nieuws

Beleggers kunnen woningproductie verdubbelen

Geen categorie

Institutionele beleggers zien mogelijkheden om jaarlijks 10.000 tot 15.000 nieuwe huurwoningen te realiseren. Door een tekort aan geschikte bouwlocaties zal de daadwerkelijke productie van vrijesector huurwoningen tot 2021 slechts 6.400 per jaar bedragen.

Dit staat vervat in De woning(beleggings)markt in beeld 2016, een onderzoek van Capital Value in samenwerking met ABF Research en ING Real Estate Finance. Het geliberaliseerde huursegment bestaat begin 2016 uit 415.000 woningen, ofwel 5,4 procent van de totale woningvoorraad. In 2021 zal dit segment met 66.000 woningen zijn gegroeid. Dat aantal bestaat uit een nieuwbouwproductie van 32.000 en 67.000 geliberaliseerde bestaande woningen minus 29.000 uitgeponde en 5.000 gesloopte woningen.

Die nieuwbouwproductie zou ruimschoots kunnen worden verdubbeld, stelt Kees van Harten, directeur Capital Value: ‘Pensioenfondsen hebben in 2015 meer kunnen investeren in nieuwbouw. Ze geven echter aan dat het geïnvesteerde bedrag op jaarbasis eenvoudig kan worden verdubbeld, mits het aanbod toereikend is. Gemeenten, bouwbedrijven en projectontwikkelaars bieden te weinig huurwoningen aan, terwijl er juist nu kansen zijn om tekorten te verminderen en wachtlijsten terug te brengen.’

Tussen 2016 en 2021 komen er in totaal 326.000 huishoudens bij, terwijl de verwachte totale nieuwbouwproductie in die periode 316.000 bedraagt. Deze groei belandt geheel bij de koopmarkt. Het totaal aantal huurwoningen neemt in die periode zelfs af. Tegenover de groei van het geliberaliseerde segment van 66.000 in 2021 staat namelijk een krimp van de sociale huurmarkt met 80.000 woningen door uitponding, sloop en een te lage woningproductie.

De koopwoningproductie zal de komende jaren fors stijgen. Vorig jaar zijn 58.000 vergunningen voor nieuwbouwwoningen verstrekt, een ruimschootse verdubbeling ten opzichte van het absolute dieptepunt van 26.000 vergunningen in 2013. Van dat aantal zijn 42.000 bouwvergunningen voor koopwoningen afgegeven, tegen 16.000 voor huurwoningen. Capital Value rekent op een woningproductie die de komende jaren oploopt naar 70.000 en zelfs 80.000 in 2018.

Desondanks neemt het woningtekort in grote delen van Nederland toe. Capital Value gaat uit van een groei van 70.000 huishoudens op jaarbasis. Het aantal huishoudens groeit tot 2025 naar verwachting van 7,7 miljoen naar 8,2 miljoen. Eenpersoonshuishoudens nemen met een stijging van 2,9 naar 3,3 miljoen het overgrote deel van de groei voor hun rekening. Deze prognoses kunnen echter hoger uitpakken door de nog onverwerkte asielmigratie.

De demografische groei is het hoogste in de regio Amsterdam en Utrecht, met een groei van het aantal huishoudens tussen 2016 en 2021 van respectievelijk 7,1 en 5,9 procent. Hierdoor loopt het tekort aan woningen in de regio’s Amsterdam en Utrecht rond 2020 op naar respectievelijk 8,4 en 7,3 procent tegen een landelijk gemiddelde van 3,7 procent. Het woningtekort is in 2021 ook fors in ‘overig’ Groningen (7,7 procent), Delft en Westland (6,5 procent), Zaanstreek (5,8 procent), Flevoland (5,6 procent) en Arnhem-Nijmegen (4,9 procent).

De onderzoekers hebben bovendien becijferd dat jaarlijks 104.000 huishoudens geen geschikte huurwoning kunnen vinden in de gereguleerde huurmarkt. In het liberale segment geldt dat jaarlijks 12.000 huishoudens misgrijpen. Dan zijn er nog veel huishoudens die door het gebrek aan nieuwbouw buiten de reguliere woningmarkt zijn gehuisvest – op kamers of anti-kraak. Het aantal ‘suboptimaal’ gehuisveste huishoudens bedraagt nu 318.000 huishoudens en naar verwachting 326.000 in 2018.

Dit alles pleit volgens Capital Value voor meer nieuwbouw op de liberale huurmarkt. De adviseur rekent daarbij op steun van gemeenten, ook al omdat woningcorporaties volgens de nieuwe Woningwet geen vrije sectorhuurwoningen mogen realiseren. Gemeenten krijgen hierdoor een belangrijkere rol om het tekort in dit segment aan te pakken middels het grondbeleid. Daarbij zal de focus minder eenzijdig op de koopsector moeten worden gelegd, stelt Marijn Snijders, directeur Capital Value.

‘Gemeenten zullen in de programmering meer aandacht moeten geven aan de bouw van huurwoningen, ook al gaat dit ten koste van een lagere grondopbrengst. Bij de prestatieafspraken met woningcorporaties kan ook gekeken worden of samenwerking met beleggers mogelijk is. Ook zullen gemeenten regionaal meer moeten samenwerken om kwalitatief en kwantitatief aanbod beter af te stemmen. Een brede huursector met voldoende betaalbare huurwoningen is van elementair belang voor het functioneren van de woningmarkt.’

Reageer op dit artikel