nieuws

‘Super prime’ kantoorgebouwen in de vier grote steden

Geen categorie

Aan het einde van ieder jaar doen we bij JLL voorspellingen voor het komende jaar. Zo ook tegen het einde van 2015. Voor 2016 was de voorspelling: gematigde groei voor de gebruikersmarkt en mogelijk een daling van de volumes op de beleggingsmarkt vanwege schaarste aan beleggingsproduct. Ook de aanvangsrendementen zouden zich gaan stabiliseren. Het tegendeel bleek waar, de Nederlandse vastgoedmarkt groeide veel sneller dan verwacht.

Voor de beleggingsmarkt geldt dat er in 2016 twee records zijn doorbroken. Het beleggingsvolume komt naar verwachting boven de 12 miljard euro uit, het hoogste beleggingsvolume ooit genoteerd op de Nederlandse beleggingsmarkt. Tegelijkertijd zijn de aanvangsrendementen naar een historisch laag niveau gedaald. Het doorbreken van de oude records gaat ervoor zorgen dat er in de toekomst nog vaak over dit topjaar gesproken gaat worden.

Op de gebruikersmarkt daalde de leegstand, steeg het opnamevolume en steeg de gemiddelde gerealiseerde huurprijs. De groei was alleen minder spectaculair dan op de beleggingsmarkt. Uitzonderingen daargelaten. In Amsterdam is de leegstand in korte tijd gedaald van 15,5 procent (2014) naar 11,1 procent (2016 Q3) en zal vermoedelijk, gezien de reeds gemelde transacties, nog verder dalen in het laatste kwartaal. Op de Amsterdamse Zuidas daalde de leegstand zelfs naar 4,4 procent, het laagste niveau ooit gemeten. Als gevolg van deze sterk dalende leegstand stijgen de huurprijzen. In de nu nog beschikbare ruimte in het hart van de Zuidas worden inmiddels huurprijzen gerealiseerd van 390 euro per m² vvo per jaar. Een jaar geleden was dit nog 330 euro per m² vvo per jaar. In andere gebieden zijn inmiddels ook huurprijsstijgingen zichtbaar. Denk onder meer aan het centrumgebied van Amsterdam Zuidoost en het centrum van Amsterdam en Utrecht.

Samengevat was 2016 een goed jaar. De vraag is nu of het jaar 2017 de Nederlandse vastgoedmarkt wederom zal doen verassen. JLL verwacht dat de Nederlandse vastgoedmarkt in 2017 in een rustiger vaarwater terecht gaat komen. Waarom? Wij zien daar een aantal redenen voor. 

Allereerst nemen de risico’s gestaag toe, met name vanwege de toegenomen geopolitieke onrust. De uitkomst van referenda en verkiezingen blijkt moeilijk te voorspellen. Dat is ook duidelijk geworden bij het referendum rondom de Brexit en de presidentiële verkiezingen in Amerika.

Dat politieke en financiële markten niet los van elkaar gezien kunnen worden bleek na het Britse referendum over het vertrek uit de Europese Unie (EU). Banken liepen op de beurs behoorlijke klappen op. Italiaanse banken, met hun hoge aandeel slechte leningen van hun totale portefeuille, in het bijzonder. In Italië wordt namelijk 20 procent van de leningen niet volledig afbetaald, het Europees gemiddelde is 5,6 procent.

Met opkomende verkiezingen in zowel Duitsland, Frankrijk als Nederland kan de vastgoedmarkt, gezien de recente ontwikkelingen, volatiel reageren. 

Daarnaast heeft de FED reeds aangekondigd een mogelijke renteverhoging in te gaan voeren. Dit is nog redelijk vaag, maar speculanten zien de kans sterk toenemen. Een Amerikaanse renteverhoging lijkt dus op korte termijn (december) waarheid te worden. Traditiegetrouw volgt de ECB na zes maanden. Hierdoor gaat de rente vermoedelijk in de tweede helft van 2017 langzaam oplopen. We zien echter nu al dat de financiële markten in Europa reageren op de onlangs aangekondigde renteverhoging.

Geen reden tot paniek; er is nog voldoende tijd om hierop te anticiperen. Wel gaat dit naar verwachting voor wat verkoeling zorgen. De spread op Nederlands vastgoed wordt mogelijk relatief minder aantrekkelijk ten opzichte van andere landen. Hierdoor zullen bepaalde kopers Nederland wellicht gaan verlaten.

Tenslotte is er een aanhoudende focus op core. De strategie van de huidige beleggers is veelal hetzelfde. Binnen de kantorenmarkt richten veel beleggers zich op stationslocaties in de grote vier steden. Een enkele belegger durft ook iets verder te kijken.

Door deze focus gaat er een nieuwe beleggingsklasse ontstaan, namelijk ‘super prime’: moderne kantoorgebouwen gelegen op een stationslocatie in de vier grote steden. Deze ruimte wordt steeds schaarser voor zowel gebruiker als belegger en zal hierdoor de minst volatiele beleggingscategorie worden. Super prime ruimte biedt stabiele lange termijn rendementen voor risico-averse beleggers. Prijzen stijgen vermoedelijk nog enige tijd door binnen dit segment. Daarentegen zal de beleggingsdynamiek, door de eerder genoemde schaarste, wat terugvallen.

De algemene vooruitzichten voor 2017 zijn positief. Het jaar zal echter minder hectisch verlopen dan 2016. Kortom, relatieve rust in uitdagende tijden.

 

Over de auteur

Sven Bertens is head of Research Advisory bij JLL Nederland

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van december 2016 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels