nieuws

‘Wij zijn nu een onafhankelijk, zelfstandige landelijke speler’

Geen categorie

In 2011 nam 3W afscheid van ING Real Estate en ging Jaco Meuwissen – samen met medeaandeelhouder Ward Vleugels via diens bv Kijabo – verder als 3W New Development. Was 3W in het verleden vooral een Limburgse speler op de ontwikkelingsmarkt, tegenwoordig is 3W real estate een zelfstandige en onafhankelijke landelijke speler. Meuwissen (49): ‘Van ontwikkelaar pur sang zijn we nu een brede marktpartij die zich bezighoudt met ontwikkelingsvraagstukken in binnenstedelijke gebieden in de meest brede zin.’

Het gesprek met Jaco Meuwissen, directeur van 3W real estate, vindt plaats een dag, nadat het Financiële Dagblad had gepubliceerd dat voormalig topman van TCN, Rudy Stroink wordt verdacht van witwassen, omkoping en lidmaatschap van een criminele organisatie. Meuwissen is duidelijk geschokt over het bericht. ‘Stroink is lid van het bestuur van onze brancheorganisatie Neprom geweest. Als Neprom-bestuur hebben we direct over deze zaak gesproken en een verklaring uitgegeven. Het is geen goede zaak dat de vastgoedsector opnieuw in één adem wordt genoemd met fraude en criminaliteit. Ook al moet nog worden bewezen dat Stroink iets onwettigs heeft gedaan.’

Integriteit is voor Meuwissen een belangrijk issue. ‘Ik zit in het bestuur van de Neprom, van de NRW en van de ASRE, vanuit de overtuiging dat een verdere professionalisering van de branche noodzakelijk is, waarbij integer handelen cruciaal is. Ontwikkelen is echt een vak en daarom is elk bericht over echte of vermeende schendingen van fatsoenlijk zakendoen een ondermijning van deze professie.’  

Binnenstedelijk

Sinds een klein jaar zetelt Jaco Meuwissen met 3W real estate in het monumentale, industriële gebouw, de Wiebengahal, tegenover de ingang van het Bonnefantenmuseum in de trendy Maastrichtse wijk Céramique. Meuwissen: ‘Deze wijk en dit fraaie gebouw stralen uit waar wij voor staan.’ De nieuwe locatie heeft deels te maken met de herpositionering van het bedrijf. Tot voor kort heette het vastgoedbedrijf nog 3W New Development. Meuwissen: ‘We hebben onze naam veranderd, omdat we ons niet alleen op ontwikkeling en herontwikkeling richten, maar op het brede veld van vastgoedsegmenten die in relatie staan tot ontwikkeling, dus ook verhuur en consultancy. Toen wij in 2010 kozen voor de naam 3W New Development was dat vooral omdat we onze wijze van ontwikkelen als nieuw bestempelden. Maar door de crisis is ‘anders ontwikkelen’ zoals wij dat toen zagen, ‘main stream‘ geworden. We houden ons nu bezig met ontwikkelingsvraagstukken in binnenstedelijke gebieden in de meest brede zin.’ 

De vastgoedcrisis is instrumenteel geweest om als 3W real estate verder te gaan. ‘Wij hebben in de crisisjaren al ons vastgoed verkocht, omdat wij van mening waren dat de kansen om nieuwe projecten te ontwikkelen vooral lagen in samenwerking met eigenaren van bestaand vastgoed. De oude manier van ontwikkelen was er een van het innemen van posities om van daaruit voornamelijk nieuwbouw te ontwikkelen. Dat is radicaal veranderd. De ontwikkelingsopgaven liggen vooral in bestaand stedelijk gebied. De oude manier van ontwikkelen was – kort samengevat – het vergroten van het aanbod, tegenwoordig betekent herontwikkelen met behoud van meters en soms uitbreiding maar soms ook inkrimping van meters. Wij houden ons nog steeds bezig met ontwikkelen, maar onze focus ligt op het bijstaan van de eigenaren van bestaand vastgoed, met al onze concept- en marktkennis, onze ontwikkelingskennis en –expertise, onze verhuurkracht en onze efficiënte organisatie. Dat wil niet zeggen, dat wij geen posities zullen innemen, maar we zullen niet langer – min of meer speculatief – gronden aankopen.’

Dat 3W real estate daarmee op de juiste weg zit, bewijst de markt. ‘Wat is er gebeurd met al die powerhouses op het gebied van ontwikkeling? ING RED weg, MAB weg, Multi als assetmanager en nog zoveel meer. We zien wel nieuwe bedrijven en bedrijfjes die op dit terrein in de markt actief zijn. Maar die zijn meer dealgericht. Wij hebben ruim 20 personen in dienst, zijn ook dealgericht, maar onze onderscheidende kracht is conceptontwikkeling. Dit hebben we recent verder vormgegeven in ‘3W studios’. We werken vooral op uitnodiging van de eigenaren van bestaand vastgoed . Wat we verder ook doen, is op risico plannen maken. Soms zien we ergens kansen en dan zetten we voor eigen rekening een plan op papier, dat we voorleggen aan de eigenaar.’ 

Meuwissen geeft als voorbeeld In de Bogaard, een winkelcentrum in Rijswijk en eigendom van verschillende eigenaren, zoals NSI, Wereldhave en Syntrus Achmea. ‘Al  die eigenaren kijken er op een andere manier tegenaan en daarom hebben we een plan gemaakt en dat hebben we voorgelegd aan die partijen om te kijken of er een beweging mogelijk is vanuit de gezamenlijkheid. Wij hopen die partijen met ons plan te overtuigen om met ons in zee te gaan, zelfs als dat betekent dat er forser in het aantal winkelmeters gesneden moet worden. We doen voorstellen om die pijn deels te compenseren.’ 

Zuid Limburg

Lange tijd werd 3W vooral met Zuid Limburg geassocieerd, als een vehikel van ING Real Estate om het gesloten Limburgse vastgoedwereldje te kunnen bedienen. Dat is definitief verleden tijd. ‘Wij zijn een landelijk merk en hebben ook een kantoor in Amsterdam. Maar op deze prachtige hoofdlocatie in de Wiebengahal in Céramique, voelen we ons thuis. Van hieruit kunnen we alle partijen bedienen voor hun vragen over gebiedsontwikkeling. We beperken ons trouwens niet tot commercieel vastgoed, ook het woningensegment heeft onze aandacht.’

Het oorspronkelijke 3W was een ontwikkelingsbedrijf van Kijabo, het vastgoedvehikel van Ward Vleugels en diens vrouw. Meuwissen – met zijn 49 jaar nog een relatief jonge vastgoed CEO en al op jeugdige leeftijd directeur bij de ontwikkelingstak van ING Real Estate – trad in januari 2004 toe tot de directie van projectontwikkelaar 3W in Maastricht, op dat moment voor 50 procent in handen van ING Real Estate en voor de andere 50 procent van Kijabo. Hij deed dat als directeur bij het inmiddels verdwenen ING Real Estate Development. Vanuit die positie stapte hij in 2007, vlak voor de vastgoedcrisis, full time over naar 3W als CEO. In het voorjaar van 2011 veranderde 3W zijn naam in 3W New Development, nadat ING Real Estate zich volledig uit de onderneming had teruggetrokken. Vanaf dat moment zijn Meuwissen en Vleugels (via Kijabo) samen eigenaar van 3W real estate, met Meuwissen als statutair directeur.  

‘De bv van Ward en mijn bv hebben ieder 50 procent van de aandelen. Wij zijn als onderneming geheel zelfstandig en onafhankelijk. Daardoor kunnen wij ook voor overheden optreden, die in toenemende mate met ruimtelijke vraagstukken worden geconfronteerd. Dat gebeurt via consultancy-opdrachten. Ward is druk met allerlei andere zaken (onder meer de verkoop van Q-Park, waarin Kijabo een belang heeft; rdw) en met andere vastgoedinitiatieven zoals het opzetten van een Limburgs Vastgoedfonds, maar speelt op de achtergrond een belangrijke rol. Met de feitelijke bedrijfsvoering heeft hij geen directe bemoeienis, alhoewel hij goed op de hoogte is van wat we doen en we met hem kunnen ‘sparren’.’

Projecten

Aanvankelijk was 3W New Development vooral bezig de eigen projecten, die onder meer aan Volker Wessels waren verkocht, uit te ontwikkelen. Meuwissen: ‘Daarnaast zijn we erin geslaagd met ons netwerk nieuwe projecten aan te trekken. We werken zowel voor institutionele beleggers als voor private partijen en af en toe voor overheden. De projecten die we op dit moment onder handen hebben zijn De Barones in Breda en de Kalvertoren in Amsterdam, beide voor de Kroonenberg Groep, de voormalige Hofpassage in Enschede voor Elizen Vastgoed, het project Duin in Almere voor Amvest, de Brusselse Poort in Maastricht voor HB Capital en we zijn ook bezig met een groot project in Amsterdam, waar we binnenkort meer over hopen te berichten.’ 

Meuwissen wijst ook op projecten die nog niet zo lang geleden zijn afgerond, zoals het succesvolle winkelcentrum in Stein en het mega-project Ligne in Sittard. ‘En we zijn nog steeds bezig met Gardenz in Sittard, met het Centrumplan Brunssum en voor Prowinko in Roermond.’ Hij benadrukt verder een aantal consultancy opdrachten voor onder meer de gemeente Heerlen, met betrekking tot het bedrijventerrein Trilandis en het centrum van Heerlen in het kader van IBA en de verschillende campussen van Limburg. Ook noemt hij de recent gestarte activiteiten in België. ‘We hebben samen met Idea Consult, een zeer bekend marktonderzoeksbureau in België, een bedrijf opgericht, Value Partners dat zich nu vooral richt op conceptontwikkelingen en ontwikkelingsvraagstukken.’  

Terugkijkend op wat er allemaal de afgelopen vijf jaar met 3W is gebeurd, is Meuwissen content. ‘We zijn als 3W real estate een gezond bedrijf, dat erin geslaagd is zich als landelijke speler te profileren. We schrijven vanaf de start mooie zwarte cijfers en hebben geen bankfinanciering. Ik ben met name tevreden, omdat onze visie in 2011 dat de markt – als gevolg van de crisis en een veranderende vraag – er geheel anders uit zou gaan zien, is uitgekomen. Onze vooruitziende blik op de markt heeft hout gesneden.’ 

 

Over de auteur

Ruud de Wit is voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van december 2016 

Reageer op dit artikel