nieuws

Buiten de topwinkelsteden is het koud en guur

Geen categorie

Hoe groot de impact van het V&D-bankroet op de Nederlandse winkelstraten is, zal pas over een jaar echt duidelijk worden. Marktrapporten en ontnuchterende data van Locatus zetten het optimisme van beleggers en makelaars in een minder vrolijk daglicht. Voor een positieve noot zorgen de 12.000 startende retailers in 2015.

Grote gemene deler onder de recent gefailleerde winkelketens (zie kadertekst) is dat ze deel uitmaken van het kleurloze middensegment. Consumenten laten dit segment steeds vaker links liggen, want niet goedkoop genoeg (Primark, Aktion), niet onderscheidend en gespecialiseerd genoeg (Zara, H&M, Mango), niet luxe genoeg (Bijenkorf) en niet efficiënt genoeg (Bol.com, Coolblue, Zalando).

Uit de laatste jaarverslagen bleek dat ook V&D steeds minder betalende bezoekers trok. In 2011 bedroeg de omzet van de V&D-warenhuizen en de La Place-formules bijna 650 miljoen euro tegen iets meer dan 600 miljoen in 2014. De totale kosten bleven in die periode op het hoge niveau van ruim 650 miljoen euro bleven. De warenhuisketen bleef echter ontegenzeggelijk een trekker van formaat. Naar eigen zeggen had V&D in 2014 nog steeds 126 miljoen bezoekers per jaar. Dankzij deze omvangrijke passantenstromen bleef V&D voor de retailers in het omliggende winkelgebied dus van onschatbare waarde.

Grote vraag is hoe dit alles uitwerkt in de 62 V&D-winkelgebieden. Vooralsnog heeft alleen Colliers International in een publicatie zijn licht daarover geschenen. De vastgoedadviseur schat in dat twintig minder gunstig gelegen panden van B- en C-kwaliteit langere tijd leeg kunnen blijven. Langdurige leegstand veroorzaakt verschuivende loopstromen, waardoor in de directe omgeving nieuwe leegstand kan ontstaan. Colliers verwacht dat met name in de kleinere centrumgebieden de omzet deels zal wegvloeien naar grote winkelgebieden en webwinkels.  Zonder V&D zijn de zwakkere, vaak kleinere winkelgebieden immers niet meer onderscheidend genoeg ten opzichte van de sterkere, meest grotere binnensteden. Ook kan kannibalisering ontstaan tussen op elkaar lijkende winkelgebieden met een overlappend verzorgingsgebied, voorziet Colliers.

Omdat Nederland sinds mensenheugenis geen bankroet van een warenhuisketen heeft meegemaakt, kunnen marktpartijen niet terugvallen op wetenschappelijke analyses en handvatten. Niet geheel toevallig bracht Syntrus Achmea Real Estate & Finance eind januari op basis van Locatus-data een onderzoek uit over winkelverhuur na faillissement.  Syntrus Achmea vroeg aan Locatus de verhuur van gefailleerde winkelketens tussen 2012 en 2015 te berekenen, exclusief de bankroeten van V&D en Macintosh Retail Group. Uit de analyse bleek dat van de in totaal 1.720 lege winkelpanden 34 procent een jaar na dato nog leeg stond.

Hoe extreem gepolariseerd de winkelmarkt is, bleek na een opsplitsing in topsteden en de rest.  In de door Syntrus Achmea geselecteerde top 15-winkelsteden (G15) stond na een jaar slechts 5 procent van de eerder gefailleerde winkels leeg. Buiten de G15 kampte maar liefst 78 procent nog met leegstand. Locatus-cijfers over de ontwikkeling van de passantenaantallen tussen 2003 en 2015 zijn minder ondubbelzinnig maar wel trendbevestigend. In Amsterdam groeide het aantal passanten in vergelijking met 2003 (=100) met 20 procent in 2015 (120). Maar de door Syntrus Achmea gevierde G15-winkelsteden trokken in die periode gemiddeld 23 procent minder bezoekers (2015=87). In de overige middelgrote steden daalde het aantal bezoekers met 31 procent (2015=69) nog harder.

In de desbetreffende publicatie Faillissementen bevestigen tweedeling op de winkelmarkt schrijven Joost de Baaij en Boris van der Gijp van Syntrus Achmea: ‘We verwachten dat met de overnames en doorstarten van Macintosh en V&D bovenstaand beeld wordt versterkt. Niet alle winkels zullen een doorstart maken, hetgeen met name zal gelden voor de mindere locaties in de G15. In de steden daarbuiten zal het effect nog sterker zijn. Een toename van de leegstand is daarmee mogelijk.’

In diens Outlook Nederlandse winkelmarkt van eind 2015 uit Syntrus Achmea twijfel over de aantrekkelijkheid van de niet-G15-winkelsteden. Wie een V&D-pand heeft in de G15 hoeft zich geen enkele zorgen te maken. De vermogensbeheerder acht de kans op waardestijging en winkelvraag in kernwinkelgebieden ‘heel hoog’ in G4-steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. In de andere topwinkelsteden – Groningen, Zwolle, Enschede, Haarlem, Arnhem, Nijmegen, Den Bosch, Breda, Tilburg, Eindhoven en Maastricht – is die kans ‘groot’, aldus Syntrus Achmea.

De toenemende aantrekkingskracht van de top 15-winkelsteden zorgt echter voor problemen in de overige middelgrote steden. Deze steden missen de ‘totale’ winkelbeleving die de consument zo graag wenst en hier is geen vooruitzicht op positieve huur- en waardegroei, concludeert Syntrus Achmea. Op de middellange termijn kunnen hier alleen nieuwe investeringskansen ontstaan als het winkelgebied eerst compacter wordt, de huurprijzen omlaag gaan en de lege winkels aan de rand zijn herbestemd.

Syntrus Achmea raadt investeerders dan ook indirect aan weg te blijven uit deze middelgrote steden. ‘Winkelpanden in de sterkste steden vinden na een faillissement snel weer een huurder of worden benut voor een doorstart. Buiten de vijftien sterkste steden lukt dat niet. Leegstand komt daar bovengemiddeld vaak voor en kan lang duren. Omdat consumenten deze steden steeds minder bezoeken verwachten wij hier de komende jaren een neerwaartse druk op de huurniveaus en oplopende aanvangsrendementen. Investeerders die kiezen voor een langetermijnstrategie adviseren wij daarom te focussen op de sterkste winkelstraten in de sterkste steden.’

De meest recente bevindingen op basis van de retail risk index 2016 van Locatus stemmen evenmin vrolijk. Maar liefst 20.625 winkelpanden hebben in 2016 een zeer hoog risico op sluiting binnen een jaar, becijferde Locatus-oprichter Gerard Zandbergen. Dit is 14 procent van alle panden binnen de winkelgebieden, een nieuw record. In 2015 en 2014 gold dat voor respectievelijk 13,5 procent en 10,9 procent van de panden, aldus Locatus. Van de retailers die drie jaar geleden een zeer hoog risicoprofiel hadden is inmiddels meer dan 50 procent gestopt. Regionaal zijn grote verschillen te zien.

De winkelgebieden in de provincies Noord-Holland, Utrecht en Flevoland doen het overwegend goed. Veel knelpunten zitten in de winkelgebieden in Limburg, Drenthe en Overijssel. De binnensteden vertonen het gezondste profiel, met als meest positieve uitschieters de centrumgebieden van Amsterdam en Utrecht. De recente faillissementen van Macintosh Retail (schoenen, mode), Paradigit (computers) en Foto Klein (foto, elektronica) staan volgens de risico-index niet op zichzelf. Deze branches hebben een bovengemiddeld aantal ondernemers die stoppen: 15 tot 20 procent in 2015.

In een positieve noot wijst Zandbergen erop in 2015 meer dan 12.000 starters een winkel openden. Bij deze nieuwkomers is wel een verschuiving naar meer zelfstandigen en minder formules. Deze cijfers ondersteunen volgens hem het scenario dat het aantal winkels de komende jaren niet dramatisch, maar slechts met enkele procenten zal afnemen. Ook winkeladviseurs wijzen ook op de voordelen van de faillissementsgolf. Sleetse winkelformules maken plaats voor spannende buitenlandse spelers, speciaalzaken en couleur locale.

Internationale ketens als Forever21, Uniqlo, Comme des Garçons en opvallend veel Scandinavische formules (The Flying Tiger, Bolia, Indiska, Samsoe & Samsoe en Sostrene Grene) zien hun kans schoon om een plek te bemachtigen op de beste winkellocaties. Ook openen perifere retailers als Praxis en Gamma, foodretailers als AH to go, Hema en Spar en retailers als Media Markt stadswinkels. De winkeltrend met het meest zichtbare effect in de winkelstraat is de opkomst van food & beverage en de vermenging van horeca en retail. Steeds meer lege winkelunits worden ingenomen door hippe, biologische horecaconcepten. De markt kijkt het meest uit naar de komst van de Italiaanse foodketen Eataly. Eataly combineert horeca, retail en leisure in grote foodhallen. De formule wil in 2018 in de Bijenkorf in Amsterdam een foodhall van minstens 3.000 m2 openen, liet oprichter Oscar Farinetti eind januari weten.

Kadertekst:

Sluiting honderden winkels dreigt na nieuwe faillissementen

Na V&D volgde nog een tiental faillissementen, waaronder elektronicaketens Foto Klein (34 winkels) en Paradigit (zestien winkels), modeketens La Ligna (vijftig winkels), Arpi (twintig winkels) en Setpoint (zestien winkels) en USG-sportformules Perry Sport (68 winkels) en Aktiesport (131 eigen winkels). Volgens de respectievelijke moederbedrijven zijn Paradigit, Perry Sport en Aktiesport slachtoffer van het bankroet van V&D en Macintosh Retail Group. De drie formules hadden tientallen shop-in-shops in V&D en Macintosh-formule Scapino: elf verkooppunten van Perry Sport in V&D-warenhuizen, 128 van Aktiesport in Scapino-winkels en vijf van Paradigit in V&D-panden. De moederbedrijven kwamen dit omzetverlies niet meer te boven. Het najaar gefailleerde en doorgestarte Dixons had ook verkooppunten in V&D-warenhuizen. Nieuwe eigenaar Relevant Holding liet eind februari weten de 33 eigen winkels van de elektronicaketen te sluiten. Retaildeskundigen vrezen dat door het V&D-bankroet meer faillissementen zullen volgen. Vooral modeketens Mexx en Esprit zitten in de gevarenzone. Het in 2014 gefailleerde en onder het Turkse retailconcern Eroglu doorgestarte Mexx verloor dertig V&D-verkooppunten en blijft over met slechts tien winkels. Esprit mist door het bankroet van V&D de omzet van 31 shop-in-shops. Eind januari raakte de keten al twaalf franchisewinkels kwijt door het bankroet van retailconcern Arpi uit Dordrecht. Vorig jaar sloot Esprit ook al winkels, zodat het nu volgens eigen opgaaf nog maar 25 vestigingen in Nederland heeft.  ICI Paris XL, dat over 24 shop-in-shops beschikte, lijkt de klap met 150 eigen winkels beter te kunnen opvangen. 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels