nieuws

Duurzaam groen geld voor upgrade OVG-kantoren

Geen categorie

Vastgoedontwikkelaar OVG Real Estate verduurzaamt vier kantoorgebouwen en voorziet deze van de allernieuwste technologie. De uitstoot van kooldioxide wordt substantieel met minimaal 30 procent verlaagd, waardoor de upgrade met een goedkope, zogeheten Green Loan kan worden gefinancierd.

Duurzaam groen geld voor upgrade OVG-kantoren

Vier kantoorpanden uit de portefeuille van vastgoedontwikkelaar OVG worden in sneltreintempo verduurzaamd en voorzien van de allernieuwste technologie. De panden zijn vrijwel allemaal voor oplevering al verhuurd. Samen hebben de panden een oppervlakte van zo’n 60.000 m2. De panden zijn aangekocht in samenwerking met het Londense family office van een vermogende familie.

Het gebouw New Tide aan de Marten Meesweg in Rotterdam-Alexander is verhuurd aan het Poltitiedienstencentrum en wordt nog in 2016 opgeleverd. Voor het oude Eneco-kantoor – gebouw MM25 – aan dezelfde weg is voor 60 procent van de meters een huurder gevonden. In Amsterdam is er volop belangstelling voor de panden aan de Fred Roeskestraat nabij de Zuidas (The Boutique Office) en aan het Orlyplein (Spark) op Sloterdijk. Voor beide panden hoopt OVG nog in 2016 een huurcontract te tekenen. De oplevering is gepland in het eerste kwartaal van 2017 voor Spark en Q1 2018 voor The Boutique Office.

Niet alleen de belangstelling van eindgebruikers voor de panden is groot, zegt directeur Nederland Jan Hein Tiedema van OVG. Ook beleggers staan in de rij om de kantoren na de herontwikkeling af te nemen. De gebouwen worden voorzien van de nieuwste technologie, die OVG al eerder heeft toegepast in het kantoorgebouw The Edge aan de Zuidas. De kracht van dat concept is volgens Tiedema dat je als het ware een laag software aanbrengt in het gebouw.

Software-update

Deze gebouwen zullen meer kunnen dan de The Edge, zegt Tiedema. ‘Vooral doordat de functionaliteit van de verschillende systemen steeds beter met elkaar wordt geïntegreerd. Vergelijk het met een Tesla, die eens in de maand een update van zijn software ontvangt en daarna over nieuwe functionaliteit beschikt. Daar gaan wij zo langzamerhand naar toe voor gebouwen. De infrastructuur in deze gebouwen wordt zo ingericht dat er telkens nieuwe software kan worden geïnstalleerd en ge-update.’

Tiedema ziet het aanleggen van de infrastructuur als platform als de basis van een toekomst waarin gebouwen zelflerend worden. ‘Wij zorgen nu voor het fundament, in de komende jaren zal dat tot een apotheose komen. Softwareleveranciers als Microsoft kunnen daarmee nieuwe functionaliteit voor een gebouw gaan creëren. Die technologie staat volgens mij nog in de kinderschoenen. Ik zie er naar uit om bijvoorbeeld een gebouw als The Edge opnieuw op te kunnen leveren, met een verbeterde versie van de software.’

Productiviteit

Een volgende stap die Tiedema voorspelt is dat de data die de verschillende gebouwen leveren aan elkaar worden gekoppeld. ‘Dat leidt tot een betere dienstverlening aan eindgebruikers en een betere productontwikkeling. Het ultieme idee is dat wij niet langer huisvesting leveren in ruil voor huur, maar productiviteit. En dus ook op basis van die geleverde productiviteit worden afgerekend. Dat is uiteindelijk waar het een klant om te doen is.’

Welke maatstaven daarvoor worden gebruikt, moet zich volgens Tiedema nog uitkristalliseren. ‘Toen wij het TNT Centre in Hoofddorp ontwikkelden, hebben wij geprobeerd daarvoor een model te ontwikkelen. Maar het bleek enorm lastig om het allemaal concreet te krijgen, hoe een duurzaam gebouw zich vertaalt in een hogere productiviteit van het personeel.’ Niet alleen het gebouw, maar bijvoorbeeld ook de stijl van leidinggeven speelt immers een rol in het welbevinden en de productiviteit van mensen.

Servicekosten

De software die gebouwen in de toekomst bevat maakt het ook mogelijk om moeizame taken van gebouwbeheerders zoals servicekosten realtime door te belasten aan gebruikers. Daardoor zal er ook bij eindgebruikers een directe relatie ontstaan tussen gebruik van het gebouw en de afrekening van de kosten, stelt Tiedema. ‘Ik kan op mijn app van Waternet zien wat mijn actuele watergebruik thuis is en wat mij dat kost. Dat wil ik als ondernemer ook weten. Dat gaan we regelen.’

In het aanjagen van de verduurzaming van kantoorgebouwen kan volgens Tiedema de overheid een belangrijke rol spelen. ‘Amsterdam speelt met het idee om de OZB voor woningen naar duurzaamheid te differentiëren. Dat kan ook met commercieel vastgoed. De vervuilers zullen dan iets meer moeten betalen. Pensioenfondsen passen hun beleid er al op aan. Dat gaat een mega-impact hebben.’

Label-C

De onlangs afgekondigde maatregelen van minister Stef Blok om het energielabel-C als minimumnorm voor kantoren te hanteren, juicht Tiedema toe. ‘Label-C moedig ik aan, maar is natuurlijk niet het ambitieniveau. Een lagere OZB voor duurzaam vastgoed zou beloning kunnen zijn om meters extra te verduurzamen te maken.’

Na de renovatie zijn de vier OVG-panden een stuk duurzamer dan voorheen. Alle gebouwen behalen energielabel A. Dat maakte dat zij in aanmerking kwamen voor financiering met een zogeheten Green Loan, gearrangeerd door ABN Amro. De bank brengt het geld van beleggers met een specifieke duurzaamheidsdoelstelling samen en investeert dat in een vastgoedproject dat aan de vereisten voldoet. ‘We kregen daardoor een gunstiger financieringsfaciliteit, met een hogere loan-to-cosy’, vertelt Tiedema. Bovendien stelde de bank gunstiger voorwaarden qua voorverhuurpercentage. De prijsstelling van het groene kapitaal maakt het mogelijk om de renovaties in één keer en volledig op risico uit te voeren.

Risicoprofiel

Doel is de panden eerst technisch en commercieel te upgraden en vervolgens te verkopen aan beleggers met een langetermijnstrategie. Het geld dat OVG daarmee vrijmaakt wordt opnieuw geïnvesteerd in nieuw product. ‘Ons geld moet werken, anders zitten wij op slot en kunnen wij geen nieuwe projecten aantrekken. Wij hebben de leegstaande panden op risico gekocht. Onze partner ziet graag dat wij de verwachtingen waar maken. Na renovatie en in verhuurde staat hebben de panden een ander risicoprofiel en zijn daarmee geschikter voor beleggingsgeld met een ander profiel.’

De markt voor kantoorpanden is nog steeds gunstig, constateert Tiedema. ‘De rente loopt iets op, maar tot paniek heeft dat nog niet geleid. Wat wij met deze panden doen is een mooi model, maar kunnen wij niet blijven doen. De kansrijke panden raken op, ook door de vele transformaties die nu plaatsvinden. Uiteindelijk werken we toe naar een situatie waarin de resterende leegstand in de kantorenmarkt rijp is voor sloop.’

Auteur: Johannes van Bentum

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van december 2016.

Reageer op dit artikel