nieuws

Metropoolregio Amsterdam versnelt de woningproductie

Geen categorie

Fakton deed op verzoek van de Stadsregio onderzoek naar de planvoorraad van woningen. Met een harde planvoorraad van 68.700 lijkt de beoogde productie van 11.000 woningen per jaar tot en met 2020 te bereiken.

De woningmarkt in Amsterdam is oververhit, en daar lijkt voorlopig geen einde aan te komen. De prijzen stijgen met dubbele cijfers, en makelaars laten in hun etalage de vraagprijzen van de woningen voor het gemak maar weg. Bij de onvermijdelijke inschrijving geldt: wie niet overbiedt, die krijgt de woning niet. Ook voor huurwoningen staan de kandidaten in de rij.

In zo’n markt is het niet moeilijk om projectontwikkelaars en beleggers te interesseren voor nieuwe locaties. De tenders van de gemeente Amsterdam mogen zich dan ook verheugen in een grote belangstelling, en de grondopbrengsten liggen al weer boven het niveau vóór de crisis.

Toch heeft die enorme druk op de woningmarkt ook nadelen. Voor veel woningzoekenden wordt Amsterdam onbetaalbaar. Denk aan middeninkomens, die niet meer in de sociale huurvoorraad terecht kunnen. Maar ook voor bijvoorbeeld starters en gezinnen wordt het moeilijk nog iets betaalbaars te vinden. We zien dan ook al enige tijd dat die woningzoekers zich weer meer gaan richten op de gemeenten om Amsterdam.

De woningmarkt begint in die gemeenten steeds beter te draaien: het waterbedeffect. Dit is op sommige plaatsen zeer sterk te merken (Amstelveen, Diemen, Haarlem), en op andere plaatsen nog nauwelijks (Lelystad). Het gevolg: prijzen stijgen nu ook substantieel in populaire omliggende regiogemeenten. Ontwikkelaars en beleggers tonen volop animo voor zowel nieuwe als reeds langer bestaande projecten. 

Politiek onwenselijk 

Eind 2015 vond een bestuurlijke conferentie over wonen en woningproductie plaats in de Stadsregio Amsterdam; dat is grofweg het gebied van Haarlem tot Lelystad en van Purmerend tot Haarlemmermeer. Het feit dat Amsterdam en in toenemende mate de omliggende gemeenten onbetaalbaar worden voor grote groepen woningzoekenden, wordt politiek als onwenselijk beschouwd. Dat zou ertoe kunnen leiden dat de populaire hoofdstad iets wordt voor de zeer rijken. Het opvoeren van de woningproductie werd daarom als een van de belangrijkste opgaven van de komende jaren benoemd.

De Stadsregio had namelijk voor de jaren 2015-2020 een totale woningbehoefte laten berekenen van 56.000 eenheden. Dat was gedaan op basis van de bekende woningbehoefteonderzoeken, bevolkingsprognoses en aanvullende studies. In een al overspannen woningmarkt een extra vraag naar 56.000 woningen, betekent dat het essentieel is dat tenminste zoveel woningen worden toegevoegd aan de voorraad. Anders wordt de markt zeker nog meer oververhit.

Uit de cijfers bleek dat voor de jaren 2015-2020 het totale planaanbod in de stadsregio Amsterdam met 58.000 woningen ongeveer gelijk lag aan de berekende woningbehoefte. Het planaanbod is het totaal van alle bekende harde en zachte woningbouwplannen. Om te voorzien in de groei van de woningbehoefte, zouden alle woningbouwplannen tot en met 2020 dus zonder uitzondering in productie moeten komen. En dan is alleen nog maar gebouwd om de situatie niet nog erger te laten worden.

De ervaring leert dat altijd een flink deel, zeg 25 procent niet wordt gerealiseerd en doorschuift naar de toekomst. Dat zou betekenen dat de woningproductie lager uitkomt dan de woningbehoefte. Om de woningbehoefte bij te houden, zouden de gemeenten in de Stadsregio 10.000 woningen per jaar moeten opleveren. Die aantallen werden ook in het verleden in de goede jaren niet altijd gehaald. Liever zou de woningproductie nog wat hoger liggen, om zodoende wat druk van de ketel te halen.

Concreet is als doel gesteld om in de Stadsregio Plus (+Haarlem, Weesp, Almere/Lelystad) zo’n 20.000 woningen naar voren te halen in de periode 2016-2020. Dit moet dan gebeuren door middel van versnellen, verharden en transformeren van woningbouwlocaties. Versnellen betekent dat plannen met start bouw ná 2020 naar voren worden gehaald. Verharden betekent dat zachte plannen hard worden gemaakt, dat wil zeggen gereed voor start bouw. Transformatie betekent een grotere focus op de onbenutte woningmogelijkheden binnen de bestaande stedelijke contouren. 

Resultaten onderzoek

De Stadsregio vroeg Fakton om met haar en de omliggende gemeenten onderzoek te doen naar de planvoorraad. Het doel is om 11.000 woningen per jaar te kunnen produceren. We deden dat door interviews te houden met de verantwoordelijken binnen de gemeenten, waarbij we de hele planvoorraad doorlichtten zoals die was opgenomen in de Monitor Plancapaciteit van de Provincie Noord-Holland. Die monitor wordt jaarlijks door RIGO opgesteld: www.plancapaciteit.nl

Is het mogelijk dat niet alle woningbouwprojecten in beeld zijn, of te voorzichtig zijn ingeschat? Hoe hard is de planning? Kan bij een langlopend project het tempo worden opgevoerd? Wat is er nodig om zachte plannen tot start bouw te brengen? De antwoorden werden per project opgeslagen in een database, zodat we een zeer gedetailleerd beeld kregen van de totale planvoorraad in de gemeenten van de Stadsregio. Dat waren niet alleen de gemeentelijke plannen (de grondexploitaties), maar ook particuliere plannen waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft.

De totale harde planvoorraad bedraagt naar onze inschatting circa 68.700 woningen. Harde planvoorraad is in onze definitie alle plannen die nu al hard zijn (gereed voor start bouw of in uitvoering), of die redelijkerwijs hard gemáákt kunnen worden en vóór 2021 kunnen leiden tot start bouw van woningen. Het is dus niet zo dat voor al die woningen de gronden al bouwrijp liggen.

Er is zelfs enige ruimte voor planuitval. Bovendien bleek uit onze analyse dat de plancapaciteit redelijk evenwichtig verdeeld is over de deelregio’s en over de woonmilieus.

Uit ons onderzoek bleek echter ook dat de woningproductie niet vanzelfsprekend is. Om te beginnen bouwen gemeenten zelf geen woningen; dat doen woningcorporaties, projectontwikkelaars en zelfbouwers. Mocht de vraag naar woningen inzakken, dan zal de animo onder deze partijen ook wel afnemen, maar dat matcht dan goed met elkaar. Voor de korte termijn is het hoofdzakelijk een marktrisico of al die woningplannen in aanbouw door eindgebruikers, particulieren en investeerders, worden opgepakt.

Analytisch kader

Ook bleek uit het onderzoek dat circa de helft van de productie geen noemenswaardige belemmeringen kent. De grond is al bouwrijp, het project is al in uitvoering, de wederpartijen zijn al gecontracteerd, het bestemmingsplan is gereed, kortom niets staat productie en mogelijk versnelling daarvan in de weg.

Dat betekent dat de andere helft van de productie wel te maken heeft met knelpunten. En die zullen moeten worden opgelost. Uit het onderzoek bleek dat de regio Amsterdam verbazingwekkend divers is. Dat betekent dat er geen algemene oplossingsrichtingen zijn, omdat de problematiek per deelregio verschilt. We gebruikten het volgende analytisch kader.

Voor elk plan, en geaggregeerd voor elke gemeente en deelregio bepaalden we:

·       – de opbrengstpotentie (wat is de gemiddelde VON-prijs per m2 van nieuwe woningen?)

·       – de locatiecomplexiteit (is het een gemeentelijke grondexploitatie in de uitleg, of een oud fabrieksterrein midden in de stad met milieucontouren, bodemvervuiling, particulier eigendom en dergelijke) en

·       – de marktdruk (is de markt oververhit, zoals in Amsterdam, of is van stijgende verkopen nog maar nauwelijks iets te merken?)

Het verband tussen deze drie indicatoren geeft aan in hoeverre versnellen noodzakelijk en mogelijk is, en in hoeverre de financiële en organisatorische uitdagingen daarbij vanuit de opbrengstpotentie van het project kunnen worden opgelost. 

Regionaal beeld

De diverse deelregio’s van de Stadsregio laten het volgende beeld zien:

–  Amsterdam, Haarlem, Amstelveen, Ouder-Amstel, Diemen: Hoge marktdruk, hoge opbrengstpotentie. Deze combinatie maakt dat ook complexe binnenstedelijke projecten tot uitvoering kunnen komen.

– Deelregio Noord: Zaanstad, Purmerend: Gemiddelde marktdruk, bescheiden opbrengstpotentie, hoge locatiecomplexiteit. De markt begint in deze deelregio merkbaar aan te trekken, maar de projecten zijn bovengemiddeld complex. De gemeenten hebben maar weinig grondexploitaties en het leeuwendeel van de productie zit op moeilijke binnenstedelijke locaties, in Zaanstad vaak ook nog in gebieden met complexe hindercontouren.

– Almere-Lelystad: Gemiddelde tot lage marktdruk, lage opbrengstpotentie, lage complexiteit. In beginsel kan hier veel versnelling plaatsvinden: beide gemeenten hebben veel eigen grondposities, veelal in de uitleg, en ook een flinke schaal in de projecten. Dat de verkoopprijzen relatief laag liggen, is dan minder bezwaarlijk. Essentieel is hier marktdruk. Hoe kun je ervoor zorgen dat de overdruk op de Amsterdamse markt ertoe leidt dat potentiële kopers en huurders, en daarmee ontwikkelaars en beleggers, naar Flevoland gaan kijken?

– Haarlemmermeer: Gemiddelde marktdruk, matige opbrengstpotentie, matige locatiecomplexiteit. Ook hier is in potentie een grote versnelling mogelijk. Kenmerkend is wel dat een relatief groot deel van de productiecapaciteit op particuliere gronden ligt, veelal met projectontwikkelaars al als eigenaar. Hier komt het eropaan om goed te coördineren tussen al die plannen en vooral ook te bepalen welke kant je op wil als gemeente. 

Kneplunten 

Uit het onderzoek komen twee knelpunten prominent naar voren.

Knelpunt 1: binnenstedelijk ontwikkelen leidt tot een complexe planvoorraad

De uitleglocaties raken op. Tot 2020 is er nog een goede balans tussen uitleg en binnenstedelijk, maar daarna komt de nadruk steeds meer op binnenstedelijke locaties. Die zijn per definitie complexer, wat vanuit financiële overwegingen leidt tot typologische eenzijdigheid. Het zijn bijna altijd appartementen.

De urbanisatietrend vraagt ook wel om stedelijk wonen. Daarbij passen binnenstedelijke oplossingen in hoge dichtheid, dus appartementen. Het Rijksbeleid dat de nadruk legt op bouwen binnen bestaand stedelijk gebied, is in beginsel geen probleem.

Maar als een regio alléén maar binnenstedelijke bouwmogelijkheden overheeft, gaan er twee dingen gebeuren: het tempo van de productie zakt in vanwege de complexiteit, en er zullen amper eengezinswoningen bij komen.

Knelpunt 2: versnellen en faciliteren gaan lastig samen

Versnellen van de woningproductie is lastig, wanneer je als gemeente net de omslag hebt gemaakt van actieve naar faciliterende grondpolitiek. In alle gemeenten zien we dat er steeds minder eigen locaties zijn, mede doordat een steeds groter deel van de woningproductie in de bestaande stad via transformatie tot stand moet komen.

Prioritering en versnelling bij particuliere locaties is complex. Hoe zetten we de ambtelijke capaciteit effectief in? Gaan we toe naar een kleiner schaalniveau (plannetjes niet te complex maken) of toch naar grootschaliger ontwikkelingen (in samenwerking met private partijen)?

Naarmate gemeenten steeds minder eigen locaties hebben, en dus gedwongen worden om te faciliteren, moeten nieuwe vormen van samenwerking worden gevonden tussen publiek en privaat om de ambitieuze woningbouwdoelen te bereiken. Transparantie bij de private partijen is essentieel.

Vervolg: versnellingsacties

Nadat we ons onderzoek in de zomer afrondden, besloten de portefeuillehouders van de Stadsregio verder te gaan. Dat doen we met de zogenaamde versnellingsacties. We maakten een top-20 van die projecten met de hoogste woningproductie tot en met 2020 en de meeste knelpunten. Dat zijn de plannen die gaan bepalen of de productiedoelstelling van 11.000 eenheden per jaar gehaald gaan worden. We focussen ons dus op die complexe, impactrijke projecten.

In de vorm van workshops pakken we per gemeente de projecten aan. In sommige gevallen kijken we puur naar één of twee belangrijke projecten, in een andere gemeente kijken we eerder naar specifieke problematiek die in alle projecten terugkomt. Zo richten we ons in Haarlem op het parkeervraagstuk, en in Purmerend op het effectief toepassen van kostenverhaal bij particuliere ontwikkelingen.

De workshops staan open voor deskundigen uit de deelnemende gemeenten. Veel thema’s zijn namelijk voor meerdere gemeenten relevant. Op die manier willen we leren wat de best practices zijn, en voorkomen dat overal het wiel opnieuw wordt uitgevonden. De workshops moeten niet alleen de problemen inventariseren, maar vooral ook oplossingsrichtingen genereren. Dat zijn de versnellingsacties, en die kunnen leiden tot een heldere agenda waar de bestuurders van inmiddels de Metropoolregio Amsterdam de komende jaren kunnen werken aan de productie van zestigduizend woningen in vijf jaar.

 

Over de auteur 

Erwin Daalhuisen is senior consultant bij Fakton

Dit artikel is gepubliceerd in de special van Vastgoedmarkt december 2016

Reageer op dit artikel