nieuws

Unibail-Rodamco geeft Hamburg HafenCity swung

Geen categorie

Na een dip vanwege de financiële crisis en rumoer over kostenoverschrijdingen maakt Hamburg HafenCity weer vaart. Begin 2017 start Unibail-Rodamco de bouw van het zuidelijk deel van het centrumgebied Überseequartier.

Met 157 hectare is Hamburg HafenCity het grootste binnenstedelijke herontwikkelingsproject van Europa. Gigantisch zijn trouwens ook de kostenoverschrijdingen. Op 11 en 12 januari 2017 staat de feestelijke opening gepland van concertgebouw Elbphilharmonie, het nieuwe boegbeeld van deze maritieme wereldstad. Kosten: 789 miljoen euro! Drie keer zoveel als de 241 miljoen euro die in 2007 was geraamd, bij oplevering in 2010 wel te verstaan. Zo beschouwd zijn de kostenoverschrijdingen van het Utrechtse muziekcentrum Tivoli/Vredenburg, de blikvanger in de grootste binnenstedelijke herontwikkeling van Nederland, een peulenschil.

Maar voor al dat geld heb je ook wel wat, stelt woordvoerster Susanne Bühler van Hamburg HafenCity. Trots wijst zij naar de creatie van Herzon & de Meuron op de reusachtige maquette van Europa’s grootste en meest spraakmakende binnenstedelijke transformatie. Elphi, zoals Hamburgers hun concertgebouw al liefkozend noemen, heeft als basis een ouder pakhuis, Kaispeicher A, een voormalige opslagplaats van cacao, thee en tabak, waarop een in glas afgewerkte bovenbouw met een gebogen dakvorm de golven van de zee symboliseren.

De grote zaal van de concertzaal centraal bovenaan de constructie heeft een capaciteit van 2.150 toeschouwers en is geschikt voor klassieke muziek maar even goed voor populaire muziek. Daarnaast zijn er twee kleinere zalen in het gebouw voorzien, een met 550 zitplaatsen, voor kamermuziek en een derde zaal, de zogenaamde Kaistudio, met 170 zitplaatsen. Het 110 meter meter hoge complex herbergt ook een luxueus hotel, vijftig appartementen en een parkeergarage.

 

Uitgekiende functiemix

In 2003 werd het eerste gebouw opgeleverd in het voormalige havengebied, een kantoortoren voor softwarebedrijf SAP. De laatste bouwwerken staan voor 2025 op de rol. De ontwikkeling verloopt van west naar oost en van noord naar zuid. De Hamburgse binnenstad wordt met liefst 40 procent uitgebreid. Zowel met zijn uitgekiende qua functiemix, architectuur, sociale structuur als ecologisch zet het nieuwe Hamburgse stadsdeel steeds meer de toon voor binnenstedelijke herontwikkeling in Europa.

Het oostelijk deel van het herontwikkelde havengebied krijgt deze zomer een echt groen gezicht met de opening van Lohsepark bij Hafencity Universität en de oplevering van Baakenpark. Voor de wijk Baakenhafen, thans volop in ontwikkeling, is ook een innovatief carpooling- en mobiliteitsplan gelanceerd voor tenminste 3.000 bewoners waardoor de gangbare Hamburgse parkeernorm tot 0,4 kon worden gehalveerd.

Wat het megaproject vooral zo aantrekkelijk maakt, vormt het adembenemende uitzicht op de stoere containerterminals aan de overzijde van de Elbe hun kranen en almaar ladende en lossende zeeschepen en het drukke verkeer op de rivier. Een levendig, nooit vervelend schouwspel. Ook voor de vele toeristen die al hun weg hebben gevonden naar dit nieuwe stadsdeel. HafenCity heeft namelijk op ingenieuze wijze de bedrijvige haven teruggebracht in het bewustzijn van de Hamburgers en niet verder verdrongen zoals per saldo in Amsterdam, Rotterdam en vele andere havensteden is gebeurd door de herontwikkeling van voormalige havengebieden.

 

Hollandse component

HafenCity kent trouwens een stevige Hollandse component. Aan de basis ligt het oorspronkelijke masterplan van Kees Christiaanse. In het jaar 2000 werd het plan omarmd door het Hamburgse stadsbestuur. Ook bij latere bijstellingen van het masterplan was de oprichter van het vermaarde Rotterdamse bureau KCAP betrokken.

De Nederlandse invloed is vooral tastbaar in het noordelijk deel van Überseequartier, het centrumgebied van 14 hectare met het meest grootstedelijke en complexe karakter. Überseequartier moet het hart van het nieuwe stadsdeel worden. Hoewel Frau Bühler zich hierover op de vlakte houdt, moeten ze in Hamburg aan deze Hollandse inbreng in Überseequartier toch ietwat gemengde gevoelens hebben overgehouden.

In 2005 selecteerde Hamburg een Duits-Nederlands ontwikkelingsconsortium voor dit gebied. De partners waren destijds ING Real Estate Development, Bouwfonds en het Duitse Gross & Partner. Bouwfonds was bovendien medefinancier van het project. De Nederlandse toparchitecten Rem Koolhaas en Erick van Egeraat maakten deelontwerpen.

Door de kredietcrisis raakte het consortium vleugellam. ING RED moest afhaken. SNS nam Bouwfonds Property Finance over maar opvolger SNS Property Finance (nu Propertize) raakte ook kreupel. Slechts 140.000 m2 aan woningen, winkels en hotels is gerealiseerd. Begin 2015 zijn de meeste gebouwen gekocht door een Duits institutioneel vastgoedfonds beheerd door Hines Immobilien.

De resterende grondstukken in het noordelijke Überseequartier tussen de Sandorkai en Tokiostrasse, worden sinds de zomer van 2015 bebouwd met een mix van woningen, een hotel en groot entertainment complex. De panden worden volgend jaar opgeleverd. Ontwikkelaars zijn DC Commercial en DC Residential. Totaal krijgt het noordelijk deel zo’n 600 woningen.

 

Unibail-Rodamco

Het zuidelijke deel van Überseequartier ligt door alle beslommeringen bij de Nederlandse financiële instellingen al vele jaren braak. ‘Maar daar komt nu echt  snel verandering’, weet Bühler, die zeer te spreken is over de ‘soepele samenwerking’ en ‘voortvarendheid’ waarmee Unibail-Rodamco te werk gaat. Eind 2014 bereikte het Frans-Nederlandse vastgoedbedrijf namelijk overeenstemming met de stad over de voortzetting van het vastgelopen project. Het grootste beursgenoteerde vastgoedbedrijf van Europa pompt uit eigen zak maar liefst 860 miljoen euro in de ontwikkeling van 260.000 m2 vloeroppervlak in het zuidelijke centrumgebied.

Achter de schermen is de afgelopen anderhalf jaar veel werk verricht, verzekert Bühler. Zo is vorig jaar grondig naar de plannen gekeken en dat heeft  geresulteerd in ‘flinke optimaliseringen’ en de inzet van nieuwe toparchitecten, waaronder  Christian de Portzamparc. ‘De hoeveelheid kantoorruimte is teruggebracht, het aantal woningen uitgebreid tot ruim 600 en het winkelgebied is efficiënter ingedeeld, waardoor ruimte ontstaat voor één of twee heel grote ankerhuurders’, vat Bühler de ingrepen handzaam samen. Ook is de cruisseterminal veel beter geïntegreerd met de rest van het gebied

 

Overkapte winkelstraten

De winkelstraten krijgen bovendien een fraai vormgegeven overkapping op vijftien meter hoogte die het winkelend publiek straks beschutting biedt tegen de elementen in de winderige havenstad  ‘zonder dat dit ten koste gaat van het open karakter’. Dat laatste zegt Bühler met enige nadruk. De overkapping mag dan ook als flinke concessie gezien worden van de Hamburgse stadsbestuurders. Zo verloor de Hamburgse winkelcentrumontwikkelaar ECE ooit de tender van ING RED omdat de stad per se wilde vasthouden aan het open karakter van het toekomstige  winkelgebied in Überseequartier. ‘Groot nadeel van een overdekt winkelcentrum is dat de bezoekers niet uitwaaieren in het gebied, maar alleen binnen in het winkelcentrum blijven. Daardoor trekt de rest van HafenCity er geen profijt van’, legt Bühler de bezwaren uit.

Als eerste start begin 2017 de bouw van een ondergrondse parkeergarage voor 2.950 auto’s, nabij het nieuwe metrostation. In 2021 moet het braakliggende terrein zijn omgetoverd in  een aantrekkelijk grootstedelijk winkel- (80.500 m2), woon- (55.000 m2) en werkgebied (65.000 kantoormeters). De plannen voorzien verder in hotelruimte (40.000 m2) en andere horeca (8.000 m2). Totaal verrijzen elf nieuwe gebouwen.

 

Pronkstuk

Pronkstuk van Überseequartier wordt het spectaculaire waterfront aan de Elbeoever met twee zestig meter hoge torens, ontworpen door UNStudio,  aan de oostzijde van de cruisseterminal, die de kop vormen van winkelstraat Überseeboulevard. De terminal – met hotel en retailfuncties – kan ruim 3.000 passagiers tegelijkertijd verwerken. Ondergronds biedt deze creatie van de Franse architect en planoloog Christian de Portzamparc ruimte aan een parkeergarage en een busstation. De Portzamparc tekende ook de prachtige, 70 meter hoge kantoortoren die eveneens aan de Elbeoever komt te staan aan de ingang van de Magdenburger Hafen.

 

Auteur Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het aprilnummer 2016 van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels