nieuws

Opnieuw grotere dynamiek gebruikersmarkt kantoren

Geen categorie

Het jaar 2015 heeft weer meer beweging gebracht op de gebruikersmarkt voor kantoren. Tegenover een verdere stijging van de opname staat een aanhoudende daling van het totaal aan contractverlengingen.

Opnieuw grotere dynamiek gebruikersmarkt kantoren

Een spektakel zoals op de beleggingsmarkt blijft achterwege, maar de gebruikersmarkten voor kantoren en bedrijfsmarkten gaan verder op de weg van licht herstel. De opname van kantoren steeg in 2015 met 6 procent, bij bedrijfsruimten bedroeg de stijging 3 procent. Dat blijkt uit onderzoek van Vastgoedmarkt Research.

Het totaal van de door Vastgoedmarkt geregistreerde kantoorgebruikerstransacties van 500 m2 of meer bedraagt 1.293.700 m2 voor 2015, tegen 1.224.500 m2 voor 2014. Peildatum voor beide totalen was 5 februari 2016. Er kunnen in het begin van 2016 nog transactiemeldingen over 2015 binnenkomen bij Vastgoedmarkt. Het verschil tussen de transactietotalen voor 2015 en 2014 wordt dus mogelijk nog groter dan 6 procent. Dat geldt ook op de gebruikersmarkt voor bedrijfsruimten. Daar stond de steller per 5 februari 2016 op 2.590.400 m2 voor 2015 tegen 2.526.000 m2 voor 2014.

Op de gebruikersmarkt voor kantoren kwam de opnamestijging van 2015 vooral tot stand in het eerste en derde kwartaal. De maanden januari tot en met maart waren goed voor 235.500 m2 (zelfde periode 2014: 159.300 m2) en in de periode juli tot en met september bedroeg de kantooropname 315.000 m2 (2014: 270.000 m2). Het tweede kwartaal van 2015 hield met een opname van 283.900 m2 ongeveer het midden tussen het eerste en derde kwartaal van hetzelfde jaar, maar bleef achter bij het tweede kwartaal van 2014 (335.200 m2). De drukste periode op de kantoorgebruikersmarkt was het vierde kwartaal. De opname bedroeg toen 459.300 m2 (2014: 459.900 m2).

Kantoorgebruikers kwamen in 2015 meer in beweging. Dat blijkt ook uit een daling van het totaal aan contractverlengingen met 29 procent. Werd er in 2015 voor 687.600 m2 aan kantoorhuurovereenkomsten verlengd, in 2015 was dat 485.900 m2. Bij bedrijfsruimten was de daling van het totaal aan contractverlengingen van een vergelijkbare orde. Dat totaal zakte 27 procent, van 450.300 m2 in 2014 naar 328.800 m2 in 2015. Verlengingen van huurovereenkomsten tellen overigens niet mee in de opnametotalen van Vastgoedmarkt, net zo min als onderhuren, kortlopende huurcontracten, sale-and-leasebacktransacties en overnamen van huurovereenkomsten.

Zoetermeer

De toename van de kantooropname is vooral toe te schrijven aan de regio’s Rotterdam en Utrecht en de provincie Zuid-Holland (exclusief de regio’s Den Haag en Rotterdam). De stijgingen met 48 procent in de regio Utrecht (van 84.200 naar 124.200 m2) en de regio Rotterdam (van 130.000 m2 naar 192.200 m2) staken nog bleek af bij de groei in de provincie Zuid-Holland. Daar nam de kantooropname met 87 procent toe naar 131.000 m2.

Voor al die drie de regio’s was het vierde kwartaal de drukste periode. Het totaal in Zuid-Holland van 51.700 m2 voor de laatste drie maanden werd opgemaakt uit 25 transacties. De grootste was voor Zoetermeer. In de satellietstad van Den Haag tekende SRK Rechtsbijstand voor 6.533 m2 kantoor aan de Houtsingel. In de regio Utrecht waren 27 gebruikerstransacties in dezelfde periode goed voor de opname van 62.500 m2 kantoorruimte. De grootste viel in De Meern. Daar tekende Joules voor 8.000 m2 in het kantoorgebouw aan Rijnzathe. Rotterdam was in het vierde kwartaal goed voor 36 kantoorgebruikerstransacties (groter dan 500 m2) met een totale oppervlakte van 66.500 m2. Daarvan kwam 4.502 m2 op het conto De Stad Detailhandelsparticipatiemaatschappij met de koop van het pand aan de Vareseweg 85 voor eigen gebruik.

Stijgingen van de opname waren ook te zien in Noord-Brabant en Noord-Holland, in beide provincies met 18 procent. Noord-Brabant nam ruim een tiende van de Nederlandse kantooropname in 2015 voor zijn rekening met een totaal van 137.000 m2. Daarvan viel 44.000 m2 in het vierde kwartaal, dankzij onder meer de 5.800 m2 kantoor die Klein Ypelaar huurde aan de Seminarieweg 26 in Bavel en de 5.600 m2 die Here Europe huurde aan het Kennedyplein in Eindhoven. In Noord-Holland lag vooral het drukke derde kwartaal aan de basis van een stijging van de opname naar 96.100 m2. Daar werd in de maanden juli, augustus en september 44.100 m2 kantoor opgenomen, waaronder 6.800 m2 aan de Evert van de Beekstraat op Schiphol door Samsung Electronics Benelux.

De regio Amsterdam was net als vorig jaar goed bijna een kwart van de Nederlandse kantooropname, hoewel het daar eerst niet naar uit zag. Halverwege het jaar stond de teller op 100.100 m2, minder dan een vijfde van het nog schamele landelijke totaal van 519.400 m2. Maar de activiteit van de hoofdstedelijke kantorenmarkt in de tweede helft van het jaar leek op een lange eindsprint, met opnametotalen van 97.700 m2 in het derde kwartaal en 94.500 m2 in de laatste drie maanden. Goed voor een hoofdstedelijk totaal van 292.300 m2, 1 procent minder dan het totaal van 295.400 m2 in 2014

Drie transacties uit de tweede helft van het jaar waren al goed voor de opname van 45.000 m2 kantoor in de regio Amsterdam. Bij de grootste legde Chipsoft voor 16 miljoen euro de hand op het 20.000 m2 grote kantoorgebouw Crystal Tower aan het Orlyplein nabij station Amsterdam Sloterdijk, om het zelf in gebruik te nemen. Hetzelfde deed Stichting Arq met een kantoorgebouw van 13.708 m2 aan de Nienoord in Diemen, voor 5,3 miljoen euro. Bij de grootste Amsterdamse huurtransactie van 2015 tekende Booking.com voor 13.500 m2 aan de Piet Heinkade. 

Tabel 1 Opname kantoor in m2 (>500m2)
1e kwart 2e kwart 3e kwart 4e kwart Totaal 2015 Totaal 2014 (%)

Regio Amsterdam 1)

40.800

59.300

97.700

94.500

292.300

295.400

-1

Regio Rotterdam 2)

51.200

43.500

31.000

66.500

192.200

130.000

48

Regio Den Haag 3)

16.800

23.000

19.400

27.200

86.300

152.700

-43

Regio Utrecht 4)

12.500

33.400

15.700

62.500

124.200

84.200

48

Provincie Drenthe

2.000

1.200

0

0

3.200

3.500

-9

Provincie Flevoland

2.900

2.300

4.900

800

10.800

26.600

-59

Provincie Friesland

0

10.200

0

800

11.000

9.000

22

Provincie Gelderland

13.200

8.800

9.700

24.200

56.000

75.500

-26

Provincie Groningen

5.900

600

600

2.400

9.500

8.100

17

Provincie Limburg

1.500

5.500

4.100

4.800

16.000

44.800

-64

Provincie Noord-Brabant

38.700

23.600

30.500

44.200

137.000

116.200

18

Provincie Noord-Holland 5)

10.500

23.800

44.100

17.600

96.100

81.200

18

Provincie Overijssel

5.100

7.800

6.800

37.600

57.300

45.100

27

Provincie Utrecht 6)

9.000

19.000

15.300

24.300

67.700

76.900

-12

Provincie Zeeland

1.100

0

2.100

0

3.200

5.300

-40

Provincie Zuid-Holland 7)

24.300

22.000

33.000

51.700

131.000

70.100

87

Totaal 235.500 283.900 315.000 459.300 1.293.700 1.224.500 6
Deze cijfers zijn exclusief:

Contractverlengingen

159.800

53.300

91.400

181.500

485.900

687.600

-29

Huurcontracten < 5 jaar

7.900

8.800

7.200

17.100

40.900

52.400

-22

Onderverhuren

1.000

1.100

4.500

4.900

11.500

6.700

72

Overnames contracten

0

0

4.000

0

4.000

1.400

186

Rechtstreekse transacties

0

0

0

8.700

8.700

8.400

4

Bron: Vastgoedmarkt Research

 

Menlo World

Op de gebruikersmarkten voor bedrijfsruimten liepen de ontwikkelingen van de opnametotalen per regio sterk uiteen. Gelderland vielen enkele grote transacties ten deel, zoals de koop van 90.000 m2 aan de Panovenweg in Tiel door Vondelingenplaat en de huur van 41.000 m2 logistiek op Bijsterhuizen in Wijchen door Nabuurs. In Rotterdam liep het totaal op door een lange reeks middelgrote transacties en twee die de 20.000 m2 ontstegen: de huur van 36.000 m2 aan de Galileistraat door Pacorini Metals en de huur van 30.000 m2 aan de Makassarstraat in Rotterdam door Rhenus Logistics.

De resulterende groei van de opname in Gelderland (met 52 procent naar 369.200 m2) en de regio Rotterdam (met 24 procent naar 258.900 m2) werd grotendeels teniet gedaan door opnamedalingen in de regio Amsterdam (met 62 procent naar 68.900 m2) en Zuid-Holland (met 12 procent naar 266.600 m2). Op de grootste bedrijfsruimtemarkt, Noord-Brabant, bleef de opname nagenoeg stabiel: 681.400 m2 in 2015 tegen 688.100 m2 een jaar eerder. De zuidelijke provincie was goed voor de op één na grootste opnametransactie op de bedrijfsruimtemarkt: de huur van 70.000 m2 door Menlo World op Ekkersrijt in Eindhoven.

Tabel 2 Opname bedrijfsruimte in m2 (>750m2)
1e kwart 2e kwart 3e kwart 4e kwart Totaal 2015 Totaal 2014 (%)

Regio Amsterdam 1)

16.100

30.300

10.700

11.900

68.900

179.800

-62

Regio Rotterdam 2)

19.100

55.000

80.500

104.300

258.900

209.500

24

Regio ‘s-Gravenhage 3

24.000

9.300

8.500

9.600

51.300

63.500

-19

Regio Utrecht 4)

15.200

6.600

3.800

12.500

38.200

65.500

-42

Provincie Drenthe

6.300

0

8.800

17.100

32.200

41.400

-22

Provincie Flevoland

4.200

13.100

10.500

2.800

30.600

54.800

-44

Provincie Friesland

6.200

9.500

1.000

6.800

23.500

10.900

116

Provincie Gelderland

56.000

120.000

38.800

154.500

369.200

243.000

52

Provincie Groningen

14.000

18.000

3.400

5.300

40.700

8.600

373

Provincie Limburg

16.500

8.000

85.300

36.300

146.000

124.200

18

Provincie Noord-Brabant

135.000

115.000

159.600

271.800

681.400

688.100

-1

Provincie Noord-Holland 5)

30.800

63.100

32.900

58.600

185.500

161.700

15

Provincie Overijssel

38.600

55.200

51.100

64.300

209.200

180.700

16

Provincie Utrecht 6)

51.600

31.000

42.000

44.500

169.100

165.800

2

Provincie Zeeland

2.600

6.100

900

9.500

19.100

27.200

-30

Provincie Zuid-Holland 7)

50.100

25.900

37.900

152.700

266.600

301.300

-12

Totaal 486.100 566.000 575.700 962.600 2.590.400 2.526.000 3
Deze cijfers zijn exclusief:

Contractverlengingen

121.500

44.000

75.800

87.400

328.800

450.300

-27

Huurcontracten < 5 jaar

59.100

32.700

54.000

137.100

282.800

149.400

89

Onderverhuren

22.000

1.000

0

0

23.000

2.000

1.050

Overnames contracten

6.000

40.000

46.100

21.800

113.800

0

 ∞

Rechtstreekse transacties

0

0

0

10.600

10.600

128.700

-92

Bron: Vastgoedmarkt Research

 

Criteria en definities

Kantoorruimte
De opnamecijfers die Vastgoedmarkt publiceert over de kantorenmarkt hebben uitsluitend betrekking op specifieke kantoorruimte groter dan 500 m2. Kantoren behorend bij of deel uitmakend van fabrieken en bedrijfsgebouwen, onderwijs- en medische instellingen en dergelijke, of winkels/showrooms worden toegerekend aan de betreffende hoofdfunctie en dus niet als kantoor aangemerkt. Een vereiste is een fysieke verplaatsing van een bedrijf of instelling. Zowel koop- als huurtransacties worden als opname geregistreerd. Buiten de opnamecijfers blijven transacties met een onderhuur- of kortlopend contract (minder dan 5 jaar), sale-and-leasebackcontracten en contractverlengingen. Deze cijfers worden wel geregistreerd en apart vermeld in de tabellen. Ook kantoorruimte die voor eigen rekening en gebruik wordt ontwikkeld (kenmerk rechtstreeks) blijft buiten beschouwing.

Bedrijfsruimte
Eenzelfde werkwijze is van toepassing op bedrijfsruimte maar in dit segment geldt een minimummetrage van 750 m2. Vastgoedmarkt verstaat onder bedrijfsruimte ruimten die zijn bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een kantoorcomponent worden als bedrijfsruimte gezien.

Noten in tabellen

1) Amsterdam, Amstelveen, Diemen en Ouder-Amstel

2) Rotterdam, Capelle aan den IJssel en Schiedam

3) Den Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk

4) Utrecht-stad, inclusief Vleuten, De Meern en Maarssen

5) exclusief regio Amsterdam

6) exclusief regio Utrecht-stad

7) exclusief regio’s Rotterdam en Den Haag

 

Auteur: Peter Hanff
Dit artikel verscheen in Vastgoedmarkt van februari 2016

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels