanvangsrendementen die men in het het buitenland gewend is te betalen, die zie je nu ook hier komen.’

Lage yields

Een trendbreuk die de hele vastgoedsector op z’n kop zet, is die van de aanhoudend lage rente. Tegen het licht van de rentestand zijn de lage yields goed verklaarbaar, constateert het panel van experts. ‘Het aanvangsrendement in vergelijking tot de rente is nog nooit eerder zo hoog geweest’, stelt Jagersma. Zolang de rente laag blijft, kunnen de vastgoedprijzen verder stijgen, constateert Lokerse. ‘De enige vraag is dan nog: wanneer gaat de rente weer omhoog?’

Er wordt vragend naar de bankier in het gezelschap gekeken, maar Göbel speelt de bal terug. ‘Een bankier heeft op dit punt geen kennisvoorsprong. Ik denk dat wij net als Japan een lange periode van lage rente krijgen. De Duitse economie – de motor van Europa – draait op z’n top. Het zal nu van andere landen moeten komen, maar welke landen moeten dat zijn?’

ZZP’ers

Jagersma is het met hem eens. ‘De rente gaat alleen stijgen als de inflatie oploopt. En die loopt alleen op bij spanning op de arbeidsmarkt. Met al onze ZZP’ers hebben wij daar de mogelijke impuls wel uitgehaald. Voordat in Europa de arbeidsmarkt weer onder druk komt, zijn wij aardig wat jaren verder.’

Volgens Göbel is Europa aan zijn top van de welvaart gekomen. ‘Er is niet veel meer uit het systeem te peuren’, stelt hij. ‘Is dat wel zo? vraagt Van Duijn. ‘Als je kijkt naar digitalisering, het Internet of Things, big data – volgens mij staat de welvaartsgroei nog in de kinderschoenen.’ Hij wijst op de opkomst van smart cities, waarin ooit Helsinki voorop liep. ‘Daar werd je al jaren geleden via je mobiele telefoon naar een vrije parkeerplaats dicht bij je bestemming geloodst.’ Nu hebben Aziatische steden als Singapore en Sjanghai de leiding genomen. Innovaties kunnen de Nederlandse vastgoedsector volgens Van Duijn een belangrijke nieuwe impuls geven.

Woonlusten

Het gebruik van big data op basis van slimme sensoren zal volgens Van Duijn leiden tot kostenbesparingen bij het beheer van gebouwen en woningen. ‘Er komt een tijd waarin we van woonlasten naar woonlusten gaan. Je woning als bron van een tweede inkomen gaat misschien nog wat te ver, maar die kant gaan wij wel op. Door op andere manieren naar vastgoed te kijken, staan wij pas aan de voet in plaats van aan de top van de waardepiramide’, aldus Van Duijn.

Göbel is het met Van Duijn eens dat de vastgoedsector traag is met het oppakken van innovaties. ‘De baksteen is in 3000 voor Christus uitgevonden. We kunnen tegenwoordig van EPS – dat klinkt beter dan piepschuim – geweldig duurzame huizen tot en met brandweerkazernes bouwen: hoge isolatiewaarde en lage transportkosten door het gewicht.’

Duurzaamheidsscan

ING heeft het initiatief genomen om alle gefinancierde objecten op duurzaamheid te scannen. Inmiddels zijn 13.000 van de 28.000 panden verwerkt, via een combinatie van database-analyses en aanvullende data geleverd via een app, gevolgd door een inspectie ter plaatse. ‘Klanten waarderen dat, maar zetten nog niet de volgende stap, die van implementatie van maatregelen. Tijdens de Provada zal ik de volgende fase aankondigen dat wij alles dat groen wordt gemaakt volledig financieren, met ook nog eens een half procent rentekorting en een gratis EPA-U-certificering.’

Er ontspint zich een discussie tussen de leden van het expertpanel over de vraag of groene gebouwen bij verkoop ook een hogere waarde zouden moeten opleveren. Dat ligt voor de hand als er direct economisch voordeel is aan te wijzen. Göbel vindt dat ook het milieuvoordeel moet meewegen. ‘Een groene portefeuille zou over een aantal jaar robuuster moeten zijn dan een bruine portefeuille, hoewel ik dat op dit moment mijn raad van bestuur nog niet kan garanderen.’

Toch is ING bereid verduurzaming te financieren tegen aantrekkelijke tarieven, vooruitlopend op de erkenning in de markt van het waardeverschil tussen groene en bruine panden. ‘Met 8 miljoen m2 leegstand op 50 miljoen kantoormeters kan het niet anders dan dat bruine panden het onderspit delven ten opzichte van groene. Daar moeten klanten zich nu tegen wapenen. Dat is ook de reden dat ING zo fors inzet op duurzaamheid, we willen onze klanten helpen over de horizon te kijken’, zegt Göbel.

Groenwaarde

Met de hoogleraren Niels Kok (Maastricht) en Tom Berkhout (Nijenrode) studeert Göbel op een waardebegrip – ‘groenwaarde’ – dat hij binnen ING wil gebruiken om financieringsbeslissingen nog beter af te kunnen wegen. ‘Daarin worden bijvoorbeeld ook milieufactoren als de afstand van een pand tot het openbaar vervoer meegewogen. Ik ben ervan overtuigd dat dit over vijf jaar gemeengoed zal zijn.’ Inmiddels is ABN Amro het voorbeeld van ING gevolgd, wat Göbel van harte toejuicht.

De experts zijn het met Göbel eens dat de duurzaamheid van portefeuilles zich in de toekomst zal vertalen naar een hogere waardering. ‘Dat moment wil ik naar voren trekken’, stelt Göbel resoluut. ‘Eerst wil ik de groenwaarde binnen ING introduceren, dan bekijken of we dit kunnen laten uitgroeien tot een marktbegrip.’ Lokerse durft de voorspelling wel aan dat de groenwaarde een rol gaat spelen in de toekomstige waardering van vastgoed. ‘Het is in elk geval beter te voorspellen dan wanneer de rente weer gaat stijgen.’

Wie zitten er aan tafel?

 

  • Jeroen Lokerse, managing partner Cushman Wakefield
  • Maarten van Duijn, directievoorzitter Vastgoed Heijmans
  • Peter Göbel, algemeen directeur ING Real Estate Nederland
  • Henk Jagersma, directievoorzitter Syntrus Achmea Real Estate Finance

 Gespreksleider is Vastgoedmarkt-hoofdredacteur Johannes van Bentum (uiterst links).

Vastgoedmarkt Executive Expert-panel

Het Vastgoedmarkt Executive Expert-panel komt vier keer per jaar bijeen om actuele ontwikkelingen in de vastgoedsector te bespreken en van commentaar te voorzien. Het panel telt uit acht financiers, beleggers, ontwikkelaars en adviseurs, die ieder tweemaal aan tafel zitten. Naast de deelnemers aan deze sessie bestaat het panel van experts in 2016 uit Paul Oremus (CBRE Global Investors), Jaap van Rhijn (Colliers International), Rutger Schuur (ABN Amro) en Roel Vollebregt (BAM). Het expert-panel komt samen bij HNK Hoofddorp.

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel verscheen in de Provada-special van Vastgoedmarkt in juni 2016.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels