nieuws

Steeds grotere rol data bij vastgoedbeslissingen

Geen categorie

Big data is het nieuwe toverwoord in de vastgoedsector. Vastgoedmarkt sprak met Arjan Knibbe, managing partner van de Amsterdamse vastgoedadviseur en dataspecialist KR&A, over de groeiende betekenis van data bij investeringsbeslissingen en portefeuilleanalyses.

Nee, big data zijn geen vluchtige hype die snel weer overwaait, beklemtoont Arjan Knibbe. ‘Er zijn tegenwoordig gewoon veel meer data beschikbaar dan vroeger en die hoeveelheid zal alleen maar groeien. Ook de mogelijkheden om reusachtige databestanden betaalbaar te analyseren, nemen dankzij nieuwe software enorm snel toe. In het verleden konden uitsluitend  grote partijen zoals IBM en SAP dergelijke analyses maken, nu kunnen start-ups als KR&A dat ook.’

Bovendien hebben aandeelhouders van vastgoedondernemingen hun lesje geleerd tijdens de crisis, vervolgt de vastgoedadviseur. Beleggers eisen van het management op harde data gefundeerde investeringsbeslissingen. ‘Dat de ceo van zo’n onderneming  toch dertig jaar vastgoedervaring heeft, volstaat niet langer als argument. Data laten zich immers niet meer in de researchafdelingen opsluiten.’

Exponentiële groei

Voor Knibbe, oprichter van KR&A, staat het als een paal boven water vast: data zullen een exponentieel groeiende rol vervullen in de strategische en operationele besluitvorming van vastgoedbedrijven en vastgoedbeleggers. Die trend komt niet uit de lucht vallen, maar is al decennia gaande, zo houdt hij zijn bezoeker voor in gebouw Prins en Keizer in de Amsterdamse binnenstad, waar zijn start-up kantoor houdt in een Spaces-vestiging.

Hij toont een sheet met onderzoekscijfers. Daaruit blijkt dat in 1990 ongeveer 5 procent van de totale input bij vastgoedbeslissingen bestond uit data, in 2010 20 procent, in 2016 30 procent en over vier jaar zal dat opgelopen zijn tot maar liefst 65 procent. Hij verwacht dat ‘big data’ het werken in de vastgoedmarkt de komende jaren dan ook behoorlijk zal veranderen.

Vastgoedanalist ING

Lezers kennen Knibbe vooral uit de tijd toen hij nog werkte als vastgoedanalist bij ING en de Zwitserse zakenbank UBS. Hij maakte toen ook deel uit van het analistenpanel van Vastgoedmarkt. Als financieel analist kent hij de Europese beursgenoteerde vastgoedsector als zijn broekzak. Eind 2012 hield de analist het vanwege een reorganisatie voor gezien bij ING en begon na een grondige heroriëntatie op 1 januari 2014 KR&A. Deze start-up telt inmiddels een harde kern van vier mensen en een flink netwerk van losse medewerkers. Het bureau richt zich op advisering in vastgoed en data, het biedt een research abonnement en assisteert klanten bij het zoeken, analyseren en visualiseren van data.

Knibbe: ‘Als financieel analist werd mijn belangstelling voor data getriggerd omdat andere sectoren zoals bijvoorbeeld ‘fast moving consumer goods’, de wereld van Unilever en Procter & Gamble dus, veel meer data gebruiken. Terwijl er toch ook toen al veel data voor de vastgoedsector beschikbaar waren en er met beslissingen in vastgoed altijd heel veel geld is gemoeid. Bovendien verandert de bebouwde omgeving in Europa maar heel langzaam, waardoor data langer relevant blijven dan in veel andere industrieën.’

Voor de muziek uit

Knibbe verheelt niet dat het begin van zijn onderneming moeizaam verliep, ook omdat hij met zijn dienstverlening feitelijk voor de muziek uitliep in de sector. ‘De eerste acht maanden kon ik geen klant vinden.’ Maar daarna voltrok zich in korte tijd een ware omslag, stonden big data ineens in het brandpunt van de belangstelling en kreeg KR&A de wind in de zeilen.  

Tot de opdrachtgevers van KR&A behoren inmiddels grote internationale en nationale spelers zoals de Amerikaanse vermogensbeheerder Fidelity, pensioenbeheerder PGGM, het niet-genoteerde Nederlandse woningfonds Vesteda, Syntrus Achmea en beursgenoteerde vastgoedondernemingen zoals Eurocommercial, NSI (HNK) en het Belgische Intervest Offices & Warehouses.

Niche-data

Begin dit jaar lanceerde KR&A ook haar research-abonnement over big data en vastgoed voor vastgoedbedrijven en institutionele beleggers. Het is volgens Knibbe ‘een van de allereerste pan-Europese dataresearchproducten in de vastgoedsector’. Naast een driemaandelijks blad krijgen klanten toegang tot de allerbeste bronnen van gratis data door heel Europa. ‘Dus niet alleen het CBS en zijn Europese evenknie Eurostat, maar ook mooie, kleine en grote niche-databestanden die zeer waardevol zijn voor een belegger of ontwikkelaar’, spreekt hij wervend.

Voor zijn dienstverlening op maat maken Knibbe en de zijnen gebruik van vele tientallen betaalde en gratis bronnen. Erg loslippig over zijn bronnen is Knibbe niet. ‘Dat is het geheim van de smid. We hebben daar erg veel tijd en energie in gestopt, en de afgelopen jaren al veel te veel gratis weggegeven’ legt hij zijn terughoudendheid in het noemen van namen uit. Maar dat KR&A ook veel informatie ophaalt bij de Kamer van Koophandels in binnen-en buitenland, alsmede gemeenten, provincies, ministeries, makelaarskantoren, het Kadaster en allerlei gespecialiseerde marktvorsers zoals Locatus wil hij best delen.

Veel gekleurde data

Hij waarschuwt indringend dat in de onroerendgoedwereld ‘gekleurde informatie nog altijd eerder regel dan uitzondering’ is. ‘Dat geldt vaak ook voor research, die zogenaamd ‘gratis’ bij transacties wordt verstrekt door makelaars. Er bestaat ook in de researchwereld niet zoiets als een gratis lunch, betoogt hij. 

De remuneratie van KR&A is nooit afhankelijk van het doorgaan van transacties. ‘Dat betekent dat wij niet geïnteresseerd zijn in volatiliteit of het bewust naar boven of naar beneden schrijven van een vastgoed markt, -fonds of aandeel. Tegelijkertijd hoeven we ook niet al te voorzichtig te zijn met onze conclusies, omdat die gebaseerd zijn op betrouwbare data. We hebben ook geen belang bij het ontkennen van de impact van e-commerce, zoals jaren bon-ton is geweest in de Nederlandse vastgoedmarkt. Wij anticiperen daarmee alvast op de verplichte scheiding van research en transacties in Europa die Brussel met MIFID 2 gaat afdwingen.’ KR&A biedt haar research sinds kort ook aan op onafhankelijke platforms als RSRCHXchange.

Traditionele vastgoeddata

Volgens Knibbe zal het gebruik van traditionele vastgoeddata (looptijd huurcontracten, huurgroei, kwaliteit huurders, leegstand, aanvangsrendementen, financieringskosten enzovoorts) bij vastgoedbeslissingen slechts beperkt groeien. De betekenis van andere data neemt daarentegen exponentieel toe.

De explosieve groei van het data-gebruik zit vooral in de ‘andere’ data. Het betreft bijvoorbeeld data over de inkomensopbouw, bedrijvigheid, verhuisbewegingen, vervoersstromen, levensstijl, consumentengedrag en het sentiment (meningen op social media) in steden, buurten en zelfs op wijkniveau. ‘Door een goede analyse van de enorme hoeveelheid ‘andere data’ die tegenwoordig beschikbaar is, kun je hele concrete voorspelingen gaan doen over de toekomstige situatie in een bepaalde markt, bijvoorbeeld  over twee jaar of vier jaar’, betoogt Knibbe. ‘Daarin schuilt het echte concurrentievoordeel. Dan heb je echt goud te pakken. Je bezit zo voortdurend ‘legale inside information’, om in beurstermen te spreken.’

Volslagen commodity

‘Dat je beschikt over alle relevante vastgoeddata voor je een investeringsbeslissing neemt of een portefeuille analyse verricht, is natuurlijk al doodnormaal’, licht Knibbe toe. ‘Wanneer dat niet het geval is, is er sowieso iets grondig mis in de besluitvorming. Al kun je wel, zoals gezegd, behoorlijke kanttekeningen plaatsen bij de objectiviteit van veel van die data. Dergelijke basisgegevens worden echter een volslagen ‘commodity.’

Het relatieve belang van ervaring en intuïtie bij investeringsbeslissingen in de vastgoedmarkt wordt in ieder geval steeds verder teruggedrongen ten gunste van data, concludeert hij. Al zal het niet zo extreem worden als in de muziekindustrie, waar ervaring en intuïtie nagenoeg irrelevant blijken te zijn. ‘Als je in de muziekindustrie dertig jaar ervaring hebt opgebouwd, zijn de eerste 27 tegenwoordig gewoon bijna nutteloos.’ Zo ver zal het in de vastgoedmarkt niet komen, voegt hij er geruststellend aan toe. ‘Spotify heeft de hele structuur van de muziekindustrie op z’n kop gezet. In de vastgoedsector is geen sprake van grote disruptors die als winnaar de hele markt naar hun hand kunnen zetten.’

Geen grote disruptor

Dat zal naar de stellige overtuiging van Knibbe ook nooit gebeuren. ‘Als een grote disruptor het voor het zeggen zou krijgen, grijpt de overheid vrijwel zeker in met nieuwe regelgeving. Daar ben ik heilig van overtuigd. Dit wegens het grote maatschappelijke belang van een goed werkende vastgoedmarkt.’

Het betekent dat intuïtie, gestoeld op kennis en ervaring, naar zijn mening  wel degelijk waardevol blijft in de vastgoedsector. Maar het neemt niet weg dat ook de vastgoedsector flink geraakt zal worden door de snelle technologische ontwikkelingen zoals de opkomst van 3D-printing en virtual reality. ‘Een van de manieren om de uitdagingen van de komende digitale disruptie het hoofd te bieden is de inzet van data. Door technologie zal de macht definitief verschuiven  van vooral  grote bedrijven naar snel schakelende en goed geïnformeerde bedrijven.’

Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in de special bij het decembernummer 2016 van Vastgoedmarkt

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels