nieuws

Bouwfonds IM geeft weer vol gas

Geen categorie

Het was even stil rondom Bouwfonds Investment Management. Moedermaatschappij Rabobank zette het vastgoedbedrijf eind oktober 2014 plots in de verkoop. En even plotseling werd het bedrijf een jaar later weer uit de verkoop gehaald. Ceo Jaap Gillis schetst de strategie van Bouwfonds IM.

Bouwfonds IM geeft weer vol gas

Voor een ceo die net met zijn bedrijf door de achtbaan is gehaald, maakt Jaap Gillis een ontspannen indruk. Hij is vrolijk, maakt grapjes en benadrukt tijdens het gesprek zijn ruime ervaring in de vastgoedsector. De zon schijnt weer en flakkert regelmatig op in de voorruiten van het verkeer, dat op veilige afstand voortraast over de A1. De rust is duidelijk teruggekeerd op het hoofdkantoor van Bouwfonds Investment Management in Hoevelaken, nu Rabobank Nederland besloten heeft het bedrijf voorlopig te houden.

Spannend is wat de invulling gaat worden van de lege winkels van de V&D, waarvan Bouwfonds er een flink aantal in portefeuille heeft. Het bedrijf heeft belangen in twaalf voormalige panden van V&D, waarvan zeven stuks via een belang in IEF Capital. Die panden hebben de beste vooruitzichten. Ze staan in Amsterdam Centrum, Arnhem, Den Haag, Groningen, Maastricht, Nijmegen en Utrecht.

De overige voormalige V&D’s heeft Bouwfonds rechtstreeks in bezit. Daarvan hebben de panden in Alkmaar, Alphen aan den Rijn, Venlo, Beverwijk en Hoorn ‘hun eigen marktdynamiek’.  Er is genoeg belangstelling voor elk pand door de goede ligging. Binnen Bouwfonds wordt – ook in de samenwerking met partner IEF – hard gewerkt aan het opnieuw invullen van deze panden. ‘We zijn heel ver – binnenkort komen we met persberichten naar buiten. Nu moeten eerste de vergunningen rond komen’, stelt Gillis.

Veel animo

De Bouwfonds-topman wil al wel verklappen dat er in twee van zijn voormalige V&D’s ook woningen zullen komen. ‘Er is erg veel animo voor de panden’, weet Gillis. Van de voormalige V&D in Arnhem is inmiddels bekend dat deze zal worden ingevuld door retailketen Topshelf. ‘Dat wordt een thematisch verhaal, met merken die V&D in de afgelopen jaren heeft laten liggen. Het gaat daarbij om het zogeheten midden-plus segment. Dus meer Gant, geen Prada. En de koffers komen terug! De ideeën van beoogd V&D-redder Roland Kahn worden door Topshelf uitgevoerd.’

Gillis is benieuwd hoe de formules van een partij als Hudson’s Bay Company het in Nederland zullen doen. De retailgigant is in Europa eigenaar van de Duitse warenhuisketen Kaufhof en de Belgische keten Galeria Inno. Op die formules zit de Nederlandse consument niet te wachten, vreest Gillis. ‘Nederlanders zijn op zich wel geïnteresseerd in warenhuizen, maar volgens intern onderzoek van Bouwfonds hebben formules in het  discount- of midden-plus-segment de meest kans op succes in Nederland.’ Dat sluit aan bij de keuze die Hudson’s Bay onlangs maakte om in Amsterdam een Saks Fifth Off en Hudson’s Bay te openen. Het gaat om respectievelijk een outletversie van luxewarenhuis Saks Fifth Avenue en een warenhuis in het segment tussen V&D en Bijenkorf.

Etalage van internet

Het warenhuis heeft volgens hem zeker niet afgedaan. ‘Het is de etalage van internet. Consumenten kunnen er het product dat zij overwegen aan te schaffen eens goed bekijken – en vervolgens direct meenemen of bestellen. V&D heeft die rol vervuld op het terrein van innovaties. Wij vergeten dat weleens, maar vernieuwingen als de elektrische deken zijn door V&D groot gemaakt.’

Wel zullen er minder vestigingen nodig zijn om het warenhuispubliek te bedienen, denkt Gillis. ‘Ik zie een terugkeer naar de hiërarchie in winkelsteden uit de jaren zestig en zeventig. Je gaat voor het bezoeken van winkels tegenwoordig naar een echte grote stad, niet meer naar een kleinere provincieplaats. De Bijenkorf trekt zich terug in een beperkt aantal steden. Een Hema kiest juist de tegenovergestelde strategie en daalt daarmee af naar kleinere plaatsen als Laren en Heemstede.’

Wonen in de plint

Binnen de strategie van Bouwfonds ligt de focus niet op winkels. Volgens Gillis zal er in de winkelmarkt structureel moeten worden gewerkt aan het terugbrengen van het aantal winkelmeters. ‘Bij een structurele leegstand van 3 jaar en langer moet je zo langzamerhand gaan zoeken naar alternatieven. Bijvoorbeeld door de plint te verbouwen tot woningen en ook eventuele de bovengelegen etages in te vullen met woningen.’ Sowieso blijft Bouwfonds met commercieel onroerend goed in Nederland actief – de huidige portefeuille bedraagt 2,5 miljard euro – maar er zal kritisch worden gekeken hoe de markten zich bewegen.

Sinds het bericht van Bouwfondsmoeder Rabobank dat de verkoop definitief van de baan is, staat het licht weer op groen om de eerder uitgestippelde strategie uit te voeren. Gillis heeft er geen gras over laten groeien en zijn team opdracht gegeven vol gas te geven. In alle markten die het bedrijf tot speerpunt heeft gekozen wordt hard gewerkt aan uitbreiding van de bestaande, of ontwikkeling van nieuwe fondsen. De vijf speerpunten zijn woningen, commercieel vastgoed, parkeergarages, communicatie-infrastructuur en landbouwgrond & boerderijen.

Single assets

Het bestaande woningfonds Bouwfonds European Residential Fund I is nu min of meer vol belegd. ‘We treffen nu voorbereidingen voor een tweede fonds, met een omvang van 500 miljoen euro en als doelregio Zuid-, Midden- en Oost-Europa. Denk daarbij ook aan landen als Spanje – ook buiten Madrid en Barcelona – en Polen. We kijken naar zogeheten single assets met een omvang van zo’n 100 woningen. De rendementsverwachtingen zijn wel naar beneden bijgesteld. Voor een periode van tien jaar gaan wij nu uit van een rendement van 4,5 tot 5,5 procent’, zegt Gillis.

Ook voor de andere speerpunten worden nieuwe fondsen opgetuigd. Zo maakte Bouwfonds in april bekend dat er voor nieuwe beleggingen in Europese parkeergarages het derde institutionele Parking fonds wordt uitgebreid. En ook zijn er plannen voor een tweede Bouwfonds European Student Housing Fund. ‘Op het terrein van woningen zijn het de laatste jaren vooral private equity-partijen geweest, die in de periferie mooie aankopen uit de markt hebben gehaald. Wij willen ons echter onderscheiden door de woningportefeuille geleidelijk op te bouwen en op basis van heldere criteria de juiste objecten er uit te pikken in plaats van  te beleggen in grote pakketten met van alles er in.’

Trackrecord

De ontwikkeling van nieuwe fondsen verloopt voorspoedig, vertelt Gillis. Hij wijst daarbij op zijn trackrecord bij ING Real Estate International, Redevco en nu bij Bouwfonds. ‘Als je wat langer in het vak zit en je hebt een netwerk, kun je wat sneller schakelen.’

Naast de vastgoedfondsen koopt Bouwfonds ook assets rechtstreeks namens institutionele partijen, waarbij het optreedt als asset manager. ‘Een dergelijk mandaat wordt veel gebruikt door grote pensioenfondsen, het is heel flexibel. Binnen een fonds moet je bij een exit altijd aan de overige deelnemers verkopen of gezamenlijk besluiten om te verkopen. Bij een mandaat heeft elke belegger meer vrijheid om op elk gewenst moment te verkopen.’

Vrij spel

Met fondsen voor Europese parkeergarages, landbouwgrond en boerderijen en communicatie-infrastructuur biedt Bouwfonds volgens Gillis onderscheidende producten aan. Vooral op het terrein van parkeergarages en communicatie-infrastructuur ziet Gillis veel groeimogelijkheden. Op het laatste terrein wordt nu een fonds voorbereid van 500-600 miljoen euro met Duitsland als belangrijkste doelregio.

‘Duitsland ligt nog ver achter als het gaat om investeringen in glasvezel’. We hebben afgelopen maanden een concrete portefeuille opgebouwd van investeringsmogelijkheden in dit segment. Naast de kabels gaat het daarbij ook om zendmasten voor mobiele telefonie. ‘En datacenters zijn ook in scope’, legt Gillis uit. In Nederland bezit Bouwfonds via het communicatie-infrastructuurfonds ook al datacenters, onder andere in Rotterdam. ‘Dit is pas het begin, het houdt niet op bij 600 miljoen euro. Maar ook hier zullen wij met concurrentie te maken krijgen. Daarom geven wij nu vol gas.’

Wie?

Jaap Gillis is sinds april 2012 CEO van Bouwfonds Investment Management en daarnaast lid van de raad van bestuur van de Rabo Vastgoedgroep. Hij maakt de overstap na ruim zes jaar bij Redevco als chief operations officer. Eerder werkte hij dertien jaar bij ING Real Estate International in verschillende functies. Zijn carrière in het vastgoed begon in 1978 bij bouwbedrijf Wilma, in Nederland en New York.

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel verscheen in de Provada-special van Vastgoedmarkt in juni 2016.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels