nieuws

Groene Oase op Schiphol nu al een succes

Geen categorie

De herontwikkelende belegger PingProperties stapt in hotels. Een oud kantoor op Schiphol-Oost is getransformeerd in een groene oase, die de belegger uitbaat voor eigen rekening en risico. Alles in het boutiquehotel is speciaal ontworpen.

Groene Oase op Schiphol nu al een succes

Midden in een zin stopt Ivanka Eggly van PingProperties. Zij kijkt ontzet naar een glimmende automaat met snacks en drankjes in de hal bij de liften. ‘Die stond er de vorige keer nog niet.’ De leverancier heeft het apparaat bezorgd, aangesloten, gevuld en ingeschakeld. In al z’n functionele glans staat het apparaat nietsvermoedend lelijk te zijn. Het apparaat detoneert volledig bij zijn omgeving. ‘Dat kan zo niet, die moet weg.’ 

Het Tulip Inn Airport Hotel met 143 kamers aan de Piet Guilonardweg 3 in Schiphol-Oost is sinds 14 november 2016 open. In de eerste twee weken na de opening sliepen vooral veel vrienden en familieleden van de ontwikkelaars in het hotel. De proefslapers kwamen met kritische noten zoals het ontbrekende zeepbakje in de douche. Dus worden er de komende weken 143 zeepbakjes gemonteerd. Daar kan de gast scheerspullen of een tandenborstel kwijt. ‘Mijn zusje was wel héél kritisch’, herinnert ontwikkelmanager Bram Harding van Pingproperties zich.

Een hotel is nooit af, weet Harding. Bij de transformatie van kantoorgebouw naar hotel heeft hij dankbaar gebruik gemaakt van de kennis van hoteloperator Tulip Inn. PingProperties koos voor aansluiting bij deze formule omdat de zogeheten brand standards van de keten slechts acht A4-tjes beslaat. Dat geeft de ontwikkelende belegger de vrije hand bij de invulling van het boutique hotel. Daarvoor zijn kosten noch moeite gespaard.

Groene oase

Interieurarchitecten Bernadette de Blieck en Jantien van Nunnikhoven ontwierpen  een tapijt en diverse soorten behang voor in de kamers en publieke ruimten. Ook werden designstoelen op maat bekleed. Alles sluit aan bij het thema Groene Oase. Het luchthavenhotel moet voor reizigers een rustpunt zijn, volledig geïsoleerd van de hectiek van de directe omgeving.

Voor de ontwikkeling van het zogeheten food concept in het restaurant werd dezelfde partij ingehuurd die hotelketen CitizenM en Student Hotel adviseerde. De hele dag door kunnen gasten terecht voor een maaltijd of een snack. Koffie en thee zijn gratis. Net als printjes die gasten via het draadloze netwerk naar een centrale printer sturen, die pas na het invoeren van een code papier begint uit te spuwen.

Om het milieu niet onnodig te belasten gebruikt het hotel geen kleinverpakkingen. Door de consequente aandacht voor afvalscheiding behaalde het hotel binnen het hotelmilieukeur Green Key de hoogst haalbare onderscheiding.

Kopjes en schotels

Het hotel wordt geëxploiteerd op basis van een managementcontract. ‘Daarmee zijn we zowel eigenaar van de stenen als van de kopjes en schoteltjes’, zegt Harding. Dat is nieuw, dat de belegger naast eigenaar ook eindgebruiker van het eigen pand is. ‘Een ontwikkelaar zit er vaak in voor de korte termijn, terwijl wij als belegger voor de lange termijn betrokken zijn. Daardoor is kwaliteitsbewaking voor ons essentieel. Bij een hotel krijg je maar één kans om het goed te doen.’ Ook het personeel staat bij de belegger op de loonlijst. Alleen de general manager – gepokt en gemazeld in het leiden van hotels – is ingehuurd via de Louvre Hotel Group, eigenaar van het Tulip Inn-label.

De groene oase ervaren bezoekers onder andere aan de groene wand aan één zijde van het restaurant. Via een ingenieus systeem worden zij van voldoende vocht voorzien, terwijl ’s nachts de planten worden gevoed met extra lumen voor de fotosynthese. Het pand beschikt zelfs over een binnentuin op het zuiden. En wie op een moment van bezinning goed naar de bladmotieven op het behang kijkt, ontdekt hier en daar een kikker.

Krokoprint

De open ruimte op de begane grond kent verschillende zones voor eten, lezen, ontspannen, ontmoeten en werken. Zo staat er achter de receptie een grote ovale tafel, bekleed met leer in krokoprint, waaraan gasten kunnen werken of vergaderen. In het bibliotheekgedeelte liggen boeken die gasten kunnen lenen. ‘Alles is publiek toegankelijk. Daarmee krijgt het hotel ook toegevoegde waarde voor kantoorgebruikers uit de omgeving. Je ziet aan het nabijgelegen Steigenberger Airport Hotel Amsterdam dat daaraan behoefte is. Daar loopt eenzelfde concept al geweldig’, zegt Eggly.

De bijzondere ervaring die het hotel moet leveren begint al bij binnenkomst aan de balie. Gasten wordt gevraagd in welke sfeer zij willen slapen, licht of donker. De kamers zijn uitgevoerd in vier verschillende kleurstellingen.Het speciaal ontworpen behang is uitgevoerd in vier kleuren. Vooral voor het zwarte behang met het bed met het donkerpaarse hoofdbord moet je als gast echt kiezen. De lichtere varianten liggen wat dichter tegen de algemene smaak aan.

Android

De doelgroep van het hotel zijn de zogeheten millennials. Die willen een plek die even comfortabel is als thuis. De kamers zijn basic, maar voorzien van het beste bed dat beschikbaar is. PingProperties ging er een samenwerking voor aan met leverancier Auping. De kamer heeft een open kast, voor de koffer en het uithangen van wat kleding. Door het ontbreken van de kastdeur is het vrijwel onmogelijk als gast bij vertrek iets achter te laten. De kamer is voorzien van het snelst mogelijke internet. Alle tv’s kunnen digitale diensten als Netflix afspelen vanaf een Android-telefoon. ‘Voor Apple-apparatuur zijn wij nog bezig, dat is iets complexer.’

Niets in het gebouw doet meer denken aan troosteloosheid van de eerdere bestemming. Hier werden reizigers die zich niet konden identificeren door de Immigratie- en Naturalisatiedienst IND ondergebracht. Hele gezinnen brachten hier vaak een langere periode door, tot er duidelijkheid in hun situatie kwam. Achter het gebouw was een metalen kooi gebouwd, waarin kinderen konden spelen. Die is afgebroken.

Kolommen

Voor wie het weet, schemert de vroegere kantoorfunctie hier en daar nog door het hippe ontwerp heen. Zo springt de muur aan één zijde van de hotelgangen telkens in bij een draagkolom. ‘Aanvankelijk wilden wij de wand laten aansluiten op de buitenkant van de kolommen. Op advies van de operator hebben wij de kolommen aan de gangzijde gelaten. Anders wordt het zo smal dat gasten elkaar niet meer kunnen passeren met hun rolkoffertjes’, vertelt Eggly.

In het centrale trappenhuis is er nog een scherm van gegalvaniseerd staal en glas dat de migrantenstromen nog heeft meegemaakt. ‘Het zag er niet uit. Maar gelukkig keek de architect er doorheen. Nu draagt het met z’n industriële uitstraling bij aan de hipheid van het gebouw.’

Linnenkamer

Bij het ombouwen van bestaande kantoor naar hotel werd ook naar het aantal liften gekeken. Op basis van het aantal kamers zou een extra lift nodig zijn, vooral voor de interne logistiek, bijvoorbeeld van het linnengoed. Door het opnemen van een centrale linnenkamer op de begane grond kon op een derde lift worden bespaard. De hoteloperator doreg deze elegante oplossing aan, vertelt Harding. ‘Dat scheelde naast de kosten ook twee maanden bouwtijd. Daardoor kon de transformatie in tien maanden worden gerealiseerd.’

Commercieel is het hotel nu al een succes. De doelstelling voor het binnenhalen van zakelijke klanten voor 2017 is kort na de opening al gehaald. Zo zijn er contracten gesloten met luchtvaartmaatschappijen voor het onderbrengen van cabinepersoneel. Een andere afnemer van overnachtingen is de uitbater van de flightsimulator waarmee piloten van over de hele wereld op Schiphol worden getraind. Voor teambuilding-dagen van bedrijven worden er bootcamps aangeboden in het naastgelegen Amsterdamse Bos. Er voor klanten uit de softere sectoren zijn er yogasessies.

Gratis parkeren

De doelstelling voor het trekken van particulieren gasten is nog niet gehaald. Daarvoor richt PingProperties zich op gasten uit de uithoeken van Nederland die naar Schiphol reizen om te vliegen. Het hotel heeft 65 eigen parkeerplaatsen. Daar kunnen zij hun auto tot maximaal 14 dagen blijven staan, gratis bij de overnachting. De luchthaven Schiphol werkt aan een vrije busbaan voor de deur, waardoor gasten in de toekomst binnen vijf minuten bij de luchthaventerminal zijn.

Wat zijn de vervolgstappen die PingProperties als hoteluitbater ziet? ‘Over drie jaar zouden wij de capaciteit kunnen uitbreiden door nieuwbouw aan de linkerzijde van het gebouw. Hoe meer kamers een hotel heeft, hoe beter voor de efficiency en dus het rendement. Daar gaan wij zeker op studeren.’ Verder wil het bedrijf zijn hotelfonds uitbreiden met meer hotels. Harding: ‘Er is een stop op hotelkamers in Amsterdamen op Schiphol. Dus kijken wij in de directe omgeving van de hoofdstad en de luchthaven naar geschikte locaties.’

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van december 2016.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels