nieuws

Asfaltvlakte maakt plaats voor woningen, cafés en kantoren

Geen categorie

Na jaren stilstand zit er eindelijk schot in de herontwikkeling van het Leidse stationsgebied. Met een geschatte investering van bijna een half miljard euro is het één van de grootste binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen van Nederland.

Leiden verkeert in veel opzichten in een luxepositie. De stad met ruim 122.000 inwoners beschikt over een van de fraaiste historische binnensteden van Nederland, heeft mede dankzij 25.000 universiteits- en 9.300 hbo-studenten een jonge, hoogopgeleide bevolking en kan bogen op een strategische ligging in de Randstad: de stad ligt dichtbij Den Haag (15 kilometer, 11 treinminuten), luchthaven Schiphol (30 kilometer, 20 treinminuten) en de Zuidas (40 kilometer, 25 treinminuten). Ook gewilde bestemmingen als de kust en de bollenstreek liggen binnen handbereik. Na de crisis investeren Leiden en zijn partners weer volop in de economie. De komende decennia wordt veel geld gestoken in de binnenstad (200-250 miljoen euro), het Biosciencepark (800 miljoen euro) en in de Rijnlandroute (1,7 miljard euro), de aansluiting van de A4 op de A44. Dat Leiden in de top 50 van de Atlas voor gemeenten 2015 op plaats 9 als meest aantrekkelijke woonplaats en op 11 in de sociaal-economische index staat, is dan ook geen verrassing.

Dat juist het in het oog springende Leidse stationsgebied detoneert, is ook gebiedsmanager Robert Bergenhenegouwen van gemeente Leiden een doorn in het oog. ‘Dit OV-knooppunt is met 70.000 reizigers per dag het vijfde station van Nederland. Het huidige stationsgebied is allesbehalve een visitekaartje voor de stad. Het gebied kent nu een gebrekkige stedenbouwkundige samenhang,  de verblijfskwaliteit is zeer matig en de vele verkeersstromen zitten elkaar in de weg. Bovendien is het gebied programmatisch sterk onderbenut door het vele asfalt, door de onaangenaam grote openbare ruimten en de ondoordringbare bouwblokken. Het liefst waren we jaren eerder al begonnen met de nieuwe stadsentree. Maar doordat we met meerdere marktpartijen en belanghebbenden er intensief over na hebben kunnen denken wordt de stedenbouwkundige kwaliteit in elk geval bovengemiddeld goed.’

Het is overigens niet alleen kommer en kwel bij Leiden Centraal, geeft Bergenhenegouwen aan. ‘Dankzij nieuwbouw met een mix aan programma’s langs het spoor en investeringen in de openbare ruimte en stationsplein aan de Biosciencepark-zijde is het stationsgebied de afgelopen jaren al verbeterd. Zo stond het Leids stationsgebied in 2012 nog op plaats 65 in de kantorenranking van Jones Lang LaSalle en nu al op 21. En het kan nog veel beter. Daartoe dient ons masterplan. Dit stedenbouwkundig plan voor het 12 hectare grote stationsgebied omvat dertien ontwikkellocaties in vijf deelgebieden. Marktpartijen steken tot 2030 grofweg 400 tot 450 miljoen in het gebied, Leiden rekent op grondexploitatiekosten van 100 à 120 miljoen euro’, vat hij bondig samen.

Een harmonieuze overgang van de kantoren- en woninghoogbouw langs het spoor naar de historische laagbouw in de binnenstad was de belangrijkste vereiste van Leiden in het masterplan. Syntrus Achmea en Synchroon zijn bijzonder goed in die opzet geslaagd, stelt de gebiedsmanager. ‘De torens van beide partijen komen op een sokkelgebouw met publieke voorzieningen te staan. Hierin komt de Leidse maat van het centrum terug. De torens lopen bovendien in hoogte op van 30 meter voor het Synchroon-project naar 50 tot 70 meter voor de Syntrus-gebouwen. Dit zorgt weer voor logische zichtlijnen en een vloeiende overgang van station naar centrum.’

Bij deze en andere projecten is het onderliggende stedenbouwkundig plan niet in beton gegoten, merkt Bergenhenegouwen op. ‘Afwijkingen zijn na overleg en goedkeuring van de stedenbouwkundige supervisor toegestaan, als ontwikkelaars maar overtuigende bewijslast hebben. Zo verzocht en kreeg Syntrus Achmea toestemming voor een hogere sokkelzijde aan het Stationsplein dan het plan toestond. Aangezien vastgoedprojecten een lange doorlooptijd hebben, moeten ontwikkelaars en gemeente samen flexibel kunnen inspelen op de snel veranderende markt- en consumentenvraag.

Synchroon start op basis van de huidige inzichten eind 2017, begin 2018 met de bouw van de tweede ontwikkellocatie. Deze planning heeft onder andere te maken met het huidige gebruik van de locatie, verklaart Bergenhenegouwen. ‘Het project komt op een locatie waar nu nog een kantoor van ABN Amro en een school voor speciaal onderwijs staan. Het schoolgebouw is gemeentebezit. Voor de school wordt andere ruimte gezocht. Met ABN zijn we in gesprek over verwerving van het vastgoed. Nadat de gemeenteraad met de uitvoering heeft ingestemd, kunnen we de gronduitgifteovereenkomst sluiten en de procedure voor de bestemmingsplanwijziging starten. Ook de sloop en het bouwrijp maken vergen tijd.’

‘Leiden zelf heeft naast de regisserende ook een grote uitvoerende rol in de gebiedsontwikkeling. Terwijl Synchroon en Syntrus Achmea hun projecten realiseren, richten we een groot deel van het stationsplein opnieuw in. Van Wijnen bouwt de ondergrondse fietsenstalling met 5.000 plaatsen, wij realiseren een fraaiere openbare ruimte eromheen. De oplevering verwachten we in 2019.’ Meest ambitieuze voornemen van Leiden is de verplaatsing van het huidige busstation op het stationsplein. ‘Dit busplatform vormt het hart van het toekomstige stationsgebied en is de verbindende schakel tussen de ontwikkellocaties. Het is de nadrukkelijke wens het busstation te verplaatsen naar de kant van het Bioscience-park. Hierdoor ontstaat ruimte voor nieuwe vastgoedprojecten. We zetten daar vooral in op nieuwe woningen, leisure en eventueel kantoren. Aan de andere kant van Leiden Centraal creëren we een hoogwaardige, duurzame en compacte OV-terminal. We verleggen het busverkeer niet alleen van het stationsplein maar ook uit een deel van de binnenstad. De verplaatsing kunnen we overigens niet voor 2020-2022 realiseren, omdat de busconcessie pas in die periode afloopt.’

Nadat Synchroon zijn project heeft afgerond, zijn de andere ontwikkellocaties aan de beurt, vervolgt hij. ‘Twee kantoren zijn gepland op de Trafolocatie, waar parallel aan het spoor nu een tijdelijke kweektuin en fietsenstalling zijn aangelegd. De bouwstart is gepland na 2020. We zetten deze locatie pas in de markt als de Lorentz fase 2 voldoende is verhuurd. Eigenaren NS en Ymere doen al samen met de gemeente een marktconsultatie voor hun lege YNS-kantoorgebouw boven de Jumbo-supermarkt. Met Urban Interest hebben we verkennend gesproken over het naastgelegen woonwinkelcomplex. We hopen dat de eigenaar zelf investeert in nieuwbouw of transformatie. Andere locaties die volledig op de schop gaan zijn de ontwikkelkavels in het Morspoortgebied. Het huidige gemeentekantoor en de Morspoortgarage zullen in de periode 2022-2028 plaatsmaken voor woningen. Over de afzet van het Leidse woningprogramma maakt de gebiedsmanager zich geen zorgen. ‘Woningbeleggers staan te trappelen om te investeren in ons stationsgebied.’

Op nationaal niveau heeft regiomanager Coen van Oudheusden van Synchroon wel twijfels over de benodigde stedelijke woningproductie. ‘In de meeste steden is de woningvraag groot, maar het aantal ontwikkelaars is door de vele faillissementen tijdens de crisis beperkt. Stadsbestuurders zitten vaker dan voor de crisis met bouwers om tafel die minder expertise hebben, terwijl ontwikkelaars doordachte concepten hebben en hun doelgroep kennen. De populairste woonsteden zoals Amsterdam hanteren bovendien hoge grondprijzen. Of steden verhogen de grondprijzen verkapt door partijen te laten bieden op een grondreservering die ze direct moeten betalen. Op die manier kunnen alleen kapitaalkrachtige partijen meebieden. Door de hoge grondprijzen gaan ze beknibbelen op hun uitgaven en zoeken ze de randen van de kwaliteitsnorm op. In Leiden willen we ontwikkelaars met goede plannen juist faciliteren, zodat onze groeiende bevolking een woningtekort en een gebrek aan kwaliteit bespaard blijft’, stelt Bergenhenegouwen aanvullend.

Kadertekst 1

Veel vraag naar Leids stationsproject Synchroon

Het Rijnsburgerblok is niet toevallig de eerste ontwikkellocatie in het stationsgebied. Deze locatie omvat het braakliggende Gat van Van der Putte dat het stationsgebied van Leiden al vijftien jaar ontsiert. Met het 52.000 m2 grote multifunctionele gebouwenensemble De Lorentz beloven Syntrus Achmea Real Estate & Finance en Van Wijnen een stadsentree, waarop de Leidenaren weer trots kunnen zijn. Het gebouwencomplex krijgt een vierlagig plintgebouw, waaruit een tuin en twee woontorens met 169 appartementen en een kantoorgebouw verrijzen. Voor bezoekers en bewoners moet het stationsplein een aangenamere plek worden dankzij de 1.700 m2 aan horeca- en winkelformules in het plintgebouw. Van de geplande parkeergarage met 200 plaatsen zullen ze geen hinder hebben, omdat die wordt weggewerkt in het hart van het plintgebouw. De locatie wordt in het voorjaar bouwrijp gemaakt. De echte bouwstart is dit najaar. Als eerste realiseren de marktpartijen het plintgebouw met ook 4.500 m2 kantoorruimte. Vervolgens zijn de woontorens aan de beurt. De bouw van de 16.000 m2 grote kantoortoren van 70 meter aan het Schuttersveld volgt in de loop van 2018. Direct naast de Lorentz gaat een andere gerenommeerde projectontwikkelaar aan de slag. Synchroon ontwikkelt daar een gemengd vastgoedprogramma van 20.000 m2, legt regiomanager Coen van Oudheusden uit. ‘De intentieovereenkomst met Leiden sloten we op Provada 2015. De definitieve vaststellingsovereenkomst hopen we op Provada 2016 te tekenen. Eind 2017 kan dan de bouw beginnen. Synchroon investeert 40 à 45 miljoen in het project. Het project omvat 88 koop- en huurwoningen in de West- en Oosttoren, een hotel met 130 kamers, 642 m2 horeca en een parkeergarage met bijhorende parkeerplaatsen. Het Duitse Steigenberger heeft al getekend als hotelexploitant voor zijn nieuwe formule Intercityhotel. Ook hebben zich al veel kandidaat-kopers gemeld voor het hotel. De horeca is gepland aan het stationsplein met een breed front van 23 meter in het sokkelgebouw. We verhuren de ruimte aan één tot maximaal drie horecaformules. Leiden heeft al veel woningaanbod tussen de 80 en 100 m2. Onze huurappartementen worden daarom fors kleiner met betaalbare huurprijzen tussen de 710 en 900 euro. De koopwoningen worden juist fors groter met minimaal 120 m2 en vier kamers. Over de afzet maken we ons geen zorgen. Al een dag na de bekendmaking kregen we veel aanmeldingen binnen.’

Kadertekst 2

Geen leegstand in grote kantoren Leiden

Op vastgoedgebied heeft Leiden weinig te klagen. Leiden investeerde vorig jaar ruim 46 miljoen euro in stedelijke ontwikkeling op een totale gemeentebegroting van 528 miljoen euro. Daar stonden 40,6 miljoen euro aan inkomsten tegenover. Vooral de woningbehoefte is groot, vertelt Paul Laudy, VVD-wethouder Bouwen van gemeente Leiden. ‘Leiden heeft vooral meer woningen nodig dan de huidige 56.500. De bevolking groeit sinds 2009 met gemiddeld 800 personen per jaar en dat gaat richting de 1.000. De afgelopen anderhalf jaar is de vraag naar nieuwbouw geëxplodeerd. Zo ontving woningcorporatie De Sleutels voor het bijna opgeleverde project Prinsenhoek met 178 huurappartementen aan de Willem de Zwijgerlaan 1.500 inschrijvingen. Ook zeer in trek zijn nieuwbouwprojecten Skyline Next door Portaal met 121 koopwoningen en de Lorentz in het stationsgebied door Van Wijnen/Hurks en Syntrus Achmea met 170 huurwoningen.’ De winkelleegstand in Leiden is beperkt, stelt Laudy. ‘Op een voorraad van 143.000 m2 in 755 winkels bedraagt dat percentage 6,4. Dat is weliswaar exclusief het leeggekomen V&D-pand van 17.000 m2 aan de Aalmarkt. Maar ik twijfer er niet aan dat dit net vernieuwde en uitgebreide pand midden in het A1-winkelgebied snel een nieuwe invulling krijgt.’ De leegstand op de kantorenmarkt is aanzienlijk, wijzen de Leidse cijfers uit. Op een kantorenvoorraad van 630.400 m2 stond begin 2016 12,7 procent leeg. In Holland Rijnland als geheel is dat 15,1 procent. Maar eigenaren slopen en transformeren de laatste jaren veel lege kantoren, onder andere het Kanaalpark, merkt de wethouder op. ‘In 2015 ging het om ruim 20.000 m2 bvo. Bovendien doet het leegstandsprobleem zich vooral voor bij kleine kantoren. Van de grote kantoren vanaf 10.000 m2 is de leegstand bijna nihil: slechts 2.400 m2 op een voorraad van 155.000 m2.’ Wat de wethouder het meest enthousiasmeert is de transformatie van stationsgebied. ‘Hier ontmoet de oude historische binnenstad het moderne Biosciencepark. We gaan hier een multifunctioneel knooppunt creëren waar je kunt wonen, werken, winkelen en recreëren. Het stationsgebied wordt eindelijk de entree die Leiden verdient.’

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels