nieuws

Volle snelwegen, kranen aan de horizon en het jaar van de politieke verrassingen

Geen categorie

Het gaat goed met Nederland. De werkloosheid daalt, het consumentenvertrouwen is hoog, de koopkracht en besteding per huishouden stijgen, de export en de bedrijfsinvesteringen nemen toe. Als gevolg hiervan groeit Nederland beduidend harder dan omringende landen. Een groei die we vanuit ons kantoor weerspiegeld zien in de toename van het aantal kranen ten behoeve van nieuwe woon- en kantoortorens en in de toename van de dagelijkse files.

Wel geldt dat het Brexit-referendum, de keuze voor Trump en de aankomende verkiezingen in een aantal Europese landen invloed kunnen gaan hebben op de wereldhandel, op Nederland en op onze vastgoedmarkt. Tot op heden is het vooral business as usual, hoewel de toename in vastgoedbeleggingen in continentaal Europa en in Nederland niet helemaal los gezien kan worden van de Brexit.
De lage rente speelt een belangrijke rol in het economische herstel en de groeiende vraag. Maar: wat gaat er komend jaar met de rente gebeuren? Vooralsnog zal deze waarschijnlijk laag blijven, totdat de invloed van de Brexit, Trump en de Europese verkiezingen meer vorm zal krijgen. We weten een ding in ieder geval zeker, de rente kan niet voor altijd zo laag blijven als nu.

Kantoorgebruikers

Als gevolg van groeiende economie groeien veel bedrijven en is er verdere toename te verwachten in de vraag naar nieuwe, hoogwaardige kantoorruimte. Die kantoorruimte moet wel op de goede plek liggen en een zekere mate van flexibiliteit in indeling en contracten bieden, zodat er verder geëxperimenteerd kan worden met nieuwe manieren van werken. Een trend waar de serviced office operators, zoals bijvoorbeeld Regus, WeWork en Tribes op inspelen. Deze vorm van flexibele kantoorruimte met gezamenlijke faciliteiten zal in 2017 alleen maar in belang toenemen.

Woningbeleggingen

In de komende 20 jaar moeten er 720.000 nieuwe huishoudens gehuisvest worden in Nederland, waarbij de groei met name zit in 65+ eenpersoonshuishoudens in de grootste steden van Nederland. De vele nieuwbouwprojecten spelen in op deze vraag en worden in groten getale door beleggers aangekocht. In 2014 en 2015 werd een kleine 3 miljard euro aan woningbeleggingen gedaan, maar de verwachting is dat 2016 hier nog licht overheen zal gaan. Enerzijds doordat er steeds meer woningen gebouwd worden en beleggers daarin investeren en anderzijds doordat de beleggingswaarde van woningen in de gebieden met een grote druk op de woningmarkt inmiddels hoger ligt dan de leegwaarde, waardoor de huurmarkt in die gebieden meer oplevert dan de koopmarkt.
Aangezien we ook in 2017 meer kopers dan verkopers verwachten, zullen de prijzen nog verder kunnen stijgen en de aanvangsrendementen dalen, zolang de rente niet teveel stijgt. 

Studentenhuisvesting

Studentenhuisvesting was het onderwerp van gesprek in 2016. Er werden ruim 8.200 kamers bijgebouwd (of zijn nog in aanbouw), en operators als Camelot en XIOR maakten hun debuut op de markt. Het totale investeringsvolume in studentenhuisvesting in 2016, inclusief de overname van de aandelen van The Carlyle Group door The Student Hotel, komt boven de 400 miljoen euro uit, ten opzichte van 350 miljoen euro in 2015. In 2017 verwachten wij een opwaartse druk op het laatste beschikbare product, doordat de focus van beleggers steeds meer is verschoven naar alternatieve beleggingsproducten als studentenhuisvesting.

Logistiek

De logistieke vastgoedsector beleefde een zeer sterk en levendig jaar op alle gebieden: nieuwe ontwikkelingen, opname, investeringsvolume, en prijzen die een nieuw hoogtepunt bereikten en de BAR neerwaarts drukte tot onder de 5,5 procent voor premium objecten op de logistieke hotspots. We verwachten dat zowel de gebruikersmarkt als de beleggingsmarkt van logistiek vastgoed in 2017 wederom buitengewoon goed zal presteren, voornamelijk door een schaarste aan hoogwaardig product.

Kantorenmarkt

De kantorenbeleggingsmarkt bleef in 2016 beïnvloed worden door de Nederlandse institutionele asset managers die hun portfolio’s aan het herinrichten waren en afstand deden van non-core producten en daarvoor in de plaats nieuwe ontwikkelingen, met name in de vorm van grootschalige woningbouw, aankochten. We zagen dit jaar ook verkopen die voortkwamen uit de crisis, toen er een tijdelijke regeling ten aanzien van de overdrachtsbelasting ingevoerd werd. Concreet komt het er op neer dat wanneer onroerend goed aangekocht is in de periode september 2012 – januari 2015 en binnen 36 maanden wordt doorverkocht, er niet opnieuw overdrachtsbelasting verschuldigd is. De maatregeling gold tot 1 januari 2015 en er zal dus gebruik gemaakt van kunnen worden tot 1 januari 2018.

Opportunistische beleggers zoals Blackstone en LoneStar hebben de kansen in de markt gegrepen om zowel gunstig te verkopen als te investeren in nieuwe kansen zoals Propertize. In de top van de markt vonden dit jaar een aantal in de pers breed uitgemeten geruchtmakende deals plaats die alle prijsrecords verbraken. Een van die deals was de verkoop van De Rotterdam. Het begeleiden van deze verkoop was voor mij persoonlijk het hoogtepunt uit mijn jaar.

Proptech

Los van de vastgoedmarkt zelf, zien we een groot aantal ontwikkelingen in de dienstverlening rond vastgoed, samengebald in de term proptech. Savills is druk bezig met het integreren van BIM (en de opvolgers hiervan) in het hele beheer- en verkoopproces en heeft een aantal IoT-pilots draaien, maar onderzoekt ook actief de mogelijkheden om blockchain in te gaan zetten in de primaire processen in het bedrijf. De komende paar jaar zullen hier interessante producten uit gaan rollen.

De Nederlandse vastgoedmarkt is op het moment zeer liquide en voor zowel kopers als verkopers nog steeds aantrekkelijk om winst te behalen. Kopers uit de crisis verkopen voor een goede opbrengst en maken plaats voor nieuwe beleggers die de markt betreden op zoek naar een veilige haven om in vastgoed te beleggen in een stabiele internationale markt waar nog gezonde winst te behalen is. Wat mij betreft is er geen twijfel over mogelijk dat de economie in 2017 zal blijven groeien, wat een positieve impact zal hebben op kantoren, woningen en retail. De externe (politieke) invloeden van de Brexit, Trump en de naderende Europese verkiezingen zullen mogelijk wel voor een extra dimensie zorgen voor de vastgoedmarkt in 2018. 

 

Clive Pritchard is head of country van Savills Nederland 

Dit artikel is verschenen in Vastgoedmarkt van december 2016

Reageer op dit artikel