nieuws

‘Eenmalige kans om V&D-panden naar hoger niveau te tillen’

Geen categorie

Drie vastgoedadviseurs die namens hun opdrachtgevers bovenop het V&D-dossier zitten, laten hun licht schijnen over de toekomst van de 62 V&D-panden. Ze beschouwen het V&D-bankroet vooral als een kans. ‘Veertig panden kunnen opnieuw een winkelbestemming krijgen.’

Krijn Taconis, executive director Retail bij CBRE:

 ‘Geen blijvende impact op winkelbeleggingsmarkt’

‘Dat veel voormalige V&D-panden erg in trek zijn bij tientallen potentiële huurders staat vast. De meeste panden staan immers op A- en A1-locaties. Maar ook is zeker dat het bankroet van V&D een financiële aderlating is voor alle pandeigenaren. De laatste maand dat zij huurpenningen uit hun vastgoed kregen, is december 2015. Een deel van de panden kampt met achterstallig onderhoud. Dus ook al wordt een pand succesvol verhuurd, kan het een tot twee jaar duren voordat er weer cashflow uitkomt. Met name voor de kleine particuliere eigenaren is een dergelijke inkomstenderving een hard gelag. Hun onderhandelingsruimte met potentiële huurders is niet groot, als de bank dagelijks hamert op betaling van de kapitaallasten.

De komende weken en maanden zul je weinig vernemen van de eigenaren. Ze hebben die tijd nodig voor een grote inventarisatie van de (on)mogelijkheden. De eigenaren van de beste panden krijgen van drie kanten aanbiedingen. De eerste categorie zijn de buitenlandse usual suspects, te weten de Spaanse Inditex-formules, het Zweedse H&M, het Ierse Primark en enkel voor Amsterdam het Japanse Uniqlo. De tweede partij is het Canadese Hudson’s Bay Capital, die onderhandelt met eigenaren van tien tot twintig panden. De derde categorie bestaat uit een hele waslijst aan nationale en internationale retailers, waaronder partijen die hun entree op de Nederlandse markt willen maken. Voor de eigenaren is het een enorme legpuzzel. Niet alleen kan er worden gecombineerd, voor de bovenste verdiepingen is weer een andere oplossing nodig. Veel eigenaren denken aan transformatie naar woon- of kantoorruimte. Zelfs herbestemming naar een bioscoop heb ik gehoord als invulling van de bovenste etages.

De eigenaren krijgen nu eenmalig de kans om hun panden voor de lange termijn naar een hoger niveau te brengen. Dat vergt echter enorme investeringen en heel veel tijd. Een genoemd bedrag van 1.000 euro per vierkante meter vind ik aan de conservatieve kant. Als een Zara of Primark een pand naar zijn hoge standaard wil brengen, is een veelvoud van dat bedrag nodig. Bovendien zijn de panden grotendeels verouderd. Ten eerste moeten de eigenaren bouwkundige inspecties uitvoeren. Bij herontwikkeling en transformatie gelden hogere brandveiligheidseisen en strengere milieuaspecten: duurzaamheid en energiezuinigheid speelden bij de vroegere bouw geen rol. Het oude interieur moet sowieso worden gesloopt, maar er zijn ook nieuwe installaties nodig. Bovendien hebben sommige panden een nieuwe gevel nodig en is in andere panden asbest verwerkt. Bij herbestemming krijgen eigenaren te maken met vergunningaanvragen, bestemmingsplanwijzigingen en juridische procedures. Met een aanbesteding is ook weer kostbare tijd gemoeid.

Hoewel de initiële economische schade van het V&D-bankroet voor alle betrokkenen aanzienlijk is, verwacht ik geen schadelijke impact op de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Op de prime locaties zal de beleggingswaarde alleen maar omhoog gaan, omdat nieuwe huurders hogere huren zullen betalen. Op de slechte locaties zullen de winkelpanden worden onttrokken aan de markt en een andere functie krijgen. Op de beleggingsmarkt zie ik ook geen impact. Buitenlandse beleggers blijven azen op retail. Met de lange, lage rente zal dat voorlopig zo blijven. Bovendien biedt het faillissement van V&D vooral kansen voor nieuwe retailers. De huurprijzen zijn in Nederland relatief laag ten opzichte van ons omringende landen.’

 

Gijs Bessem, partner bij KroesePaternotte:

‘Retail is niet dood na V&D’

Een maand na dato is Bessem er nog steeds van overtuigd dat een doorstart van V&D onder Roland Kahn mogelijk was geweest. ‘De overnamegesprekken zijn op een relatief klein bedrag geklapt. Kahn en Jumbo wilden er veel eigen geld in stoppen. Bij de vastgoedeigenaren was er ook bereidheid om met Cool Investments in zee te gaan. Eigenaren van 55 V&D-panden hadden voorstellen bij de vertegenwoordigers van Kahn neergelegd. Ze waren bereid om meer dan 110 miljoen euro in hun panden te investeren.’ Bessem wil absoluut geen schuldige aanwijzen voor het mislukken van de doorstart. Wel laat hij doorschemeren dat beoogd financier ING en de Nederlandse Staat meer hadden kunnen doen. ‘Het faillissement van V&D is een keuze geweest. Uiteindelijk is V&D niet kapot gegaan aan een lage omzet of een te hoge huur, maar aan de torenhoge rente op de leningen van Sun Capital en een totaal verouderd concept dat door de consument niet meer werd geaccepteerd.’

Twijfel over een succesvolle invulling van de meeste V&D-panden heeft hij niet. ‘De panden in de provinciale hoofdsteden en in de economische centra worden zeker opnieuw ingevuld en sneller dan gedacht. De beste panden tussen medio 2016 en medio 2017 de deuren weer openen. Het gaat om grote, prachtige panden in A-winkelgebieden. Bovendien is het huurniveau van de panden aantrekkelijk. V&D betaalde niet bepaald markconforme huren; het huurniveau lag veel lager. Vastgoedeigenaren van de beste panden kunnen met nieuwe gebruikers dan ook een fors hogere huuropbrengst verwachten. Zelfs al huurt een internationale moderetailer alleen de begane grond en eerste etage en blijft de rest van het pand leeg, met die huuropbrengst is de eigenaar dan al gedekt. Ook de panden in kleinere steden zijn aantrekkelijk voor retailers. Zo betaalde de V&D in het prachtig historische complex in Deventer een jaarverhuur van zo’n 700.000 euro op een omzet van 6 miljoen euro. Al met al denk ik dat minimaal veertig panden opnieuw een retailinvulling zullen krijgen, voor de rest is transformatie naar andere functies wellicht een beter plan. Want om bijvoorbeeld het 12.000 m2 grote voormalige V&D-complex in Sittard succesvol te verhuren, is een grote uitdaging.’

Over de hele retailmarkt is Bessem positief gestemd. Hij hekelt dan ook het fatalisme dat na het V&D-bankroet over de retailmarkt lijkt te zijn neergedaald. ‘Retail is niet dood na V&D. Als de brandweer de Kalverstraat afsluit omdat er teveel mensen lopen, zegt dat wel iets over de aantrekkelijkheid van winkelen. Ook al zijn er veel faillissementen, de retailmarkt is enorm veerkrachtig. Door die faillissementen krijgen nieuwe buitenlandse spelers de kans om de Nederlandse markt te betreden en kunnen uit Nederlandse couleur locale nieuwe ketens ontstaan. De dynamiek is met name groot onder nationale retailers. Wie had tot voor kort van de Nederlandse modemerken Wam Denim en Costes gehoord? Deze merken hebben in korte tijd een winkelbestand van respectievelijk 47 en zeventien winkels opgebouwd. ‘

 

Jeroen Lokerse, managing partner bij Cushman & Wakefield:

‘Retailmarkt in enorm pijnlijke transformatie’

Lokerse is niet te spreken over de opdeling door Locatus van de V&D-panden in kansrijk en kansarm. ‘Natuurlijk zijn er twintig topwinkelsteden te benoemen, net als er twintig mindere winkelsteden zijn en twintig steden die het zeer moeilijk hebben. Maar zo’n lijst is veel te kort door de bocht. Die doet geen recht aan de specifieke pandkwaliteiten en gaat totaal voorbij aan de verhuurtrajecten die er ook voor deze panden lopen. Zo zijn sommige zogenaamd kansloze panden juist kansrijk. Neem Heerlen. Zeker, de winkelleegstand is daar hoog. Maar het V&D-pand ligt midden in het centrum. Een warenhuis met een regionale winkelfunctie is daar zeker haalbaar. Dat geldt ook voor het ‘twijfelachtige’ pand in Hellevoetsluis. Deze kleine stad is juist heel populair onder retailers en de interesse voor een plekje in het V&D-pand is groot.’

De managing partner blijft ondanks het V&D-bankroet een warm pleitbezorger van een warenhuisketen in het middensegment. ‘De beste oplossing voor iedereen is een warenhuis met een goed foodconcept. Dat is haalbaar in meer dan de helft van de voormalige V&D-panden. Hudson’s Bay is vooralsnog de enige kandidaat. De luxere Britse warenhuisketen John Lewis zou zeker niet misstaan, maar die kans acht ik klein vanwege hun samenwerking met Bijenkorf. Meer dan in andere landen is de potentie voor binnenstedelijke warenhuizen in Nederland groot. Wij hebben geen last van perifere megamalls. Ons hele winkelapparaat is gericht op de binnenstad. Binnen deze winkelstructuur kan een warenhuis in het centrum zich heel goed onderscheiden.

Betaalbare luxe is bij de ontstentenis van dit segment bovendien een gat in de markt, stelt hij. ‘In Nederland is luxe gelijk duur, terwijl in de Verenigde Staten luxe merken als Tommy Hilfiger vanwege de schaalgrootte goed betaalbaar zijn. In Nederland kan een nieuwe warenhuisketen met zo’n dertig panden en veel inkoopkracht ook betaalbare luxemerken aanbieden. Daarnaast kan een nieuwe warenhuisketen dankzij onze vergrijzende economie ook prima het middensegment blijven bedienen. Onder 65-plussers – wier aantal de komende 25 jaar bijna verdubbelt – is een traditioneel warenhuis zeer geliefd.’

Doemdenken is aan Lokerse niet besteed. ‘Dat er nog 30 procent overcapaciteit zou zijn op de winkelmarkt, is overtrokken. Online retailers maken zelfs een draai naar bakstenen winkels, omdat een digitaal winkelplatform niet voldoet. Webwinkels als Coolblue, Neckerman en Amazon openen allemaal fysieke winkels. De retailmarkt zit wel in een enorm pijnlijke transformatie. Sommige winkelgebieden houden geen stand. Maar de omzetdaling per vierkante meter van de afgelopen jaren kun je niet extrapoleren naar de komende jaren. In een crisis ontstaan altijd nieuwe kansen. Die kansen ontstaan ook door de in razend tempo veranderende samenleving. Kijk naar de uit de VS overgewaaide urbane levensstijl die hier steeds meer opgeld doet. Steeds meer stedelijke huishoudens bestaan uit tweeverdieners met weinig tijd. Voor hen staan gemak, efficiency en lekker leven voorop. Hun leven speelt zich grotendeels af op centrumlocaties, ook in dorpen en kleinere steden. Hier ontmoeten ze elkaar, eten, drinken en winkelen en werken ze en nemen diensten af. Deze levensstijl verklaart het succes van food & beverage. Nu al wordt een groot deel van de leegstand opgenomen door horecaformules. De komende jaren wordt die dominantie nog veel groter. Over twintig jaar spreken we niet meer over winkels maar over publieksvoorzieningen. Retailers, beleggers en ontwikkelaars moeten hier op inspelen. Vastgoedpartijen krijgen steeds meer een dienstverlenende rol. Zij moeten hun vastgoed en de steeds belangrijker wordende aanvullende diensten aanpassen aan de wensen van de huurder en de consument en niet meer andersom. En om die transformatie zo goed mogelijk te laten verlopen en we over twintig jaar nog steeds trots zijn op onze binnensteden, is een faciliterende en vooruit kijkende overheid cruciaal.’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels