nieuws

Richt een transformatiefonds op voor binnenstedeljk bouwen

Geen categorie

In nog geen vijf jaar tijd is het sentiment op de woningmarkt omgeslagen van een ontspannen naar een overspannen situatie. Mogelijke oplossingen: bouw meer buiten de steden zoals voorheen. De opbrengsten daarvan moeten naar een transformatiefonds. Cees-Jan Pen

Rond 2010-2011 namen de zorgen over het stijgend aantal huizen dat ‘onder water’ stond, toe. De jaren daarna lazen we, mede op basis van berichten van de grote accountants, geregeld dat gemeenten miljoenen moesten afboeken op nieuwe woningbouwgrond en zelfs onder verscherpt toezicht kwamen te staan. Het kan verkeren. Het is een gemiste kans dat we de afgelopen jaren in de crisis zo druk bezig waren met elkaar de put in praten. In die tijd had een duurzame woonvisie moeten ontstaan zodat we nu niet het beperkte op kwantitatieve factoren gebaseerde debat zouden hebben.

Illustratief is dat in 2016 het jaarlijks grote nationale wooncongres van Platform31 en OTB Delft opeens ging over de nieuwe woningnood. Van oudsher ging het debat over woningnood vooral om een tekort aan sociale huurwoningen, maar het betreft nu zowel de huur- als de koopsector. Met name de koopsector is momenteel in paniek en het debat in de sociale huursector richt zich vooral op de verhuurdersheffing. 

Verdubbeling

De Nederlandse Vereniging van Bouwers en Ontwikkelaars (NVB) wijdde 26 september 2016. haar eerste topdebat aan de woningbouwprogrammering en woningnood. Het tempo van de woningbouwproductie zou fors omhoog moeten naar een verdubbeling tot wellicht 77.000 woningen per jaar. Er wordt zelfs al gesproken over een tekort van één miljoen woningen in 2040. We staan in kwantitatieve zin voor een operatie die vergelijkbaar is met de vraag naar woningen eind jaren tachtig van de vorige eeuw. Dit leidde uiteindelijk tot de Vinex-wijken.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) koppelt in 2016 de term woningnood aan haar nieuwsberichten. In het derde kwartaal van 2016 steeg de gemiddelde woningprijs naar 250.000 euro tegenover 206.583 euro (januari 2013) tijdens het dieptepunt van de crisis. Periodiek doet het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) nog een duit in het zakje. Op 20 oktober toonde bijvoorbeeld zijn rapport ‘Investeren in de Nederlandse woningmarkt’ aan dat er in vele provincies een groot tekort is aan woningbouwlocaties. Er moet snel gebouwd worden in de groene ruimten om de steden, waar nauwelijks woningbouw wordt voorzien. Transformatie lost weinig op en levert slechts een bijdrage van een paar procent.

Paniek

Het is anno 2016 opeens een gekkenhuis op de woningmarkt. Huizenprijzen in de Randstad, Noord-Brabant en Gelderland stijgen maar door en op (Groot) Amsterdam en Utrecht staat al helemaal geen maat. Er is niet alleen een gebrek aan woningen, maar in mijn ogen ook een gebrek aan duurzaam woningmarktverstand en eigen verantwoordelijkheid nemen. Er wordt te snel gewezen naar passieve naar binnen gekeerde niet-producerende woningbouwcorporaties en anders ligt het aan de verhuurdersheffing. Hetzelfde geldt voor de trage, regelzuchtige en op hoge grondprijzen gerichte overheden als boosdoeners. Van de Ladder duurzame verstedelijking moet men steeds minder hebben en het sentiment is dat transformatie een druppel op de gloeiende plaat is. Voor de bekostiging van transformatie kijkt de markt vervolgens naar overheidssubsidies. Snel wordt de klassieke roep om Rijks- en andere subsidies uit de kast gehaald. We weten dat successen uit het verleden geen garantie zijn voor te toekomst en toch verwacht de bouwsector ruim 25 jaar na dato veel van een Vinexachtige operatie en de roep om subsidies.

Bouwers, ontwikkelaars en makelaars zijn in paniek en spreken met angstvisioenen over vele woningzoekenden die in de kou staan. Deze visioenen worden zonder onderbouwing kracht bijgezet door bijvoorbeeld te spreken over ‘grote economische schade voor Nederland’, ‘banenverlies’, ‘overhaaste beslissingen van kopers’ en ‘rem op creatief en klantgericht bouwen’. Recentelijk bepleitte professor De Zeeuw van de TU Delft dat we daarom aan de vooravond staan van een soort Vinex-operatie. In deze periode werd de ‘woningnood’ opgelost door 30 procent binnenstedelijk en 70 procen in het groen in en om de steden te bouwen. Zachts gezegd opmerkelijk is dat de roep vooral betrekking lijkt te hebben op bouwen van groen in en om de steden. De overheid moet die 30% maar oplossen. De Vinex loste eind jaren tachtig van de vorige eeuw een groot deel van de ‘woningnood’ op en blijkt meer en meer zeer succesvol te zijn geweest. Bewoners en gebruikers van deze wijken ervaren deze wijken als prettig en wonen er naar tevredenheid. 

Vinex?

Als oplossing voor de nieuwe woningnood moet daarom op ‘zijn Vinex’ de bouwproductie buiten de steden flink worden opgevoerd. Veel ellende wordt voorkomen door het snel en makkelijk bebouwen van de weilanden om de steden mits we de ‘echte?’ natuur beter beschermen. Het is in een tijd waar duurzaamheid en zorgen over klimaat, natuur en ook leegstand hoog op de agenda staat teleurstellend hoe weinig ‘duurzaam woningmarktverstand’ voorhanden is. Lokaal en regionaal zoals in de Metropoolregio Amsterdam en op basis van casuïstiek is wel wat bekend over de woningbouwpotentie van transformatie en inbreiding, maar de informatie gaat vaak over leegstaande kantoren, zorgcomplexen en hoogbouw. Daarnaast weten we op basis van CBS-cijfers achteraf welke steden zoals Amsterdam, Den Haag en Eindhoven flink transformeren. Ook is bekend dat dezelfde steden doorgaan met verduurzaming en tienduizenden woningen realiseren in de bestaande (binnen)stad.

Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) heeft in zijn rapport ‘transformatiepotentie woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad’ juli 2016 voor het eerst landelijk onderzoek gedaan. Aangetoond is dat tussen de 35 en 80 procent van de woningbehoefte binnenstedelijk kan worden opgevangen. Het rapport is goed ontvangen, maar tegelijkertijd beoordeeld als te theoretisch. Binnenstedelijk bouwen is volgens marktpartijen te duur, complex en duurt lang, dus een Vinex-achtige uitlegaanpak lijkt de enige oplossing op korte termijn.     

2.500 voetbalvelden

Over leegstand is in tegenstelling tot de woningbouwpotentie door transformatie natuurlijk wel het nodige bekend, al is dit vaak wel sectorale of provinciale (monitor)kennis. Jaarlijks publiceren Locatus, DTZ/Dynamis/Colliers, NVM en het CBS/NVM landelijke cijfers over respectievelijk de winkel-, kantoren-, bedrijfsruimte en leegstaande woningmarkt. Deze cijfers zijn vervolgens weer input voor nadere analyses van banken, het PBL en belangenorganisaties als Inretail, Detailhandel Nederland en de Woonbond/VEH. Mede door de inzet van provincies, city en retaildeals en voorbereidingen voor de nieuwe Omgevingswet ontstaat meer en meer een compleet beeld van de leegstand in andere sectoren. Zo heeft Noord-Brabant aangetoond dat de totale leegstand 12,6 miljoen m2 bedraagt; dat zijn 2.500 voetbalvelden. Tegelijkertijd is de verborgen leegstand (zeer extensief gebruik van gebouw, huur betalen, terwijl gebouw leeg staat etc) nog niet meegenomen. Onderzoek van Remoy aan de TU Delft toont aan dat deze op basis van ervaringen op de kantorenmarkt wel eens net zo hoog kan zijn als de officiële leegstand. Een nuchter mensen zou denken dat ‘als je een beetje je best doet, ophoudt met naar elkaar wijzen/kijken en we de beschikking krijgen over een aanjaagfonds’, de op drift geraakte woningmarkt, een groot deel van deze leegstand op kan lossen.

Transformatie is lastig

Er is mede naar aanleiding van het Parijse en nationale Klimaatakkoord brede consensus dat het plan voor de woningnood een klimaatbestendig duurzaam plan moet zijn. In dit kader is het typeren van transformatie als lastig en duur gewoon onvoldoende. Hoogleraar De Zeeuw erkent ook dat transformatie een substantiële bijdrage levert om de vraag naar woningen op te vangen. De oproep vanuit VNO-NCW, MKB Nederland en LTO Nederland in hun manifest ‘Laat steden weer bruisen’ van 23 oktober 2016 voor een transformatiefonds bevestigt dit. De roep dat het terugtrekkend Rijk nog wel even de portemonnee moet trekken om de transformatie van leegstaande gebouwen een impuls te geven via een fonds stedelijke vernieuwing is te makkelijk. Enerzijds zal het Rijk dan toch een ruimtelijke visie moeten hebben, mede ook omdat de ruimteclaims door de klimaatopgave en energietransitie groot zijn. Anderzijds zal het Rijk en ook lagere overheden als voorwaarde stellen dat de markt minimaal de helft van zo’n fonds moet financieren.

Fondsvorming

In mijn ogen zal een (klein) deel van de woningvraag in sommige regio’s moeten plaatsvinden door ook nieuw te bouwen buiten de bebouwde kom (in het ‘weiland’).

Stap 1 is dat een groot deel van deze opbrengsten moeten vloeien naar een transformatiefonds. Dit soort afspraken ontbreken nog. Het aantal lege gebouwen en gebieden dat schreeuwt om nieuwe functies blijft toenemen en steden zijn in trek bij veel woningzoekenden. Een groot deel van de woningvraag betreft immers eenpersoonshuishoudens en immigranten, die graag woonachtig zijn in een (hoog)stedelijk niveau. De aanwezigheid van een transformatiefonds zou een enorme versnelling van de transformatie naar geschikte (kleinere) woningen waar vraag naar is opleveren. Onder meer Amsterdam, Den Haag en Eindhoven faciliteren de vraag naar (hoog)stedelijk wonen in de bestaande stad.

Als stap 2 zullen er regionale duurzame gebiedsvisies moeten (met aandacht voor aanpak leegstand en invulling klimaatopgave) komen. Regionale verschillen vragen om een andere aanpak en gemeenten en provincies kunnen dat beter dan het Rijk. Dit is, naast de totale andere woningvraag anno nu, een van de redenen dat een nieuw soort Vinex niet werkt. Opgeteld zullen regionale woonvisies dan wel een woningbouwomvang hebben die vergelijkbaar is met de woningbouwproductie van de Vinex, maar zoals eerder gesteld, is een klimaatbestendig duurzaam plan nodig. De actuele woningvraag is vergelijkbaar met de vraag ten tijde van de Vinex. Laten we in het kader van onze klimaatambities daarom de taakstellingen uit de Vinex verduurzamen. Uiteindelijk moet de ambitie zijn 70 procent binnenstedelijk te bouwen en 30 procent in de wei als onderdeel van de bredere kijk op wonen, werken en klimaat in de Nederlandse delta. De opbrengsten van deze 30 procent in de wei zijn vervolgens weer voeding voor een privaat-publiek transformatiefonds waarmee het tempo van binnenstedelijk bouwen wordt versneld.  

Over de auteur 

Cees-Jan Pen is lector Fontys Hogescholen  

Dit artikel is verschenen in de Vastgoedmarkt-special van december 2016

 

Vinexstad Almere loste een groot deel van de Amsterdamse woningnood op. 

Reageer op dit artikel