nieuws

Prijspiek 2007 nu al overtroffen op Zuidas

Geen categorie

Kantoorbeleggers in het centrumgebied van de Zuidas zitten volgens Savills op goud. De laatste deals
werden afgesloten tegen een BAR van 6 tot 6,6 procent, terwijl topkantoren én beleggingswoningen
nu voor 4,8 procent van de hand zullen gaan. Dat is veel scherper dan het vorige piekniveau in 2007.

Binnen Nederland is de Zuidas

 

al jaren de meest aantrekkelijke

 

bestemming voor (internationale)

 

beleggers en voor huurders de meest

 

prestigieuze kantoorlocatie. Eind

 

december verschafte Amsterdam

 

de eigenaren en gebruikers een

 

blik in de nabije toekomst van de

 

Zuidas. In de Visie Zuidas 2015

 

somt Amsterdam het door de markt

 

gewenste vastgoedprogramma op.

 

Rond 2030 zal het programma met

 

de helft zijn uitgebreid naar 3,4

 

miljoen vierkante meter. Het stadsbestuur

 

gaat dan uit van 1,2 miljoen

 

vierkante meter kantoren, 800.000

 

m2 woningen en 1,4 miljoen vierkante

 

meter voorzieningen.

 

Het huidige programma – bestaand

 

en in aanbouw – bestaat uit 2,1

 

miljoen vierkante meter aan

 

vastgoed. Daarvan is 900.000 m2

 

kantoorruimte, 1 miljoen vierkante

 

meter voorzieningen (65 procent

 

VU en VUmc, 11 procent winkels,

 

horeca en hotels) en 200.000 m2 aan

 

woningen. De Zuidas is niet alleen

 

de grootste ontwikkellocatie van

 

Nederland. Het gebied staat ook aan

 

de vooravond van de meest ingrijpende

 

infrastructurele operatie in

 

intensief gebruikt gebied ooit, de

 

1,9 miljard euro kostende ondertunneling

 

en verdubbeling over 1

 

kilometer van de A10. Medio 2017

 

moet het winnende consortium aan

 

de slag.

 

Overkluizing Zuidasdok

 

Tot 2012 heeft Amsterdam ondanks

 

het wegvallen van het bankenconsortium

 

verwoede pogingen gedaan

 

om het infraproject te combineren

 

met een vastgoedprogramma van

 

ruim 1 miljoen vierkante meter.

 

Anno 2016 blijkt dat de hoofdstad

 

toch nog niet volledig afscheid

 

heeft genomen van het vastgoeddokmodel.

 

‘We creëren ruimte voor

 

twee extra sporen voor wellicht een

 

halte van de HSL. Het infraproject

 

wordt dusdanig ontworpen dat ook

 

station Zuid na 2030 ondergronds

 

kan, zodat bovengronds een fors

 

vastgoedprogramma kan worden

 

gerealiseerd. Niet op het dak van de

 

A10, maar een overkluizing is wel

 

mogelijk. Dat gebeurt alleen als NS

 

en markpartijen hierin bereid zijn

 

te investeren’, aldus woordvoerder

 

Zuidas en Zuidasdok Rob Hageman.

 

Over de marktsituatie op de Zuidas

 

in 2030 valt geen zinnig woord te

 

zeggen. Maar wie de geschiedenis

 

kent, kent de toekomst. Reden

 

voor Vastgoedmarkt om adviseur

 

Savills te vragen alle beleggingsdeals

 

op de Zuidas in kaart te brengen.

 

Jeroen Jansen, head of Research &

 

Consultancy bij Savills, becijferde

 

dat sinds de start van de Zuidas er

 

al voor 3,6 miljard euro is belegd

 

in kantoren, hotels, parkeergarages

 

en woningen verhandeld. Exact

 

driekwart hiervan – 2,7 miljard euro

 

– komt op het conto van kantoorbeleggingen.

 

Dit bedrag is exclusief

 

projecten en aankopen voor eigen

 

gebruik, zoals het ABN Amrohoofdkantoor

 

en ING House.

 

Van de kantoren die in handen

 

van beleggers zijn, geldt dat de

 

Duitse fondsen het grootste aandeel

 

hebben (49 procent), gevolgd door

 

beleggers uit de Verenigde Staten

 

(20 procent) en Nederland (18 procent).

 

De belangrijkste individuele

 

beleggers zijn Deka (Symphony,

 

Vinoly, The Rock, The Edge,

 

Assurantiebeurs), Union (Ito-SOM,

 

UN Studio, Stibbe, AKZO Nobel),

 

CBRE Global Investors (WTC en

 

Jachthavenweg 112 en 118).

 

Met uitzondering van het Atrium,

 

dat een duidelijk value-add project

 

is, zijn het allemaal core-aankopen,

 

stelt Jansen. ‘Deze deals zijn zeer

 

passend voor Duitse fondsen die

 

traditiegetrouw opteren voor beleggingen

 

met veel zekerheid.’

 

Lage rendementen

 

De meest recente aankopen in

 

het centrumgebied van de Zuidas

 

dateren alweer van anderhalf jaar

 

geleden. Deze lieten een bruto

 

aanvangsrendement zien tussen de

 

6 en 6,6 procent, weet het hoofd

 

Research. ‘Het is evident dat op

 

de Zuidas de aanvangsrendementen

 

momenteel fors lager liggen.

 

Savills verwacht dat de BAR voor

 

topkantoren op dit moment rond

 

de 4,8 procent ligt. Daarmee zijn de

 

aanvangsrendementen inmiddels

 

fors lager dan in de vorige piekperiode

 

in 2007, toen de BAR gemiddeld

 

rond 5,6 procent lag. Deze

 

lage rendementen geven de grote

 

aantrekkingskracht van de Zuidas

 

weer. Het is een van de weinige locaties

 

in Nederland waar ook tijdens

 

de crisis aangekocht werd. En het

 

grote aantal aankopen verhoogt de

 

aantrekkelijkheid verder, waardoor

 

het risico van vastgoed op de Zuidas

 

laag blijft.’ Savills verwacht dat ook

 

in de toekomst Duitse fondsen de

 

belangrijkste gegadigden zijn voor

 

prime vastgoed op de Zuidas. Jansen

 

sluit echter niet uit dat Aziatische

 

spelers een grotere rol gaan spelen.

 

‘De aankoop van Zuiderhof I door

 

First Sponsor Group uit Singapore

 

laat zien dat de interesse vanuit Azië

 

toeneemt.’

 

De gebruikersmarkt is zo mogelijk

 

nog dynamischer. Amsterdam

 

becijfert het aantal bedrijven op

 

de Zuidas rond de 700 met 30.000

 

werknemers (inclusief VU en AMC).

 

Van de bedrijven is 60 procent internationaal

 

georiënteerd met in totaal

 

35 nationaliteiten.

 

Vastgoedeigenaren profiteren volgens

 

Jansen van de dynamiek. ‘Drie

 

van deze Zuidas-bedrijven – Akzo

 

Nobel, Stibbe en NautaDutilh – zijn

 

bezig met nieuwbouw. Zo trekt

 

NautaDutilh medio 2016 in G&S-ontwikkeling

 

400 Beethoven. Akzo

 

en Stibbe zullen dit jaar ook binnen

 

de Zuidas verhuizen. Deloitte –

 

eerder nog gehuisvest op Teleport/

 

Sloterdijk – is nieuw gevestigd op

 

de Zuidas. Daarnaast zijn er de

 

laatste jaren veel internationale of

 

regionale hoofdkantoren naar de

 

Zuidas getrokken, zoals Google, Vimpelcom, SalesForce, Celanese,

 

Multi Corporation, CMS Derks Star

 

Busmann, Spencer Stuart, Sandvik

 

en Henkel. Langzaam zien we

 

wel een verschuiving in het type

 

gebruiker. Waar de grote financiële

 

en juridische dienstverleners van

 

oudsher belangrijk zijn, zien we bij

 

de nieuwe gebruikers dat het met

 

name bedrijven in de tech-, media- en

 

telecom-sector en algemene zakelijke

 

dienstverlening zijn, maar ook

 

Europese en regionale hoofdkantoren

 

in andere sectoren.’

 

Hoewel de leegstand dankzij de

 

aantrekkingskracht van de Zuidas op

 

kantoorgebruikers fors is afgenomen,

 

kennen de perifere delen nog een

 

aanzienlijk aanbod, nuanceert het

 

hoofd Research. ‘Waar de leegstand

 

in 2009 nog boven de 16 procent

 

lag, onder meer doordat toen de The

 

Rock, UN Studio, FOZ en Symphony

 

werden opgeleverd, ligt die momenteel

 

op zo’n 10 procent voor de hele

 

Zuidas. Dat percentage is relatief

 

hoog door leegstand in de periferie.

 

Aan de uiterste rand langs het

 

IJsbaanpad ligt bijvoorbeeld Tripolis,

 

een kantoorontwikkeling uit begin

 

jaren negentig. Op dit moment staat

 

19.000 van in totaal 24.000 m2 leeg.

 

In deelgebied Vivaldi is in de oudere

 

kantoren ook forse leegstand. In het

 

Atrium staat nog 9.500 m2 leeg. Aan

 

de andere kant hebben Lexence en

 

The Office Operators half januari

 

de leegstand in het oude ING House

 

teruggebracht van 17.000 naar 10.000

 

m2. In het kerngebied, waaronder

 

Beethoven, Fred Roeske, Gershwin,

 

Mahler 4 en Strawinsky vallen, ligt de

 

leegstand beduidend lager: nu 5 procent

 

ten opzichte van 13,2 procent

 

in 2009. Daarmee is sprake van een

 

krappe markt.’

 

Jansen denkt dan ook dat de Zuidas

 

de nieuwbouw prima kan absorberen.

 

‘De huidige en geplande

 

nieuwbouw van 500 Beethoven

 

(6.100 m2, waarvan 2.100 gehuurd

 

door Spencer Stuart en 800 m2 door

 

Holland Corporate Finance), NoMa

 

(13.000 m2) en het Hour Glass (22.000

 

m2), plus de verbouw en 22.000 m2

 

nieuwbouw van het Atrium kunnen

 

zorgen voor een toename van het

 

aanbod. Ik denk echter dat dit aanbod

 

moeiteloos wordt opgenomen vanwege

 

de grote gebruikersvraag. Niet

 

alleen zijn grote kantoorunits in het

 

centrum niet of nauwelijks beschikbaar.

 

Ook zal de Zuidas profiteren

 

van de voortdurende concentratietendens,

 

waarbij de werkgelegenheid

 

zich steeds meer concentreert in de

 

meest aantrekkelijk steden op de

 

meest aantrekkelijke locaties.’

 

Dat Commerz Real naar verluidt

 

16.000 m2 kantoorruimte uit de

 

markt door de Stibbe- en Akzo-torens

 

van 24.000 m2 te transformeren naar

 

een luxe hotel met 8.000 m2 kantoorruimte,

 

helpt daarbij volgens Jansen

 

ook.

 

Deze ontwikkelingen hebben hun

 

weerslag op het huurniveau, stelt

 

Jansen. ‘De huren op de Zuidas lopen

 

nu uiteen van rond 225 per m2 per

 

jaar tot 365 euro voor de bovenste

 

verdiepingen van de reguliere kantoren.

 

Dat is fors hoger dan op het dieptepunt

 

van de crisis toen de tophuren

 

335 à 340 euro bedroegen. In het

 

WTC, maar ook door aanbieders als

 

Spaces, TOO en Regus, worden soms

 

nog hogere huren gevraagd. Daar

 

staan dan wel extra diensten en meer

 

flexibiliteit tegenover. Ook de incentives

 

op de Zuidas zijn flink lager. Een

 

paar jaar geleden ging het om 15 tot

 

20 procent van de huursom, nu liggen

 

de incentives veelal tussen de 10

 

en 15 procent.’

 

De Zuidas telt nu ruim 600 appartementen

 

en 800 studentenwoningen.

 

In 2023 zullen dat er 4.000 en in

 

2030 zo’n 7.000. De nieuwbouw

 

moet van Amsterdam zeer duurzaam

 

– Breeam Excellent – zijn.

 

‘Het spectaculaire woningproject

 

van OVG aan de Beethovenstraat

 

wordt zelfs energiepositief’, aldus

 

Zuidas-woordvoerder Hageman. Een

 

derde van het woningaanbod moet

 

van de gemeente betaalbaar zijn.

 

‘Amsterdam zal daarbij rekening

 

houden met de grondprijzen.’

Door: Martijn van Leeuwen

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van januari 2016.

(bijbehorende grafieken, tabellen en foto’s zie krant)

Reageer op dit artikel