nieuws

Huren op winkelmarkt kunnen best omhoog

Geen categorie

Voor de winkelmarkt is december normaliter een belangrijke maand voor het halen van de jaaromzet, maar 2015 eindigde voor een aantal Nederlandse retailers en hun werknemers zwaar in mineur. De faillissementen van V&D, de Macintosh-formules en DA beheersten het nieuws, gevolgd door onder andere Perry en Aktiesport. Ze zijn voor ons echter geen symptomen van een crisis, maar tonen aan dat de winkelmarkt structureel verandert. We zien daarbij een duidelijke driedeling ontstaan op die winkelmarkt, waarbij er ruimte is voor huurverhoging in het topsegment.

De huidige ontwikkelingen op de winkelmarkt zijn vooral verrassend gelet op het grote aantal winkelketens dat tegelijkertijd het faillissement moet aankondigen. De onderliggende trends zijn al langer duidelijk zichtbaar. In oktober 2013 schreven wij al in de toen door ons gepubliceerde beleggingsvisie: ‘Dalende consumentenbestedingen gaan hand in hand met een dalende koopkracht. Daarnaast staan de huurinkomsten onder druk door een toenemende leegstand die samenhangt met het hoge aantal faillissementen in de detailhandel. Diezelfde faillissementen geven op de goede locaties echter ook ruimte voor vernieuwing en herstructurering van het winkellandschap.’ Anno 2016 kunnen we concluderen dat onze voorspelling in 2013 is uitgekomen, de verandering heeft een aantal winkelketens en winkelgebieden structureel uitgehold. Er is geen crisis, er is verandering.

Er zijn meerdere factoren die de winkelmarkt de afgelopen jaren parten hebben gespeeld:

1.    –  slechte economische omstandigheden;

2.    –  een groei van het aantal aankopen via internet en

3.    –  een snel veranderd winkelgedrag.

De gevolgen van de eerste factor, de slechte economische condities, zijn evident. Het consumentenvertrouwen is laag geweest en consumenten hebben de hand jarenlang op de knip gehouden. Vooral bestedingen in niet-dagelijkse goederen zoals kleding en mode, schoenen en elektronica werden beperkt tot het hoognodige en vooral gekocht bij discounters. Als laatcyclische markt heeft de winkelmarkt hier lang last van gehad en hebben veel retailers gedurende meerdere jaren moeten interen op hun reserves. Een laatste relatief kleine tegenvaller, de warme winter in 2015, werd daarmee voor sommige retailers fataal.

De invloed van internetaankopen laat zich daarbij steeds sterker gelden. Ondanks de hype over internetwinkelen is het echte relatieve aandeel van online bestedingen momenteel naar schatting maar circa 5 procent van de bestedingen. Maar het zijn vooral de winkels in het middensegment die het meeste last hebben van een toename van de internetaankopen. Het goedkope/discount- en luxe segment alsmede winkels met een eigen identiteit en uniek assortiment ondervinden veel minder de gevolgen.

Een derde factor betreft het veranderende winkelgedrag, dat voor een deel samenhangt met de opkomst van internetverkopen. Consumenten vertonen een ander winkelgedrag dan vroeger. Dat zien we bijvoorbeeld aan de andere waardering voor koopavonden (in negatieve zin), maar ook aan het toenemend belang dat gehecht wordt aan sfeer en beleving in het winkelen. Een middagje winkelen wordt een dagje winkelen op een plek met betekenis en voldoende aanbod en ‘beleving’. Dat betekent bijna altijd in een grotere winkelkern (hoger in de winkelhiërarchie) met een zeer divers aanbod aan functies. Naast de aanwezigheid van veelal grote flagshipstores van grote en vaak internationale merken, is ook de aanwezigheid van voldoende en onderscheidende horeca van belang.

 

Retailers, consument en het winkelconcept

Economie, internet en een veranderende consument hebben ieder hun impact op de winkelmarkt. De winkelmarkt bevindt zich daarmee in een transitiefase waarin retailers en winkelgebieden, onder aanvoering van een veranderende consument, moeten (mee)veranderen. Het is de achtergrond van veel faillissementen. Wanneer we door onze oogharen naar de ketens in problemen kijken geldt voor de meeste ketens dat ze relatief weinig geïnnoveerd hebben, een beperkt onderscheidend vermogen in hun collecties hebben en/of beperkte internationale inkoopkracht. Natuurlijk is niet elke retailer even makkelijk in staat om continue te innoveren, zeker niet als de bestaande eigenaren niet kunnen of niet (meer) willen investeren. Succesvolle retailers als Rituals, Action, Bijenkorf, Flying Tiger, Ikea, Zara, H&M en Primark hebben als gemeenschappelijk kenmerk innovatief en verassend te zijn, maar voeren ook de regie over de gehele keten , hebben voldoende schaalgrootte én een lage kostenstructuur. Daarmee zijn ze sterk in het voorzien van specifieke behoeftes van de door hen gekozen doelgroep. Maar ook kleine innovatieve bedrijven, die meer ‘life-style’ gericht zijn kunnen overleven, zie bijvoorbeeld Scotch&Soda en Sissy Boy. Ondernemerschap is terug als succesfactor en tegelijkertijd ook een belangrijk kenmerk van veel bedrijven die de stilstaande retailbedrijven in de afgelopen tijd hebben overgenomen. Zeker op minder goede locaties lijkt het belangrijk om met de verhuurvoorwaarden op dit ondernemerschap aan te sluiten (omzethuur). Hier zien we echter vanuit de bestaande huurbescherming een knelpunt.

 

Ruimtelijke winkelstructuur

De hierboven beschreven ontwikkelingen op de winkelmarkt weerspiegelen zich in de ruimtelijke winkelstructuur. Vanuit investeringsperspectief zien wij een driedeling op de winkelmarkt in de binnensteden. De beste steden zijn in onze ogen Amsterdam, Utrecht en Den Haag, gevolgd door Rotterdam, Eindhoven, Maastricht en Groningen. Dit is de top van de winkelmarkt. Breda, Den Bosch en iets minder mate Tilburg, maar ook Arnhem, Nijmegen, Zwolle, Enschede en ook nog Haarlem zijn subtoppersteden, met een sterk A1- en A2-gebied. Voor de overige gemeenten uit de top 32 geldt dat enkel de kern van het A1-winkelgebied als ‘gemiddeld’ beschouwd kan worden.. Hoewel ook buiten de G32 winkels altijd zullen blijven bestaan, verwachten we daar per saldo voorlopig geen huur- of waardegroei.

Bij de toplocaties gaat het om de winkellocaties die zeer aantrekkelijk zijn vanwege zowel schaal en geografische dominantie als bijbehorende voorzieningen gericht op horeca en cultuur. Deze locaties trekken binnen- en buitenlandse consumenten van zowel korte als lange afstand voor een dagje winkelen. Hier vinden we ook de grote internationale ketens met flagshipstores buiten het absolute A1-winkelgebied. De bezoekersstroom is dusdanig groot dat ook iets minder drukke plekken succesvol geëxploiteerd kunnen worden. Leegstand is op deze locaties vaak beperkt tot frictieleegstand. Een faillissement op deze locaties heeft geen, of zelfs positieve consequenties. Niet alleen omdat een nieuwe retailer zich hier zal vestigen, maar ook financieel voor de eigenaar. Een analyse van de recente faillissementen van USG en MacIntosh leert ons dat, afhankelijk van het pand, de exacte ligging en de voorgeschiedenis, het verschil tussen contracthuur en markthuur op deze locaties gemakkelijk kan oplopen tot enkele tientallen procenten. De huur kan hier nog omhoog.

Een recent door ons gepubliceerd onderzoek naar de gevolgen van faillissementen op de Nederlandse winkelmarkt (1) bevestigt de courantheid van de toplocaties. In de afgelopen jaren in de G4-steden zagen we na een faillissement nauwelijks leegstand ontstaan. Leegstand komt op de toplocaties dan ook weinig voor en vrijkomende units (als gevolg van faillissementen) kunnen snel worden ingevuld door nieuwe formules.

 

Ruimtelijke implicaties toplocaties

Op toplocaties verwachten wij dan ook dat de vooruitzichten voor huur- en waardeontwikkeling over het algemeen positief zijn. De huurbescherming op deze locaties staat een snelle huurgroei wel in de weg. Het is enigszins paradoxaal dat juist de grote sterke internationale ketens daarvan profiteren. Omdat consumenten toch wel komen naar deze locaties, ontstaat bovendien een winkelmilieu waar retailers in de slipstream van die internationale spelers in de verleiding kunnen komen om minder te innoveren: het begin van het einde. Een flexibel contract met een hogere huur zorgt in dit geval zorgen voor meer scherpte in het retailconcept.

 

Ruimtelijke implicaties gemiddelde locaties

Bij gemiddelde locaties gaat het vaak om regionaal sterke winkellocaties, of de aanloopstraten van de absolute topsteden. Voor de regionaal sterke winkelsteden geldt dat zij bezoekers weten te trekken uit een groot, maar regionaal gebonden verzorgingsgebied. Er is in zekere mate concurrentie van de steden in het topsegment. Een stabiele toekomst voor deze winkelstraten is niet verzekerd. Het draait hier om actief assetmanagement om de waarde toe te laten nemen. Niet alleen belangrijk is dat de winkel zelf aantrekkelijk is, ook de nabijgelegen parkeervoorzieningen dienen goed te zijn, het horeca aanbod verrassend en de leisure in het hele winkelgebied op elkaar afgestemd. De aanwezigheid van cultuur kan versterkend werken. Het actieve assetmanagement en samenwerking met andere eigenaren en gemeentes is een voorwaarde om deze winkelgebieden ook op lange termijn succesvol te laten zijn.

 

Ruimtelijke implicaties slechte locaties

De slechte locaties ten slotte behoren in generieke termen tot de verliezers op de winkelmarkt. Hier zien we nu al hoge leegstandcijfers. Faillissementen hebben hier een duidelijke impact en leiden vaker tot structurele leegstand. Wat we in deze winkelgebieden zien is een relatieve populariteit van het sterkste stukje van A1 (vaak het midden), terwijl de rest van het winkelgebied voor consument en retailer minder interessant is. Nog meer dan voor het gemiddelde segment is assetmanagement belangrijk. Niet om de trend te keren. Het is buiten de topsteden heel lastig om van verliezende straten winnende winkelgebieden te maken. Het gaat er wel om de trend te vertragen. Voor het sterkste stukje A1 in deze gebieden zal bij mutaties rekening gehouden moeten worden met frictieleegstand, erbuiten kan leegstand snel langdurig of zelfs structureel worden. Huurcontracten zullen vaker kortlopend en dus flexibel zijn. Op slechte locaties zijn de vooruitzichten op huur- en waardeontwikkeling negatief, zeker buiten het hart van de A1.

 

Retailvisie 

De winkelmarkt verandert. Winkelketens die niet mee veranderen verliezen de strijd en verdwijnen van het toneel. Qua binnensteden zien we een driedeling ontstaan. Op toplocaties is er volop vraag van de consument en van retailers. Hier is ruimte voor huurverhogingen en eventueel voor uitbreiding van het aantal winkelmeters. De top is echter smal. De middelgrote steden zullen moeten blijven innoveren om consumenten naar hun stad te blijven trekken. Een retailvisie daarvoor is belangrijk, net als focus op de binnenstad, maar daarbij horen ook investeringen van de gemeente om een stad aantrekkelijk te houden. Naast de top en de gemiddelde winkelsteden zijn er veel winkelsteden waar de veranderingen op de winkelmarkt structurele veranderingen en problemen oplevert.

Een tweede conclusie is dat er ruimte is voor huurverhogingen op de toplocaties. In de praktijk zien we dat de bestaande huurbescherming die huurverhoging in de weg staat. De grote internationale ketens profiteren gek genoeg van de huurbescherming. Op minder goede locaties zou de huur omlaag kunnen. Het ligt in de reden om juist hier te werken met verhuurvoorwaarden die aansluiten op het benodigde ondernemerschap van de retailer. Voorwaarden die deels omzet afhankelijk zijn staan echter ook op gespannen voet met de wetgeving. Zo blokkeert de overheid onbedoeld de dynamiek aan zowel de bovenkant als de onderkant van de winkelmarkt.

 

Over de auteurs

Boris van der Gijp is manager Strategy & Research bij Syntrus Achema Real Estate & Finance. Joost de Baaij is daar senior marktonderzoeker winkelmarkt.

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van maart 2016

 

(1) https://dl.dropboxusercontent.com/u/1891263/SCN6-2016%20artikel%20Syntrus%20Achmea.pdf 

 

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels