nieuws

Segro wil groot worden in continentaal Europa

Geen categorie

Segro biedt beleggers al jaren een solide rendement. Het Londense beursfonds wil de komende jaren in continentaal Europa uitgroeien tot een logistieke speler van topformaat. Ook zetten de Britten stevig in op de ontwikkeling van centra voor stadsdistributie.

Segro ontwikkelt, belegt en beheert semi-industrieel en logistiek vastgoed. In de Engelse thuismarkt ligt een zekere nadruk op semi-industrieel (‘light industrial’), op het continent richt het expansieve fonds zich daarentegen vooral op de acquisitie en ontwikkeling van grote logistieke centra. Faciliteiten voor stadsdistributie,  e-commerce gerelateerd pakketvervoer in het bijzonder, en datacenters vormen ook een groeiend bestanddeel van de portefeuille.

Segro heeft voor 6,8 miljard pond (8,1 miljard euro) onder management. De portefeuille beslaat zes miljoen vierkante meter. De panden van het 1920 opgerichte vastgoedbedrijf liggen hoofdzakelijk in Londen, Zuidoost Engeland, Midlands en op  logistieke hubs in de Benelux, Frankrijk, Duitsland, Oostenrijk, Polen, Tsjechië, Spanje en Italië. Mede dankzij de actieve stroomlijning van de portefeuille, verhuringen en de verkoop van non-core vastgoed wist het bedrijf de bezettingsgraad vorig jaar naar 95,2 procent op te krikken..

De vastgoedanalisten van JP Morgan in Londen volgen Segro al geruime tijd. Zij zijn zeer te spreken over de kwaliteit van het management en de koers die het vaart. Vanwege prijstechnische redenen geeft de Amerikaanse bank echter een ‘hold’ aanbeveling op het aandeel af.

 

Unieke speler

‘We focussen op het totale spectrum van de industriële markt. Dat maakt ons in Europa echt uniek’, spreekt  Andreas Fleischer trots. De energieke Duitser is verantwoordelijk bij Segro voor de regio Noord-Europa, waaronder Duitsland, Nederland, België en Oostenrijk ressorteren. In februari 2014 maakte Fleischer na 7,5 jaar Goodman, een logistieke speler van wereldformaat, de overstap om de herstructurering en groeistrategie van Segro in Noord-Europa vorm te geven.

Fleischer runt met 45 man thans een portefeuille van 1,48 miljoen vierkante meter ter waarde van 1,29 miljard euro, waarvan 246 miljoen euro in Nederland. Een groot deel van het Noord-Europese team is nieuw. Ook de zes medewerkers tellende Segro- vestiging in Hoofddorp bestaat voor de helft uit nieuwe mensen, waaronder de van Hansteen afkomstige Tijs Derison, die juli 2015 aantrad als regiodirecteur  Benelux.

 

Meer logistieke expertise

‘Segro had hier vooral behoefte aan meer logistieke expertise’, licht Fleischer de reorganisaties en personeelswisselingen toe. ‘De ambitie is om naast light Industrial  Segro als grote logistieke speler in Europa op de kaart te zetten.’ Dat lukt aardig. Zo behoort het bedrijf inmiddels tot de vijf grootste logistieke vastgoedbeleggers van Duitsland. Vorig jaar groeide de portefeuille in Duitsland en Nederland met ruim 300 miljoen euro.

Een van de drijvende krachten vormt de joint venture die de Britten drie jaar geleden sloten met het Canadese pensioenfonds Public Sector Pension (PSP). Deze gezamenlijke onderneming belegt in logistieke centra door heel Europa. Bij de start bestond de portefeuille van Segro European Logistics Partnership, zoals de joint venture heet, uit 34 objecten ter waarde van 974 miljoen euro. Bedoeling was de portefeuille binnen vijf jaar uit te breiden naar twee miljard euro. Die doelstelling is inmiddels al  bereikt. ‘We kijken nu naar het volgende groeiplan’, spreekt Fleischer bedrijvig.

Logistiek vastgoed zijn opslag- en distributiecentra  groter dan 10.000 m2. ‘Onder dat metrage spreken we van light industrial. Meestal betreft het multi-tenant gebouwen. Light industrial begint met units van enkele honderden m2 tot 5.000 m2 of meer,’ doceert de Duitser.

 

Nederlandse portefeuille

In Nederland deed Segro in november 2015 voor het eerst in jaren weer van zich spreken met een grote acquisitie. Het betrof de aankoop van een logistieke portefeuille van 104.000 m2, bestaande uit twee grote logistieke centra in Tilburg  en twee kleinere in Den Bosch en Westzaan. Verkoper is ontwikkelaar Dok Vast. De nieuwe Benelux-directeur Tijs Derison gaf met de aankoop gelijk zijn visitekaartje af.

De portefeuille heeft een gewogen gemiddelde huurtermijn van vijf  jaar. De aankoopprijs reflecteert een netto aanvangsrendement van 6,1 procent. Twee van de gebouwen – gelegen op bedrijventerrein Vossenberg in Tilburg van in totaal 95.000 m2 – zijn minder dan drie jaar oud. Het ene gebouw is verhuurd aan Nokia Solutions en Networks OY voor opslag en distributie van netwerkapparatuur. Het andere is verhuurd aan Tesla Motors Nederland voor het afmonteren van elektrische auto’s en het uitvoeren van tests op een speciaal door Tesla gebouwd circuit in het gebouw. Het derde gebouw van 8.600 m2 bevindt zich op bedrijventerrein De Brand in Den Bosch.

 

Ongekend lage yields

Gevraagd of nieuwe acquisities op stapel staan van logistieke portefeuilles in Nederland, toont Derison zich toch terughoudend . ‘We willen ook in Nederland zeker verder groeien, maar geen groei omwille van de groei’, benadrukt hij. ‘De prijzen stijgen hier snel door de toenemende concurrentie op de beleggingsmarkt. De aanvangsrendementen begeven zich richting 5 procent voor topkwaliteit logistieke centra. Historisch gezien ongekend laag. Zelfs vlak voor de kredietcrisis was dat niet het geval.’

 Met dergelijke prime yields wordt het lastig aandeelhouders  te belonen met een solide rendement. Naast acquisities van bestaand logistiek vastgoed focust Segro in Nederland zich nu daarom ook op het innemen van grondposities voor eigen ontwikkelingen. Volgens Derison is inmiddels een aantal opties genomen, maar tot concrete grondaankopen kwam het nog niet.

 

Schiphol Park

Het Britse fonds brengt de grondposities die het al langere tijd bezit in Hoofddorp aan de Rijnlanderweg wel versneld in ontwikkeling. De eerste spa voor de fasegewijze ontwikkeling van Segro Park Amsterdam Airport gaat meteen de grond zodra de benodigde vergunningen binnen zijn, verzekert de Benelux-directeur. Het betreft in totaal 60.000 m2 logistiek, verdeeld over twee ‘big boxes’ van 30.000 m2 (ook op te knippen in meerdere hallen) en nog twee panden bestemd voor light industrial van 10.000 m2 elk. De kleinste light industrial unit zal 1.500 m2 beslaan.

Derison maakt zich geen zorgen over de verhuurbaarheid. Er bestaat in de omgeving van Schiphol volgens hem ‘grote behoefte’ aan kleinschalige units van hoge kwaliteit. De technische specificaties  van de kleinschalige bedrijfsunits zoals gebouwhoogtes, aantal laaddocks en vloerbelastbaarheid zullen allemaal voldoen aan de in de logistiek gangbare standaarden.

 

Stadsdistributie

Derison en de zijnen zoeken ook naar geschikte (her)ontwikkellocaties voor stadsdistributie in Nederland en België. Met dergelijke projecten speelt Segro in op het door e-commerce explosief groeiende pakketvervoer in steden. ‘Last mile delivery’ in jargon. In Engeland en Duitsland zijn inmiddels verschillende parcel delivery centres gerealiseerd door Segro of in ontwikkeling. Neem bijvoorbeeld  Düsseldorf waar Segro een oude staalfabriek herontwikkelde  tot bedrijvenpark, met een crossdockfaciliteit voor pakketvervoerder DHL in combinatie met andersoortige, kleine bedrijfsunits. ‘Wij vinden die markt van ‘last mile logistics’ heel erg interessant. Dat wordt ook in Nederland een grote activiteit’, spreekt Derison enthousiast.

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het meinummer 2016 van Vastgoedmarkt

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels