nieuws

Kantorenbelegger wordt ook hoteluitbater

Geen categorie

Kantorenbelegger PingProperties verlegt zijn koers. Met de transformatie van het voormalige IND-kantoor op Schiphol-Oost naar Tulip Inn Hotel, wordt het bedrijf uitbater van een hotel. Doel is in deze nieuwe activiteit te groeien.

Kantorenbelegger wordt ook hoteluitbater

Belegger PingProperties transformeert een van zijn kantoren naar een nieuwe bestemming. In oktober opent op Schiphol-Oost aan de Piet Guilonardweg een Tulip Inn hotel in het voormalige kantoorgebouw Skymaster, dat lange tijd werd verhuurd aan de Immigratie- en Naturalisatiedienst IND, dat het in gebruik had als zogeheten aanmeldcentrum. Het pand uit 2001 is sinds 2005 eigendom van PingProperties. Het betaalde 15,5 miljoen euro voor het toen nog langjarig verhuurde pand van 5.750 m2. Verkoper was ontwikkelaar Schiphol Real Estate.

De eerste werkzaamheden voor de transformatie zijn in januari 2016 gestart, de oplevering van het pand als hotel staat gepland in oktober. De transformatie is al ruim anderhalf jaar in voorbereiding. De eerste ideeën daarvoor ontstonden daarmee ruimschoots voor het aflopen van het huurcontract. Van leegstand was daardoor geen sprake.

In oktober 2016 moet er een 3-sterrenhotel staan met 143 kamers dat de uitstraling heeft van een hip businesshotel. ‘We willen een bijzondere en trendy beleving neerzetten’, zegt ontwikkelmanager Bram Harding van PingProperties. Gezien het toenemend aantal vluchten van en naar Schiphol en het groeiend aantal toeristen, ligt de keuze voor transformatie tot hotel volgens hem voor de hand. ‘Ook de bereikbaarheid is prima: per bus ben je vanaf het hotel in 8 minuten op de luchthaven en vice versa.’

Nieuwe buslijn

Ondanks het restrictieve beleid rond het toevoegen van hotelkamers slaagde PingProperties erin om bij de gemeente Haarlemmermeer de benodigde vergunningen te krijgen. Ook Schiphol Group stemde in met de transformatie. ‘Een bijzondere situatie: behalve met de gemeente Haarlemmermeer, hebben we ook te maken met Schiphol Group, die meebeslist over wat er in het pand gebeurt’, vertelt Harding.

De doelgroep van het hotel is de zakelijke reiziger, gecombineerd met zogeheten Millenials. Elke hotelkamer is voorzien van gratis snel internet en een tv voorzien van de nieuwste technologieën. ‘Gasten moeten het gevoel hebben dat zij thuiskomen. De kamers mogen niet de uitstraling hebben van de standaardkamers van een hotelketen, het moet hipper zijn’, zegt Harding.

Speciaal behang

De inrichting heeft het thema ‘Groene Oase’ gekregen. Dat zien bezoekers behalve in de inrichting ook in de vele planten. Het pand beschikt zelfs over een binnentuin. Om de juiste uitstraling te bereiken werd in het kader van het thema ook speciaal behang ontworpen.

Het pand krijgt op de begane grond een aantal zones die in het teken staan van eten, lezen, ontspannen, ontmoeten en werken. ‘Die ruimten worden publiek toegankelijk en we implementeren een speciaal voor dit hotel ontwikkeld foodconcept. Daarmee krijgt het hotel tevens toegevoegde waarde voor de omliggende kantoorgebruikers. Je ziet aan het nabijgelegen Steigenberger Airport Hotel Amsterdam dat daar behoefte aan is. Daar loopt eenzelfde concept al geweldig.’

Kop en schotels

Het hotel wordt geëxploiteerd op basis van een managementcontract. ‘Daarmee zijn we zowel eigenaar van de stenen als van de kopjes en schoteltjes’, zegt Harding. Dat is nieuw, dat de belegger naast eigenaar ook eindgebruiker van het eigen pand is. ‘Een ontwikkelaar zit er vaak in voor de korte termijn, terwijl wij als belegger voor de lange termijn betrokken zijn. Daardoor is kwaliteitsbewaking voor ons essentieel. Bij een hotel krijg je maar één kans om het goed te doen.’

Met een kantorenportefeuille met een waarde van zo’n 700 à 800 miljoen euro in 13 fondsen zitten kantoren diep in het DNA van PingProperties, vertelt fund manager Maarten Matze. ‘Maar langzaamaan zijn wij wat meer aan het spreiden. Door deze transformatie leren wij dat hotel van voor tot achter kennen. Daarna kunnen wij in deze sector gaan groeien en wat verder op afstand wellicht nog enkele hotels gaan runnen. We zien de hotelmarkt als kansrijk en verwachten dat dit hotel het geweldig gaat doen.’

Track-record

De transformatie tot hotel is volgens hem een logisch vervolg op de revitalisaties die PingProperties met grote regelmaat binnen de eigen portefeuille uitvoert. Aan de basis lag de revitalisatie vanhet Atlas-kantorencomplex, dat op het moment van aankoop door iedereen in de vastgoedsector als volstrekt kansloos werd gezien en binnen twee jaar volledig is verhuurd. ‘Wij hebben inmiddels een track-record als één van de meest verduurzamende beleggers van Nederland’, stelt Matze.

Alle panden die de belegger aanpakt, worden van energielabel G naar A gebracht. ‘Kijk naar de revitalisatie die wij hebben gedaan van het voormalige Kema-kantoor in Arnhem. Dat heeft nu het label Breeam Excellent. Het nieuwe hoofdkantoor van supermarktketen Plus aan de Archimedeslaan in Utrecht hebben wij van energielabel G naar A gebracht. De afgelopen drie jaar hebben wij al 30.000 lege meters gerevitaliseerd.’

Dood vastgoed

Bij het merendeel van de herontwikkelingen zal de bestemming dat van kantoor blijven. ‘Onze kracht ligt in het herkennen van de waarde van dode stukjes in de gebouwde omgeving, die wij vervolgens nieuw leven inblazen. Een voorbeeld daarvan is het pand Trappenburch (6.700 m2) aan de rand van Wijk C in Utrecht, dat PingProperties kon kopen toen de Kamer van Koophandel eruit trok om in Jacobsweerd aan de Sint Jacobstraat 200-500 (ook PingProperties) te gaan huren. ‘De begane grond is 2.000 m2 groot – dat is uniek voor een gebouw op eigen grond dat zo centraal in het centrum ligt’, stelt Matze.

Na een eerste poging om in het voormalige pand van De Nederlandsche Bank de Utrechtse bibliotheek onder te brengen, is PingProperties er nu in geslaagd twee onderwijsgerelateerde bedrijven te interesseren als huurder van Trappenburch. De twee huurders worden nauw betrokken bij de revitalisatie van het pand, dat eerst volledig casco wordt getrokken. Onderdeel van het plan is het vernieuwen van de gevel. Daarna worden vergaderzalen, conferentiezalen, een bedrijfsrestaurant en kantoren in het pand gemaakt. ‘Als je in het weiland bouwt is het indelen van zo’n pand een peulenschil. In een bestaand gebouw is het echt een uitdaging’, vertelt Matze.

Splinters uit 1974

Hij vertelt met zichtbaar plezier over het pand. In de kelder, met een inrit van vijf meter hoog voor de geldwagens die er ten tijde van De Nederlandsche Bank reden, bevindt zich 600 m2 kluisruimte met één meter dik beton rondom. De kluizen zijn bovendien geheel vrijstaand, met op de hoekpunten grote spiegels, zodat een bewaker in één oogopslag kon zien dat de ruimte rond de kluis leeg was. Het gebouw heeft ook insitu gestorte cassetteplafonds, met voor die bouwperiode typerende bollingen in het plafond. ‘De splinters van de vurenhouten bekisting uit 1974 zijn hier en daar zichtbaar – die willen we behouden.’ Ook de imposante deur naar de atoomschuilkelder wordt geconserveerd voor het nageslacht.

Het wordt een flinke klus. ‘Alle puien gaan eruit, alle daken worden vervangen en geïsoleerd, alle vloeren op de begane grond worden eveneens geïsoleerd. Alle installaties worden vernieuwd, zodat het resultaat vergelijkbaar is met nieuwbouw. Op de kopse kanten krijgt het gebouw twee nieuwe entrees en het spiegelglas in de gevels wordt vervangen door transparant glas, waardoor het pand meer opgaat in z’n omgeving.’ De oplevering staat – net als voor het hotel – gepland in oktober 2016.

Zinloos

‘Nieuwbouw is zinloos, het hoeft niet’, zegt Matze beslist. ‘Als belegger worden wij gewaardeerd om hoe wij dit soort architectuur op waarde weten te schatten en een ter ziele gegaan pand een plek kunnen geven in de huidige tijd. Deze activatie van verloren maatschappelijk kapitaal is een nobel streven.’

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van maart 2016.

 

Artists impression van het Tulip Inn Hotel, Schiphol 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels