nieuws

V&D-vastgoed: eerst het zuur, dan het zoet

Geen categorie

Op 16 februari 2016 viel het doek definitief voor V&D. De gefailleerde systeemretailer laat een slagveld achter. Desondanks tonen de vastgoedeigenaren zich optimistisch over een succesvolle nieuwe invulling van de meeste panden.

Met het mislukken van de overnamegesprekken tussen V&D en Roland Kahn komt in een klap 360.000 m2 verhuurbaar winkeloppervlak op de markt. Dat heeft een toename van de landelijke leegstand van 7,7 procent naar 8,5 procent tot gevolg, noteert Locatus. In de meeste V&D-winkelgebieden loopt de leegstand zelfs op naar 10 tot 20 procent. Bovendien heeft V&D andere retailers in zijn val meegesleurd. De vastgoedeigenaren derven dit jaar zo’n 80 miljoen euro aan huurpenningen. Dat zijn behalve de verhuurders van de 62 panden met een winkeloppervlak van in totaal 500.000 m2 bvo, ook de eigenaren van het V&D/La Place-distributiecentrum van 43.000 m2 in Nieuwegein en het 11.100 m2 grote V&D-hoofdkantoor in Amsterdam Zuidoost.

 

Huurkorting 

In 2015 hadden de winkeleigenaren al te maken met een huurkorting van zo’n 24 miljoen euro. Daarvan hebben ze naar verluidt grofweg de helft terugkregen, nadat V&D najaar 2015 met een deel van de eigenaren afspraken had gemaakt over afsplitsing.  Moederbedrijf Sun Capital Partners dat op 22 december 2015 zijn handen van V&D aftrok, verliest 225 miljoen euro aan zijn V&D-avontuur. De 8.000 ontslagen werknemers derven dit jaar een loonsom van bijna 176 miljoen euro, terwijl de leveranciers van diensten en goederen voor 53 miljoen euro het schip ingaan.

De meeste V&D-panden wacht een kostbare herontwikkeling en/of transformatie die een tot twee jaar in beslag kan nemen. In die periode zonder cashflow lijkt de beleggingswaarde van de 62 panden onder druk te komen. Of de totale geschatte vastgoedwaarde van zo’n 1,5 miljard euro in stand blijft, zal van het oordeel van de respectievelijke accountants, taxateurs en financierende banken afhangen. Dan valt ook nog te bezien of de omliggende retailers in de voormalige V&D-winkelgebieden het huidige leegstandspercentage van 10 tot 25 procent een tot twee jaar ongeschonden door zullen komen. Niettemin zijn de meeste winkelbeleggers optimistisch gestemd over een nieuw leven hun voormalige V&D-panden. Omdat V&D dankzij 20-jarige huurcontracten in de beste panden geen marktconforme huur betaalde, zijn deze eigenaren ervan overtuigd de huurwaarde en beleggingswaarde te kunnen verhogen.

 

 Zoektocht

De vastgoedeigenaren gaan stoïcijns verder waarmee ze eigenlijk al sinds 9 februari 2015 mee bezig zijn: de zoektocht naar nieuwe gebruikers. Die dag kon V&D mede dankzij de vastgoedeigenaren nog worden behoed voor een bankroet. In het overeengekomen reddingsplan legde V&D vast overtollige winkelmeters af te zullen stoten. Nu V&D de aftocht heeft geblazen, is de zoektocht voor verhuurders gecompliceerder geworden. Daar staat tegenover dat het aantal gegadigden is gegroeid, met kandidaat-huurders als Hudsons’s Bay Capital en La Place-koper Jumbo. Bronnen stellen dat Hudson’s Bay nog steeds interesse heeft in tien tot twintig panden. Dat er net als in februari nog geen spijkers met koppen zijn geslagen, heeft uiteraard een financiële oorzaak. Hudson’s Bay zou van de verhuurders een investering in de panden van 1.100 à 1.200 euro per vierkante meter eisen, terwijl de pandeigenaren hooguit 500 tot 600 euro zouden willen ophoesten.

Veel harde huurovereenkomsten hebben de eigenaren nog niet gesloten, maakt Vastgoedmarkt op uit een rondgang. Hoewel ze weinig behoefte hebben hun strategie uiteen te zetten – publiciteit zou de onderhandelingen met kandidaat-huurders schaden – geven ze positieve signalen af.  IEF Capital – met zeven panden de grootste vastgoedeigenaar – wil wel bevestigen dat de gesprekken met het Canadese warenhuisconcern nog steeds lopen. ‘Voor al onze panden praten we met potentiële kandidaten, onder wie Hudson’s Bay. De belangrijkste vloeren, de begane grond en de eerste verdieping, blijven een winkelfunctie houden. Voor de andere etages zijn allerlei scenario’s mogelijk, waaronder een La Place-restaurant’, aldus fondsmanager Nechemja de Bruijn. Dat IEF Capital op het punt staat huurovereenkomsten te sluiten met  internationale moderetailers – Primark zou naar diens pand in Utrecht Hoog Catharijne komen –  wil hij niet bevestigen. ‘Over enkele weken kunnen we daar meer over zeggen.’ Over het 35.000 m2 grote pand in Den Haag laat hij zich later concreter uit. Het plan daar is om de gevels te vernieuwen en de magazijnruimte aan de Grote Marktstraat-kant om te vormen tot nieuwe winkelruimten. Voor die ruimten heeft IEF Capital overeenstemming bereikt met drie nieuwe partijen, zei De Bruijn tegen PropertyNL. In Groningen, waar IEF het 15.000 m2 grote pand aan de Grote Markt bezit, zou de fondsbeheerder bijna rond zijn met Jumbo voor een Jumbo Foodmarkt en een La Place-restaurant, aldus het Dagblad van het Noorden.

ASR Vastgoed Vermogens Beheer en Syntrus Achmea Real Estate & Finance – beide met zes panden –  willen niet inhoudelijk reageren. Ze treden pas naar buiten als er handtekeningen onder de huurovereenkomst zijn gezet.  Wel zei ASR-topman Jos Baeten bij de presentatie van de jaarcijfers op 18 februari dat ASR minder financiële pijn verwacht, omdat ASR ‘de V&D-panden al flink had afgewaardeerd’. Vastned ­- dat vorig jaar in de Nederlandse portefeuille te kampen had met dertig lege winkels veroorzaakt door faillissementen – heeft een beperkte blootstelling aan V&D. Het winkelfonds is eigenaar van het 9.000 m2 grote V&D-pand in wijkwinkelcentrum Boven ’t IJ in Amsterdam Noord en een nu aan Jumbo verhuurd La Place-restaurant in Lelystad. Taco de Groot, ceo van Vastned, noemt de financiële impact van het lege V&D-warenhuis niettemin aanzienlijk. ‘We houden er rekening mee dat er dit jaar geen huurinkomsten uit dit pand vloeien. Tot een herverkaveling van het warenhuis hadden we gelukkig medio 2015 al besloten. Zo voeren we afrondende gesprekken met H&M voor een gedeelte. Volgend jaar hopen we het pand weer te hebben gevuld.’

 

Ongewisse winkeltoekomst

De inschatting van Locatus dat de toekomst van het V&D-pand in Boven ‘t IJ slecht is, vindt De Groot veel te somber. ‘Particuliere en institutionele beleggers zijn druk bezig units op te kopen. Zodra ze de meerderheid in bezit hebben, kan de renovatie van Boven ’t IJ beginnen. Ook de gemeente Amsterdam werkt daaraan mee. Bovendien trekt de markt in heel Amsterdam Noord aan.’ Dat een derde tot twee derde van de V&D-warenhuizen geen of een ongewisse winkeltoekomst heeft, wil er bij hem ook niet in. ‘Van alle kanten hoor ik dat eigenaren druk bezig zijn met een nieuwe en invulling, hetzij middels nieuwe retailers of via transformatie.’

Ronnie Rosenbaum – via stichting Alri eigenaar van panden in Gouda en Zaandam – zegt dat Hudson’s Bay interesse heeft in ‘het goedlopende Zaandam’ maar overweegt er ook ‘zelf mee aan de slag’ te gaan. Beleggers als Metroprop (Den Bosch, Heerlen en Sittard), Prowinko (Uden, Roermond) en Elizen Vastgoed (Apeldoorn, Deventer) stelden eind februari eveneens te praten met ‘het weinig concrete’ Hudson’s Bay. Herverkaveling van hun panden noemen ze de meest waarschijnlijke optie. Directeur Maré Elizen laat weten dat vooral moderetailers grote interesse hebben in het historische Deventer pand. Begin maart wisten regionale media te melden dat H&M zal tekenen voor (een deel van) dit 6.700 m2 grote pand. Metroprop-directeur Jos van de Mortel heeft geen twijfel over een succesvolle verhuur van zijn panden in Den Bosch (11.000 m2) en Heerlen (12.000 m2). ‘Het complex ligt middenin het centrum van Heerlen, de favoriete locatie voor retailers en consumenten. Ik verwacht dat het Corio Center bij het NS-station van Heerlen razendsnel zal leeglopen. Dat is positief voor mij, maar slecht voor het Corio Center en het aanpalende nieuwbouwproject Maankwartier.’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels