nieuws

’Meer centrale sturing op woningproductie’

Geen categorie

De Rijksoverheid moet opnieuw de regie nemen in de ruimtelijke ordening. Daarnaast verlangt het Vastgoedmarkt expertpanel een bijdrage van de overheid voor nieuwe infrastructuur en het bouwrijp maken van grond.

Het expertpanel vreest dat woningnood aanstaande is. Voor bepaalde inkomensgroepen zijn in ons land niet voldoende woningen beschikbaar. Hoe komt dat?

Jaap van Rhijn: ‘Iedereen wil wel bijbouwen. Nederlandse beleggers hebben heel veel geld beschikbaar om beter te voorzien in de vraag naar middeldure huurwoningen. Daar hoeft minister Blok niet voor op handelsmissie naar Azië, maar het ontbreekt aan voldoende risicokapitaal. Rijk en gemeenten hebben onvoldoende middelen voor nieuwe infrastructuur en het bouwrijp maken van grond. Maar de realisatie van middeldure huur laat zich niet ‘rondrekenen’ als we al die kosten in grondexploitaties onderbrengen.’

Ander regime

Institutionele beleggers hebben voorgesteld de liberalisatiegrens van sociale huurwoningen te verlagen tot het bedrag waar boven geen huurtoeslag meer wordt verstrekt. Welk probleem lost dat op, vraagt Rutger Schuur zich af. Roel Vollebregt verwacht daarvan wel enig effect op het huurwoningaanbod. ‘Liberalisatie leidt tot een ander regime. In de vrije sector zijn makkelijker huurverhogingen te realiseren en dat zal beleggers enthousiaster maken voor de huurmarkt.’

Volgens Van Rhijn hebben de problemen op de huurwoningmarkt te maken met een heel ander vraagstuk: het inkomen per huishouden daalt. ‘In de grote steden wonen mensen die meer dan de helft van hun inkomen aan wonen besteden. Niet omdat de huren zijn gestegen, maar omdat de lonen zijn gedaald. Dat zijn de mensen die klem zitten. Daardoor groeit de behoefte aan woningen met een prijs van niet meer dan zevenhonderd of achthonderd euro. En als de inkomensdaling verder doorzet, dan zal ook de vraag naar corporatiewoningen stijgen.’

Naar zijn mening moeten overheid, beleggers en bouwend bedrijfsleven met elkaar aan tafel om de tekorten op de woningmarkt nader te analyseren. ‘Dan zijn er volgens mij twee conclusies mogelijk. Of we hebben te maken met een financieel vraagstuk. Of we hebben te maken met een capaciteitsprobleem. Ik weet niet of ambtelijke organisaties en het bouwend bedrijfsleven het tempo kunnen bijbenen. Daar moet je goed over praten, maar de grondprijs voor middeldure huur kan niet veel hebben.’

Koopwoningen

Vollebregt herkent dat beeld. ‘Bij gebiedsontwikkeling moet behoorlijk worden gezocht naar een gedifferentieerd aanbod om tot een sluitende grondexploitatie te komen. De huurcomponent, zowel sociaal als middelduur, is vaak bescheiden. Koopwoningen leveren nou eenmaal het meeste op.’

Naar zijn mening zit de bottleneck veel meer in de ruimtelijke ordening. ‘De afgelopen jaren hebben provincies een deel van de plancapaciteit geschrapt. Vervolgens blijkt het niet mogelijk snel te schakelen naar een hoger bouwvolume.’

Van Rhijn: ‘Dat is allemaal te verklaren, maar het vraagt nu wel om een overheid met meer zelfvertrouwen. En om wethouders die – wellicht nog met de angst in de benen vanwege de decepties met hun grondbeleid – toch weer durven na te denken over actief grondbeleid. Ik vind ook dat we overheden moeten aanspreken op de aard van hun grondbedrijven. Die zijn niet opgericht als cashmachines, maar dienen een maatschappelijk doel: wonen mogelijk maken en banen genereren.’

Schuur: ‘De huidige staat van de woningmarkt is misschien ook wel het gevolg van de diepte van de crisis. Vijf jaar lang hebben overheid en bedrijfsleven op hun handen gezeten en zijn er geen nieuwe ontwikkelingen bedacht. Zouden we nu niet de doorlooptijden moeten verkorten?’

Stroperige procedures

Vollebregt verwijst naar de Bloemendalerpolder bij Weesp. ‘Dat is een heel goed marktgebied. De plannen liggen klaar, maar we moeten eerst wachten op een definitief bestemmingsplan. Dat duurt nog zomaar een jaar. Vanuit de bewoners van Weesp begrijp ik dat wel. Zij verlangen zorgvuldige besluitvorming, maar in die stroperige procedures zit toch wel een probleem.’ Ook blijft Vollebregt zich verbazen over het ontbreken van een minister voor Ruimtelijke Ordening. ‘We hebben ministers voor Wonen en voor Infrastructuur, maar niet meer voor RO. Het ruimtelijk ordeningsbeleid is gedecentraliseerd naar provincies en gemeenten. Met als gevolg dat verschillen in inzichten en tempo ontstaan. Ik zal niet vragen om de terugkeer van Vinex-wijken, maar meer centrale sturing op de woningproductie zou wel een goed plan zijn.’

Doet de overheid voldoende? Van Rhijn: “Misschien moeten de problemen eerst zo groot worden, dat een land wel gedwongen is dat onderwerp weer op te pakken. Maar voorlopig zie ik dat er niet van komen.’

Op de wensenlijst van Vollebregt voor het nieuwe kabinet staan investeringen in de infrastructuur op de tweede plaats. ‘We merken het weer elke dag: de Randstad slibt dicht. Voor het eerst hoor ik onze medewerkers zeggen: ik ga verhuizen of elders werk zoeken. We zullen dus opnieuw moeten nadenken over verbetering van de doorstroming en versterking van het openbaar vervoer in de Randstad. Naar mijn gevoel gebeurt daar hetzelfde als in de ruimtelijke ordening: het lukt gewoonweg niet nieuwe wegen aan te leggen. Dus kiezen we voor verbreding van het bestaande wegenstelsel. Maar door de vele ongelukken, is dat oude wegennet heel kwetsbaar. We moeten het schaarse goed duurder maken en nieuwe digitale oplossingen introduceren. Rekeningrijden. Spitsheffing.’

Korte horizon

Schuur: ‘Het  lijkt ook wel of de horizon van beleidsmakers steeds korter wordt. Vroeger had ons land leiders met moraal die nadachten over de volgende generaties. Nu overheerst toch vooral de hele korte termijn. Dat is heel zorgelijk. Zeker de vastgoedsector vraagt een soort van langetermijnvisie.’

Op zijn verlanglijst voor het nieuwe kabinet staat meer aandacht voor verduurzaming van de bestaande gebouwenvoorraad. ‘Driekwart van de gebouwen die er nu staat, staat er over vijftig jaar ook nog. De overheid kan een belangrijke rol spelen bij het toekomstbestendig maken van die gebouwen. Met toekomstbestendig bedoel ik niet alleen betere energielabels. Het gaat evengoed om de aanpak van lege gebouwen op het platteland,’ aldus Schuur.

Met de aankondiging dat kantoren in 2023 minimaal over een C-label moeten beschikken, kiest de overheid al positie. Van Rhijn ziet weinig in die aanpak. ‘De focus ligt op een bepaald energielabel, terwijl het zou moeten gaan om echte CO2-reductie. We moeten naar het energiegebruik kijken. Partijen moeten worden uitgedaagd daadwerkelijk het energiegebruik te verminderen.’ Ook voorziet hij bij de verduurzaming van de kantorenvoorraad tal van praktische problemen. ‘De aanpassing van al die kantoorgebouwen wordt een enorm lawaaispektakel, maar denk nou niet dat we vanwege verduurzaming een eigenaar kunnen dwingen een huurder uit een pand te zetten.’

Het expertpanel twijfelt aan de uitkomsten van een onderzoek van Natuur & Milieu, dat nog maar 23 procent van het vastgoed een C-label heeft. Schuur herkent zich niet in het oordeel ‘medium’ voor zijn kantoorgebouwen. ‘Volgens onze informatie heeft tweederde van de gebouwen een A-label, maar Natuur & Milieu komt slechts tot een kwart. Uit nader onderzoek zal moeten blijken hoe dat verschil is ontstaan.’

Ongenuanceerd onderzoek

Van Rhijn: ‘Van een dergelijke organisatie mag worden verwacht dat zij hun oordeel goed onderbouwen. Nu blijft het steken in mediaberichten. Het nieuws haal je niet met een genuanceerd beeld, maar ik denk niet dat op deze manier de oplossing van het probleem dichterbij komt.’

Het Vastgoedmarkt expertpanel buigt zich ook over de huidige staat van de economie. Zijn er al indicatoren die voorspellen of we ons aan het einde van de cyclus bevinden?

Schuur: ‘Ik zie een enorm positief sentiment. Alle economische indicatoren staan op groen. Maar als we dieper kijken, dan zien we steeds meer differentiatie ontstaan tussen de Randstad en de rest van Nederland. Iedereen die denkt dat overal in Nederland huizenkopers boven de vraagprijs bieden, die vergist zich. In Oldenzaal staat een huis nog steeds lang te koop. En een leegstaand kantoorpand in Deventer is in deze tijd nog steeds niet makkelijk te verhuren. Terwijl het sentiment zou zeggen, dat het daar ook fantastisch gaat.’

Als hij toch een signaal zou kunnen noemen, dan heeft dat betrekking op de veranderingen in de beleggingsmarkt. ‘Twee jaar geleden kwam meer dan tachtig procent van het beleggingsvolume uit het buitenland. Met name uit de Angelsaksische landen en Duitsland. Nu is de verhouding 50/50. Het is spannend wat er de komende tijd gaat gebeuren. Kiezen die Duitse partijen voor een exit en komt het nieuwe geld van ver? Wij zien dat partijen uit Azië zich fanatiek op de Nederlandse markt oriënteren.’

Vollebregt: ‘Een paar jaar geleden slaagden wij er niet in om buiten de Ring van Amsterdam woningen te verkopen aan beleggers. Dat is rap aan het veranderen. Nu kunnen we dergelijke huurwoningen niet aanslepen. Bovendien zijn er partijen die willen meefinancieren in de grond. Ik zie dat buitenlandse private equity partijen doen, maar ook onze eigen institutionele beleggers gaan heel ver in het financieren van grond om daar zelf woningen uit te halen.’

Kantorenmarkt

Van Rhijn: “Het is maar de vraag of die buitenlandse beleggers aankoersen op dat ritje in de woningmarkt. Die buitenlandse partijen hebben zich voor langere tijd verbonden aan de Nederlandse woningmarkt. Ik verwacht vooral meer beweging in de kantorenmarkt.”

Maandelijks steekt de Europese Centrale Bank tachtig miljard euro in de economie. Is dat niet heel eng?

Schuur: ‘Dergelijke monetaire verruiming wordt overal een experiment genoemd. In de Verenigde Staten en Japan heeft het goed uitgewerkt. We kunnen niet overzien wat de impact is.”

Vollebregt: “Tot veel inflatie of een hogere rente leidt het nog niet. Maar ik kan niet garanderen dat we over vijf jaar niet weer twaalf procent rente zullen moeten betalen. Kunnen wij dan nog woningen verkopen? Geen idee. Ik kan alleen niet uitsluiten dat het niet gebeurt.’

Van Rhijn: ‘Het is toch een beetje hard rijden in dichte mist. Ik kan het niet bevatten. Ik begrijp niet dat het kan en ik begrijp niet dat het weinig effect heeft.’

Stijgende rente

Schuur: ‘Toch weet je dat niet. We kennen de situatie niet, als de ECB niks zou hebben gedaan. Ik ben wel blij dat de rente wat stijgt. Langdurige negatieve rente zou leiden tot het omgooien van het systeem. Dat zou heel zorgelijk zijn.’ Hij wijst ook op een bepaalde volgordelijkheid. ‘Het aantrekken van de economie wordt in belangrijke mate bepaald door de vastgoedsector. Op het schoolplein van mijn kinderen hoor ik het woord Funda weer. De draai op de huizenmarkt zorgde eerst voor meer omzet bij leveranciers van keukens en bankstellen. Nu komen we in een fase dat bedrijven meer gaan investeren. Er zijn meer overnames. Er wordt meer geïnvesteerd in gebouwen en machnies.’

Tot slot buigt het expertpanel zich over de vraag of de toestroom van geld naar de vastgoedsector ook het gevaar met zich meebrengt dat weer vaker sprake zal zijn van vastgoedfraude.

Van Rhijn: ‘De combinatie vastgoed en fraude kan nog steeds met stip op 1 komen. De mediawaarde is onverminderd hoog. En fraude ontstaat in een opkomende markt. Dan is het mogelijk met een relatief kleine handeling veel waarde te creëren. Fraude is van alle tijden, maar ik denk wel dat de bewustwording in de sector gigantisch is verbeterd.’

Vollebregt: ‘We hebben allerlei stappen gezet om problemen te voorkomen. Met gedragscodes. Het managementteam van AM is aangesloten bij RICS. Bovendien is een nieuwe generatie managers aangetreden. Maar ik sluit niet uit dat als ‘de bomen tot in de hemel groeien’ de markt weer te maken krijgt met avonturiers. Zij-instromers: mensen die bij wijze van spreken eerst in de verpleging werkten, maar nu kansen zien in de projectontwikkeling.’

Ethische correctie

Schuur: “De sector heeft echt wel een ethische correctie ondergaan. Bovendien hebben banken hun ‘klant due dilligence’ aanmerkelijk verzwaard. Een ‘bad press’ over dubieus gedrag is een aanleiding geen zaken met iemand te doen. Maar we zullen op enig moment weer zaken tegenkomen, waar we op dit moment nog geen goede ‘checks and balances’ voor hebben afgesproken.”

Hoe moet de markt vandaag omgaan met mensen die zaken uit het verleden met justitie hebben afgekocht?

Van Rhijn: ‘Zijn wij in staat om te vergeven? Op een integriteitsbijeenkomst van RICS is het makkelijk om te zeggen dat we met die mensen geen zaken meer doen. De werkelijkheid van ons advieswerk is ingewikkelder, maar ook wij wijzen klanten af als we het risico op negatieve publiciteit te groot vinden. Als fraudeur op de voorpagina van het Financieele Dagblad staan, dat is het ergste wat er is.’

<quotes>

Jaap van Rhijn: In de grote steden wonen mensen die meer dan de helft van hun inkomen aan wonen besteden

Rutger Schuur: Op het schoolplein van mijn kinderen hoor ik het woord Funda weer

Roel Vollebregt: Onze eigen institutionele beleggers gaan heel ver in het financieren van grond om daar zelf woningen uit te halen

 

 

<kader>Vastgoedmarkt Expert-panel

Het Vastgoedmarkt Executive Expert-panel komt vier maal per jaar bijeen om actuele ontwikkelingen in de vastgoedsector te bespreken en van commentaar te voorzien. Het panel telt acht financiers, beleggers, ontwikkelaars en adviseurs, die ieder tweemaal aan tafel zitten. Naast de deelnemers aan deze sessie bestaat het panel in 2016 uit Jeroen Lokerse (Cushman & Wakefield), Maarten van Duijn (Heijmans Vastgoed), Jan Willem van Roggen (NIBC Corporate Banking) en Henk Jagersma (Syntrus Real Estate & Finance)

<kader> Wie zitten er aan tafel?

Jaap van Rhijn, senior real estate consultant en CEO Colliers Nederland;

Roel Vollebregt, directievoorzitter BAM Bouw en Vastgoed;

Rutger Schuur, hoofd real estate clients ABN Amro;

Reageer op dit artikel