nieuws

Professionals profiteren van hoogconjunctuur

Geen categorie

De drukte op de onroerendgoedmarkt legt werknemers geen windeieren. De gemiddelde vastgoedprofessional zag in 2016 een verbetering van zijn arbeidsmarktpositie terug in een salarisstijging.

Professionals profiteren van hoogconjunctuur

Van goed naar beter. Zo kan de ontwikkeling worden omschreven van de arbeidsmarkt voor vastgoedprofessionals. In 2015 meldde 51 procent van de werknemers een verbetering van de eigen arbeidsmarktpositie en maar 10 procent een verslechtering. Anno 2016 ziet 54 procent van de ondervraagden een vooruitgang van de eigen arbeidsmarktpositie in het voorbije jaar. Niet meer dan 5 procent constateert over die periode een achteruitgang.

Zorgen verdwijnen. In de salary survey van 2014 zagen Vastgoedmarkt en Berenschot de eerste tekenen van herstel. Een jaar later maakte nog een kwart van de respondenten zich zorgen over de leegstand en ontoereikendheid van de budgetten. Nu is dat nog maar 12 procent.

Net als in 2015 resulteert de verbetering van de positie op de arbeidsmarkt in een loonsverhoging. Die is op het eerste gezicht bescheiden. In 2016 ging 63 procent van de ondervraagden meer verdienen. Binnen die groep bedroeg de mediane loonstijging 4 procent. Dat betekent dat de helft een hogere loonstijging kreeg en de helft een lagere stijging. Voor alle geënquêteerden samen is de gemiddelde loonstijging lager dan 4 procent. Want het loon bleef voor 36 procent van de deelnemers gelijk en het daalde voor 2 procent van de ondervraagden.

Zonnig toekomstbeeld

Maar de opwaartse druk op de lonen groeit. In 2015 resulteerde een loonstijging bij 58 procent met een mediaan van 3 procent in een gemiddelde loonstijging van 2 procent voor de hele groep ondervraagden. Voor het komende jaar rekent 59 procent op een loonstijging met een mediaan van 5 procent.

De basis voor die verwachting is een zonnig toekomstbeeld. Van de ondervraagden verwacht 66 procent dat de arbeidsmarkt nog beter wordt. Van die groep verwacht 83 procent die betere arbeidsmarkt terug te zien in betere arbeidsvoorwaarden. Het grootste deel – 37 procentpunt – denkt dat het al volgend jaar gebeurt.

Dat roept de vraag op of werkgevers de loonmatiging kunnen volhouden die ze sinds de crisis nastreven. Op basis van de salary survey 2015 concludeerde Berenschot dat vastgoedprofessionals rekening moesten houden met soberder voorwaarden dan voor de crisis. Want bedrijven waren zich na de crisis bewust geworden van de noodzaak van op de middellange termijn houdbare beloningen. Anders dreigen ze bij een volgende fase van neergang opnieuw in de knel te komen.

Herstel van vertrouwen

Voor werkgevers die hun personeel willen houden is er een geruststelling. Werknemers hebben minder behoefte te switchen. Bij eerdere salary surveys sprong het vastgoed er nog uit als een sector waar de werknemers veel meer dan gemiddeld om zich heen keken. Gaf in 2014 nog 31 procent van deelnemers aan een andere baan te zoeken, in 2015 was dat 38 procent tegen een landelijk gemiddelde van 25 tot 27 procent.

Anno 2016 is dat verschil verdwenen. De doorsnee vastgoedprofessional toont net zoveel trouw aan zijn functie als zijn collega’s in andere geledingen van de BV Nederland. Nog altijd kijkt meer dan een kwart van alle werknemers om zich heen. Van de ondervraagde vastgoedprofessionals keek in 2016 27 procent uit naar ander werk en 23 procent naar een andere werkgever. Tot de organisaties waar de deelnemers het liefst zouden werken horen CBRE Global Investors (genoemd door 7 procent), Kroonenberg Groep (6 procent), Bouwinvest (5 procent), het Rijksvastgoedbedrijf (4 procent), Bouwfonds (4 procent), Amvest (4 procent) en CBRE (4 procent).

Het vastgoed is niet de enige sector waar werknemers minder om zich heen zijn gaan kijken. ‘Een soortgelijke ontwikkeling zien we terug in het salarisonderzoek dat we eerder dit jaar samen met Cobouw in de bouwsector uitvoerden’, zegt Hans van der Spek, als directeur van het Kenniscentrum HCM van Berenschot verantwoordelijk voor het onderzoek. ‘Het duidt enerzijds op een herstel van vertrouwen. Men voelt minder klemmend de noodzaak om weg te gaan. Anderzijds zijn mensen die weg wilden of moesten inmiddels vertrokken.’

Salarisverhoging

Een andere mogelijke verklaring voor de toegenomen trouw aan de werkgever is de salarisstijging. Geld is voor de deelnemers aan de editie van 2016 de belangrijkste reden om ergens anders te willen werken (63 procent), op korte afstand gevolgd door ontwikkelingsmogelijkheden (56 procent). Deze volgorde is overigens anders dan bij salarisonderzoeken door Berenschot in andere sectoren en onder andere beroepsgroepen. Van der Spek: ‘We zien vaak dat het gemis aan ontwikkelingsmogelijkheden als belangrijkste drijfveer wordt aangegeven.’ Minder belangrijke redenen voor een overstap naar een nieuwe werkgever zijn promotie (34 procent), sfeer (27 procent), secundaire arbeidsvoorwaarden (27 procent) en een kleinere afstand tot het thuis (25 procent).

Tegelijkertijd wordt de druk op de beloningspakketten minder. Bij de salary survey 2015 sprong onroerend goed er nog uit als een sector waar werkgevers relatief vaak vroegen om in te leveren. In de vastgoedsector werkte 20 procent voor een organisatie die een offer van haar werknemers had gevraagd. Voor de hele BV Nederland was dat 15 procent, bleek uit gegevens van Berenschot. In 2016 werkte nog maar 12 procent van de deelnemers aan de salary survey voor de vastgoedsector voor een organisatie die in de voorbije twaalf maanden heeft gevraagd om in te leveren. In de meeste gevallen (5 procent) ging het om de reguliere salarisverhoging. Ook de vrije tijd stond hier een daar ter discussie. Van de deelnemers aan de salary survey 2016 werkte 3 procent bij een organisatie die had gevraagd om een beperking van de verlofrechten.

Toegenomen trouw

Dat minder vastgoedprofessionals willen switchen kan ook komen doordat naar verhouding veel mensen dat net hebben gedaan. De deelnemers van de enquête van 2015 hadden gemiddeld 7,2 jaar op de klok bij de werkgever van dat moment. Bij de deelnemers aan de editie van 2016 was dat 6,5 jaar. Wie het afgelopen jaar is overgestapt naar een andere werkgever, zit nog maar kort bij zijn huidige broodheer. Een daling van het gemiddelde aantal jaren bij de huidige werkgever kan dus duiden op een toename van recente overstappen. Daarbij moet worden opgemerkt dat de groep ondervraagden in 2016 een andere samenstelling had dan in 2015.

Bij de toegenomen trouw aan werknemers is een kanttekening mogelijk. In twee jaar tijd is de gemiddelde duur van het dienstverband bij de huidige werkgever toegenomen. De deelnemers aan de salary survey van 2014 hadden gemiddeld 5,4 jaar op de klok staan. In 2016 was dat 1,1 jaar meer. Een hogere gemiddelde diensttijd kan een hogere potentiële uitstroom betekenen. Met hogere beloningen kunnen werkgevers de neiging van hun personeel temperen om zich heen te kijken. Maar dat zal lastiger worden als de huidige hoogconjunctuur ten einde komt.

Keuzevrijheid

‘Voor het behouden van bestaande of het werven van nieuwe medewerkers is het van belang te kijken naar de elementen die de tevredenheid over het werk bepalen’, zegt Van der Spek. ‘Absolute koploper is sfeer, een zachte component die je wellicht niet 1-2-3 zou verwachten in de wereld van beton-glas en kille cijfers. Op de tweede plaats komen uitdagende projecten. Salaris komt pas op de derde plaats.’

‘Wat ook hoog scoort bij de deelnemers, is keuzevrijheid. Als er een mogelijkheid is op een andere tijd te beginnen dan negen uur, wordt daar weliswaar weinig gebruik van gemaakt. Hetzelfde geldt voor de vrijheid om thuis te werken. En voor het cafetariamodel voor de beloning, waarbij loon en verlof tegen elkaar kunnen worden ingewisseld. Maar de keuzemogelijkheid is voor werknemers belangrijk. Belangrijker dan de keuze zelf.’ Van der Spek verwijst naar onderzoek van Hylco Nijp. De arbeids- en organisatiepsycholoog van de Radboud Universiteit concludeert dat controle over de  werktijd samengaat met minder vermoeidheid, minder stress, een betere balans tussen werk en privé en een hogere motivatie.

Salaris is niet zaligmakend en daarvan zijn werkgevers doordrongen, concludeert Van der Spek. ‘Uit het dit jaar uitgevoerde HR Trendonderzoek van Berenschot, Performa HR en ADP kwam naar voren dat werkgevers nadrukkelijker storytelling inzetten bij hun arbeidsmarktcommunicatie. Daarbij proberen werkgevers zich in de eerste plaats te onderscheiden met toonaangevende producten of spraakmakende opdrachten. Op de tweede plaats komen secundaire arbeidsvoorwaarden. Primaire arbeidsvoorwaarden komen pas als zevende.’

Tabel 1
Voor tevredenheid over werk is…
Belangrijk Onbelangrijk
% %
Sfeer/collegialiteit 91 1
Uitdagende projecten 84 1
Salaris 81 0
Ruimte voor ondernemerschap 70 5
Loopbaanmogelijkheden 68 3
Flexibele werktijden 63 5
Opleidingsmogelijkheden 61 4
Bedrijfsreputatie 59 3
Baanzekerheid 51 8
Werkplekonafhankelijk werken 50 13
Variabele beloning (bonus/ winstdeling) 44 11
Beschikbaarheid van nieuwe technologie 42 10
Minder filekilometers 35 22
Minder werkdruk 25 17
Bron: Berenschot/Vastgoedmarkt
Tabel 2
Zoekt ander werk
%
Ja 27
Nee 73
Zoekt andere werkgever (voor hetzelfde werk)
%
Ja 23
Nee 77
Reden om ergens anders te willen werken
%
Geld/salaris 63
Ontwikkelingsmogelijkheden 56
Promotie 34
Sfeer 27
Secundaire arbeidsvoorwaarden 27
Mobiliteit (dichter bij huis) 25
Anders, namelijk 11
Nationaal versus internationaal 10
Stapje terug 3
Bron: Berenschot/Vastgoedmarkt

 

 

Tabel 3
Wil graag werken voor… %
CBRE Global Investors 7
Kroonenberg Groep 6
Bouwinvest 5
Rijksvastgoedbedrijf 4
Bouwfonds 4
Amvest 4
CBRE 4
Syntrus Achmea 3
AM 3
ASR Vastgoed Vermogensbeheer 3
Redevco 3
ABN Amro 2
Wereldhave 2
BNP Paribas Real Estate 2
JLL 2
Van der Vorm Vastgoed 2
Vesteda 2
Altera Vastgoed 2
NS Stations 2
Patrizia 2
Cushman & Wakefield 1
M7 Real Estate 1
Meijer Realty Partners 1
MVGM Bedrijfshuisvesting 1
OVG 1
NSI 1
Valad 1
Vorm 1
AT Osborne 1
Ballast Nedam 1
Cairn Real Estate 1
Colliers 1
Ernst & Young 1
FGH Bank 1
ING 1
Klépierre 1
Newomij 1
Ping Properties 1
Prologis 1
Wonam 1
Bron: Berenschot/Vastgoedmarkt
Tabel 4
Kan vanuit huis werken
%
Ja 81
Nee 19
Percentage van de tijd waarin vanuit huis wordt gewerkt
%
< 10% 62
10 – 20% 26
21 – 30% 8
31 – 40% 3
41 – 50% 1
81 – 90% 1
Kan werktijden flexibel indelen
%
Ja 72
Nee 28
Bron: Berenschot/Vastgoedmarkt

 

Tabel 5
Beloning (euro per jaar) Vast Vast plus variabel
P25 1) Mediaan 2) P75 3) P25 1) Mediaan 2) P75 3)
Analist 46.635 57.024 72.572 47.205 65.060 74.054
Assetmanager 56.376 70.524 86.954 56.700 73.062 97.065
Beheerder 32.292 42.768 53.856 32.292 42.768 70.163
Consultant 36.419 40.500 53.801 38.919 43.500 53.801
Directeur 90.072 117.936 142.589 103.032 127.449 192.190
Gebiedsontwikkelaar 43.974 63.778 90.720 45.474 63.778 99.720
Makelaar BOG 32.400 41.182 45.923 32.484 42.768 54.288
Portfoliomanager 68.040 78.595 89.012 78.595 82.542 106.700
Projectmanager 55.236 62.208 74.033 55.986 66.368 84.010
Propertymanager 29.970 44.297 58.427 30.233 46.797 65.927
Taxateur 35.109 36.936 46.187 36.874 41.598 55.516
Vastgoedmanager 47.485 66.123 95.970 48.920 66.123 99.111
1) P25 betekent: 25 procent van de respondenten heeft een beloning die kleiner dan is of gelijk aan de waarde in de tabel
2) Mediaan betekent: 50 procent van de respondenten heeft een beloning die kleiner dan is of gelijk aan de waarde in de tabel
3) P75 betekent: 75 procent van de respondenten heeft een beloning die kleiner dan is of gelijk aan de waarde in de tabel
Bron: Berenschot/Vastgoedmarkt

Verantwoording

De salary survey is een gezamenlijke productie van Vastgoedmarkt en Berenschot, een onafhankelijk organisatieadviesbureau. Van 23 september tot en met 2 november 2016 stond een online vragenlijst open, die volledig werd ingevuld door 308 professionals. Met betrekking tot de totale groep kunnen uitkomsten als representatief worden beschouwd, met betrekking tot subgroepen als indicatief. De professionals die hebben deelgenomen zijn werkzaam in verschillende functies, in alle geledingen van de vastgoedwereld en bij ondernemingen van klein tot groot. De salary survey vond in 2011 voor het eerst plaats en wordt jaarlijks herhaald.

Auteur: Peter Hanff
Dit artikel werd gepubliceerd in Vastgoedmarkt van december 2016 

Reageer op dit artikel