nieuws

Supermarkt trekt naar de binnenstad

Geen categorie

De markt van vijf jaar geleden ziet er nu heel anders uit en voor de komende vijf jaar is de verwachting dat de markt opnieuw flink zal veranderen. Dat bleek wel uit de expertmeeting Trends in Supermarktvastgoed van het platform Supermarkt en Ruimte dat in februari 2016 werd georganiseerd. Een veelomvattend thema, maar enkele contouren voor het toekomstig supermarktlandschap werden wel geschetst en bediscussieerd door de aanwezigen, waaronder supermrkten, ontwikkelaars, beleggers, adviseurs en makelaars.

Ontwikkelingen in de supermarktbranche volgen elkaar snel op. De markt van nu ziet er op diverse fronten heel anders uit dan de markt in 2010. Eén trend blijft door de jaren heen constant: supermarkten bestrijden elkaar fel om de beste locaties. Deze strijd lijkt steeds feller te worden. Dat bleek wel uit de recente investering van Plus in het Noord-Hollandse dorp De Rijp. Om te voorkomen dat zich een concurrent vestigt in het dorp, heeft Plus het leegstaande gemeentehuis opgekocht om er zorgwoningen te bouwen. In andere plaatsen zie je dat bepaalde supermarktformules uit strategisch oogpunt hele winkelcentra met concurrentie erin opkopen om grip te krijgen op de lokale markt. Nieuwe trends zoals de voorzichtige groei van online supermarktbestedingen, scherpere contrasten tussen stad en platteland of de behoefte van supermarkten naar grotere marktgebieden dragen eraan bij dat de concurrentiestrijd tussen formules om de beste locaties te komende jaren zal worden geïntensiveerd.

 

Binnenstadslocaties

Gertjan Slob van Locatus gaf tijdens de expertmeeting een overzicht van aanbodontwikkelingen in het huidige supermarktlandschap. Wanneer je kijkt naar de ontwikkeling van het aantal supermarkten naar type winkelgebied blijken supermarkten binnenstadslocaties bovengemiddeld aantrekkelijk te vinden als vestigingslocatie. De afgelopen tien jaar is dit soort supermarktlocaties toegenomen met 52 procent. Vooral in middelgrote centra zie je steeds meer supermarkten openen. Juist in deze centra staat de recreatieve winkelfunctie sterk onder druk. Food wint in deze centra steeds meer aan terrein. Ook wat Locatus definieert als binnenstedelijke winkelstraten winnen aan populariteit bij supermarkten. Een prima voorbeeld hiervan is de nieuwe Albert Heijn in de Jan Evertsenstraat in Amsterdam. Belangrijke constatering is dat het aantal supermarkten in wijk- en buurtwinkelcentra is gegroeid. Deels komt dit door de oplevering van de laatste Vinex- wijken met een eigen winkelcentrum, zoals Vathorst in Amsterdam of Brandevoort in Helmond. Maar anderzijds krijgen supermarkten in verouderde wijk- en buurtcentra een steeds belangrijkere functie als drager van het winkelcentrum en daarmee als sleutel voor behoud van winkelvoorzieningen en leefbaarheid in de wijken. Verder is er een sterke toename te zien van supermarkten op perifere locaties. Door diverse sluitingen van PDV/GDV-winkels hebben veel gemeenten de vestiging van supermarkten op dit type winkellocaties gefaciliteerd. Niet zelden met negatieve effecten voor winkels in de dagelijkse sector binnen de bestaande winkelstructuur.

Opvallend is tenslotte dat de verspreide bewinkeling van supermarkten, dus gevestigd op solitaire locaties, de afgelopen tien jaar is afgenomen. Dit duidt er op dat supermarkten bij voorkeur vestigingen openen die onderdeel uitmaken van een grotere winkelconcentratie waar sprake is van flankerend doelgericht winkelaanbod zoals versspeciaalzaken, drogisterijen of een Action.

 

Oppervlakte neem toe

Een andere conclusie van Locatus is dat het gemiddeld winkelvloeroppervlakyr (wvo) van supermarkten door de jaren heen vrij fors toeneemt. Meette de gemiddelde supermarkt in 2006 nog gemiddeld circa 790 m² wvo; in 2016 is dit gemiddelde gegroeid naar 925 m² wvo. De trend van schaalvergroting manifesteert zich dus in sterke mate in het supermarktsegment. Dit verklaart een andere trend, namelijk dat supermarkten een steeds groter oppervlak nodig hebben voor een duurzame succesvolle bedrijfsexploitatie. Vastgoedadviseur SuperVastgoed signaleert in dit kader dat er wat betreft schaalvergroting sprake is van grote verschillen tussen de supermarktformules. Zo bleef het gemiddeld wvo van Albert Heijn (exclusief XL-winkels) de afgelopen tien jaar vrij constant met bijna 1.200 m², terwijl blijkt dat discounter Aldi volop heeft ingezet op grotere winkels wat heeft geresulteerd in een toename van 540 m² in 2006 naar gemiddeld 720 m² per vestiging in 2016. Ook formules als Plus, Dekamarkt en Hoogvliet hebben in deze periode een relatief grote sprong in schaalgrootte gemaakt. Lidl groeide in deze periode van ruim 700 m² wvo naar nu 920 m² wvo, maar is de laatste tijd zeer actief in het openen van winkels van circa 1.700 m² wvo.

Tenslotte wees Gertjan Slob van Locatus op de bijzonder sterke fijnmazigheid van het supermarktaanbod in Nederland. 59 procent van alle inwoners beschikt binnen een straal van 500 meter over een supermarkt en 88 procent binnen een straal van 1 kilometer. Door toenemende verstedelijking is de verwachting dat de supermarktdichtheid de komende jaren verder zal groeien.

 

Regioformules

Tijdens de expertmeeting werd ook volop aandacht besteed aan de toekomstontwikkelingen. Aart Jan van Duren (Bureau Stedelijke Planning) presenteerde ontwikkelingen die bepalend zijn voor hoe het supermarktlandschap zich de komende jaren zal ontwikkelen. Wat betreft marktgebieden verscherpen de contrasten tussen stad en platteland. Vooral in dunbevolkte marktgebieden zijn supermarkten kwetsbaar en hebben ze een toenemende behoefte aan grotere marktgebieden. Je ziet nu al dat supermarkten in dit type marktgebieden strategische locaties zoeken, vaak op de geografische grens van twee marktgebieden op goed bereikbare zichtlocaties. In de stedelijke gebieden zie je dat supermarkten veel meer omzetkansen hebben door dichtbevolkte marktgebieden, waarbij de margestructuur ook sterker is door een hoger besteedbaar inkomen. Daar staat dan wel tegenover dat de concurrentie in stedelijke gebieden  veel groter is, ook van niet-supermarkten. Voor zowel stedelijke als niet-stedelijke marktgebieden geldt overigens dat het cruciaal is in hoeverre lokale dominatie te bereiken is. Dit is overigens een belangrijke verklaring voor het succes van regioformules in hun marktgebieden. Formules als Jan Linders in Limburg of Deen in Noord-Holland oogsten lokaal een hoge consumentenwaardering, zijn daardoor lokaal dominant en succesvoller in hun marktgebieden dan landelijke spelers als Albert Heijn, Plus of Jumbo.

 

Verstheater

Niet alleen is sprake van veranderingen gelet op locaties, ook het concept supermarkt verandert.Fysieke supermarkten zoals we die kennen zullen niet snel verdwijnen. De verschijningsvorm van supermarkten zal wel veranderen. De supermarkt verandert steeds meer van een soort mini distributiecentrum naar een ‘verstheater’, aldus Aart Jan van Duren. Gemak wordt steeds belangrijker, net als inspiratie en keuze. De groei van online supermarktbestedingen (met nu een marginaal omzetaandeel van 0,8 procent) lijkt zich vooralsnog toe te spitsen op aankoop van vaak volumieuze standaardproducten zoals wasmiddelen, toiletpapier, luiers, frisdrank en houdbare kruidenieurswaren. Versproducten koopt de Nederlandse consument bij voorkeur in de fysieke supermarkt. Ook de noodzaak om versproducten online te kopen ontbreekt gelet op de fijnmazige aanbodstructuur en consumenten geven aan dit type producten graag zelf uit te willen kiezen in de winkel. Wat betreft de ontwikkeling van online supermarktbestedingen moet bovendien worden gerealiseerd dat deze manier van boodschappen doen voor heel specifieke (kleine) doelgroepen aantrekkelijk is. Verreweg het merendeel van de Nederlandse consumenten wil niet extra betalen voor het laten thuisbezorgen van online bestelde boodschappen. Tijdens de expertmeeting werd dan ook geconcludeerd dat er wel ruimte is voor online boodschappen maar dat de massa nog lang niet zo ver is. Datzelfde geldt trouwens ook voor de supermarkten; de kosten overtreffen op dit moment ruimschoots de baten. Het gaat tot nu toe vooral om het bieden van de service.

 

Meer service

Op weg naar 2020 toe zal de strijd om de beste supermarktlocaties feller worden. De strijd om de beste locaties zal zich met name manifesteren in sterk verstedelijkte gebieden waar het inwonertal stijgt. Binnen deze strijd verandert het concept supermarkt de komende jaren; naar steeds meer service, gemak en keuze. Locatiekwalieit moet daarbij aansluiten: goed bereikbaar, goed parkeren, moderne schaalgrootte en centraal in het marktgebied of strategisch tussen marktgebieden.  Zowel vanuit de vraagkant (consumenten) als vanuit de aanbodkant (formules) groeit de behoefte aan locaties met ‘no hassle’!

 

Over de auteur

Jeroen van der Weerd is initiatiefnemer Supermarkt en Ruimte, en senior consultant SuperVastgoed

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van maart 2016 

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels