nieuws

Wordt slecht binnenklimaat het volgende nieuwe gebrek?

Geen categorie

Aandacht voor gezondheid is de nieuwe trend binnen de vastgoedwereld. Uit een recent onderzoeksrapport van GRESB volgt dat een groot gedeelte (88 procent) van de aan dat onderzoek participerende vastgoedfondsen aspecten zoals gezondheid, veiligheid en welzijn actief monitoren.

Wij hebben in twee eerdere bijdragen op nieuwe technische tools gewezen die het ervaren comfort van de eindgebruiker kunnen meten. Dat is interessant omdat deze tools tegelijkertijd ook de vertaalslag kunnen maken naar een productiviteitscore van de eindgebruiker in het gebouw. Natuurlijk is nader onderzoek nodig, maar dat gebeurt nu met vereende krachten. Een uit de Verenigde Staten afkomstige nieuwe certificering waarbij lucht, water, voeding, licht, fitness, comfort en geestelijke gesteldheid worden beoordeeld – de zogenaamde Well Building Standard – brengt één en ander in een versnelling.

De juridische ontwikkelingen lopen vaak achter op trends in het vastgoed. Maar ook op het juridische vlak zijn inmiddels ontwikkelingen op dit front waarneembaar. In een recente uitspraak van 11 november 2016 oordeelde een Rotterdamse rechter namelijk dat huurvermindering is toegestaan als een gebouw niet voldoet aan de eigenschappen die van een gebouw met een dergelijke uitstraling mag worden verwacht. Dat rechtvaardigt de vraag: kunnen ongezonde omstandigheden in een gebouw (binnenmilieu) dan ook leiden tot een huurvermindering? Een huurder zal immers meestal verwachten een ‘gezond’ gebouw of een ‘gezonde’ ruimte te huren. 

Rechtbank Rotterdam

In de zaak die voorlag werd door de verhuurder aan de huurder van een ruimte in het WTC in Rotterdam het gebouw voorgespiegeld als een ‘uniek gebouw dat voldoet aan de hoogste kwaliteitseisen’. Ook werd gesteld ‘van een gebouw met deze uitstraling mag u het nodige verwachten en dat krijgt u dus ook’. Op de verdieping van de betreffende huurder werd echter ook een ruimte verhuurd aan een hogeschool. Dit bracht dus de aanwezigheid van scholieren met zich mee.

Volgens het Burgerlijk Wetboek is ‘een gebrek’ een staat of eigenschap van het gehuurde dat niet aan de huurder is toe te rekenen. Door een gebrek kan niet het genot worden verschaft dat bij het aangaan van de huurovereenkomst wel mocht worden verwacht. Interessant is de overweging van de rechter dat de aanwezigheid van scholieren niet past bij een representatieve kantooromgeving in het centrum van Rotterdam en wat van een gebouw met een uitstraling als deze mag worden verwacht. Eens per uur wisselende groepen scholieren hoefde de huurder bij het WTC te Rotterdam niet te verwachten. De rechter oordeelde dat dit een gebrek in het gehuurde opleverde, en daardoor maar liefst een huurvermindering van 30% gerechtvaardigd werd geacht.

Kan een ongezond binnenmilieu dan ook een gebrek vormen en kan de verhuurder hiervoor aansprakelijk worden gesteld? Uit onderzoek blijkt dat een te hoge concentratie koolstofdioxide (CO2) en een te hoge luchtvochtigheid een slechte invloed op mensen heeft. Beide zorgen bijvoorbeeld voor een verminderde concentratie, productiviteit en/of ziekmeldingen. Van bepaalde kantoren, scholen en woningen mag worden verwacht dat deze gebouwen niet een te hoog CO2-percentage of vochtigheidspercentage hebben. Van een schoolgebouw mag bijvoorbeeld worden verwacht dat de leerlingen in optimale concentratie een schooldag kunnen doorbrengen. Een werkgever mag verwachten dat een kantoorgebouw de productiviteit niet verslechtert en dat het ziekteverzuim als gevolg van het binnenmilieu minimaal is. Het zal niet lang meer duren voordat huurders en werkgevers de vraag aan de rechter voorleggen of een ongezond binnenmilieu een gebrek oplevert en ook dan de huur moet worden verlaagd. 

Europese en nationale regelgeving

De nationale en Europese wetgeving op het gebied van gezondheid in de gebouwde omgeving is vooralsnog minimaal. De wettelijke regels op dit gebied zijn doorgaans open normen, welke zijn ondergebracht in bouwregelgeving en Arboregelgeving.

De Europese Unie stelt bijvoorbeeld in Verordening 305/2011 fundamentele eisen aan bouwwerken (en dus ook gebouwen). Een bouwwerk moet volgens de Europese Unie als geheel -en ook in de onderdelen daarvan- geschikt zijn voor het beoogde gebruik. In het bijzonder moet hierbij rekening worden gehouden met de gezondheid en de veiligheid van de personen. Dit vormt het uitgangspunt voor bouwproducten die worden gebruikt bij de realisatie van bouwwerken. Bouwproducten moeten over bepaalde producteigenschappen beschikken, zodat zij voldoen aan de fundamentele eisen die gelden voor bouwwerken.

Het Bouwbesluit bevat een hoofdstuk dat wordt gewijd aan technische bouwvoorschriften uit het oogpunt van gezondheid, waaronder het weren van vocht, geluid, ongedierte en de hoeveelheid daglicht. Een ander belangrijk onderwerp uit het Bouwbesluit is de luchtverversing. De ruimtes in een gebouw -waar mensen wonen, werken of leren- dienen voorzieningen te hebben die zorgen voor een bepaalde mate van luchtverversing (zie ook NEN 1087). Om het thermisch comfort hierbij nog te kunnen garanderen mag de luchtsnelheid overigens niet te groot zijn. Een hogere snelheid kan immers zorgen voor een (te) koud binnenklimaat. Een maximum concentratie van koolstofdioxide is echter (nog) niet in het Bouwbesluit opgenomen.

Een norm in de bouw die vaak over het hoofd wordt gezien, maar wel degelijk van belang is om een (gezond) binnenmilieu te kunnen beoordelen, is de NEN-EN 16309+A1. Deze norm strekt ertoe een kader te stellen voor het beoordelen van de sociale duurzaamheid van gebouwen tijdens het ontwerp, realisatie, gebruik, onderhoud en herbestemming. Het beoordelingskader omvat verschillende sociale aspecten van gebouwen, waaronder de gezondheid en het comfort van mensen. NEN-EN 16309+A1 is nog niet verplicht gesteld, maar dat kan veranderen. Sommige NEN-normen zijn immers al door de wet verplicht.

Arboregelgeving

De Arbowet en de Europese richtlijn 89/391/EEG vereisen naast de bouwregelgeving dat een werkgever zorgt draagt voor de gezondheid van zijn werknemers op de werkvloer. Een werkgever dient hiertoe een zo goed mogelijk beleid te voeren. Hij moet in ieder geval de arbeidsomstandigheden in beginsel zodanig optimaliseren dat die omstandigheden geen negatieve invloed kunnen hebben op de gezondheid van zijn werknemers. Optimaliseren van de omstandigheden betekent dat slechts voldoen aan de wettelijke vereisten niet voldoende is. Op de werkvloer moet bijvoorbeeld het thermisch comfort optimaal zijn. De werknemers die werken in het stadhuis van de gemeente Vlaardingen kregen onlangs Uggs aangeboden om zo koude voeten te voorkomen. Wanneer voor 38 miljoen een nieuw stadhuis wordt gebouwd mag echter worden verwacht dat het binnen niet dermate tocht dat werknemers met koude voeten moeten werken.

Meetbaar

Een belangrijke vraag is vervolgens of een gezond binnenmilieu meetbaar is. Concrete wettelijke criteria of waarden in het kader van een gezond binnenmilieu zijn er immers niet. Maar mogelijkheden om een binnenmilieu op de mate van gezondheid te meten zijn er echter wel. Het meten van de concentratie van CO2 in gebouwen kan bijvoorbeeld gemakkelijk. Hiervoor kan immers een CO2-meter worden gebruikt. Het percentage aan CO2 in de binnenlucht dat invloed heeft op de mens is reeds bekend.

Een ander instrument om te meten of een gebouw ‘gezond’ is, is bijvoorbeeld aan de hand van de Comfortmeter. De Comfortmeter meet de prestaties van gebouwen bij de dagelijkse eindgebruikers. Dit meetinstrument brengt zes thema’s in kaart. De thema’s zijn licht, akoestiek, thermisch comfort, kantooromgeving, luchtkwaliteit en individuele controle. 

Nieuwe contracten, nieuwe rollen

De nationale en Europese wetgeving bevatten vooralsnog slechts minimale regels voor een gezond binnenmilieu en loopt per definitie achter. Maar de dreigementen van Stef Blok om kantoorpanden te sluiten indien zij in 2023 niet voldoen aan de eisen (minimaal energielabel C) om zo onder meer CO2-uitstoot te verminderen kunnen meer blijken dan slechts verkiezingsretoriek.

De omgevingsdiensten zijn in ieder geval voornemens de verplichte energiebesparingsmaatregelen voor bedrijven met een middel of groot energieverbruik uit de Wet milieubeheer strikt te handhaven. De overheid heeft hiertoe onlangs 20 extra toezichthouders beschikbaar gesteld. Door gebruik te maken van lijsten met erkende maatregelen voor verschillende bedrijfstakken die door de overheid zijn opgesteld kunnen bedrijven onder andere aan de verplichtingen voldoen. Naast de besparingsverplichtingen kunnen de grotere bedrijven een energie-audit verplichting hebben.

Het spel tussen belegger en ontwikkelaar, verhuurder en huurder zal snel anders worden gespeeld. Niet alleen door de voortschrijdende techniek, maar ook simpelweg vanwege de risico’s die in de contracten tussen samenwerkende partijen nader benoemd en vervolgens ook weer verdeeld moeten worden.

Anderzijds zal het voordeel van een meetbaar gezonder gebouw, een hogere arbeidsproductiviteit in het gebouw en of een productiever gebouw op termijn ook in Euro’s uitgedrukt kunnen worden. Verhoging van de huur is dan het gevolg én een hogere waarde van het vastgoed. De beleggingswaarde stijgt daarmee ook. Studenten met rugzakken kunnen dat niet tegenhouden.

 

Over de auteurs

Mr. Alexandra A. Jurgens-Boot en mr. Maurits C.D. Hollander zijn werkzaam bij Boot advocaten

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van december 2016

Reageer op dit artikel