nieuws

Maak waarde van duurzaamheid inzichtelijk voor meer investeringen

Geen categorie

De roep om duurzaamheid wordt groter. Ook taxateurs krijgen er daardoor steeds meer mee te maken. Maar hoe waardeer je duurzaamheid?

Drie jaar geleden hebben ruim veertig organisaties zich verbonden aan het Energieakkoord voor duurzame groei. Het Energieakkoord omvat belangrijke afspraken omtrent hernieuwbare energie, klimaatbeleid en energiebesparing. Juist deze laatste, energiebesparing, moet komen vanuit de gebouwde omgeving. Te meer omdat 33 procent (ECN, 2016) van het finale energieverbruik afkomstig is vanuit deze gebouwde omgeving. Als echter wordt gekeken naar de meest recente tussenevaluatie, blijkt dat de gewenste petajoulebesparing niet wordt gehaald.

Toch kan niet worden gesteld dat er niets gebeurt in de gebouwde omgeving. Zo verduurzamen veel woningcorporaties hun woningportefeuille ondanks de beperktere financieringsruimte vanwege de verhuurderheffing. Dit komt onder andere tot uiting in De Stroomversnelling, waarmee woningcorporaties een belangrijke bijdrage leveren aan de uitvoering van het Energieakkoord. Maar ook in andere vastgoedcategorieën zoals op de kantorenmarkt is zichtbaar dat telkens meer actoren het belang inzien van een duurzaam gebouw. Huurders spreken zich uit over de voorkeur voor de huisvesting in een duurzaam gebouw, zoals de Rijksoverheid die formeel aangeeft zich niet meer te huisvesten in een kantoor met een energielabel lager dan C. Daarnaast zijn telkens meer financiers in gesprek met eigenaren om tegen scherpe financieringscondities duurzaamheidsinvesteringen te doen om zo niet alleen een maatschappelijke bijdrage te leveren, maar ook te investeren in een courant gebouw.

Onvoldoende overtuigd

Uit de markt is echter op te merken dat nog niet veel vastgoedeigenaren tot duurzaamheidsinvesteringen overgaan. Dit kan zijn doordat op dit moment niet het natuurlijke moment is, zoals bijvoorbeeld bij een grootschalige renovatie of bij leegstand in het gebouw of onwetendheid over de mogelijkheden. Ook valt uit de markt op te merken dat er veel onduidelijkheid bestaat over het waarde-effect van het gebouw. Voorts komt het direct zichtbare effect, lagere energielasten, vaak terecht bij de huurders waardoor de eigenaar te weinig inzicht heeft in de terugverdientijd. Het is dan ook geheel niet verrassend dat de meeste eigenaren tot op heden afzien van dergelijke investeringen en zich zodoende niet committeren aan het gesloten Energieakkoord.

Om toch de gesloten doelstellingen te behalen zullen er stappen moeten worden gemaakt en zal ook binnen de utiliteitsgebouwen een stroomversnelling op gang moeten komen. Uiteraard is dit mogelijk door beleid door stimuleringsmiddelen of juist negatieve financiële prikkels. Dit geeft echter geen antwoord op de belangrijkste vragen die eigenaren hebben. Zo zijn eigenaren op zoek naar informatie over de terugverdientijd. Banken maken daar intussen grote stappen in om hen deze informatie te geven. Maar ook willen eigenaren meer inzicht in de waardeverandering. Die behoefte bestaat er overigens niet alleen bij eigenaren maar ook bij de financiers. Inzicht die het beste vergelijkbaar is met een vóór en na verbouwing bij woningtaxaties. De vraag is dan ook als die behoefte daar is, waarom geven taxateurs hier tot op heden dan geen gehoor aan? 

Consensus in duurzaamheid

Om duurzaamheid te taxeren is het wenselijk dat taxateurs consensus hebben aangaande het begrip duurzaamheid. Een consensus waar op dit moment nog geen sprake van is. Rond de eeuwwisseling kwam de Wereldbank op 190 mogelijke definities van duurzaamheid. Waardoor er een uitdaging ontstaat om een allesomvattend begrip te vinden waar alle taxateurs zich in kunnen vinden. Daarnaast is het zo dat het voor de taxateur er een relatie moet zijn naar de marktwaarde. Hoe krijg je hier consensus?

De oplossing volgens Dynamis Taxaties Nederland (DTN) is dat alle taxateurs zich conformeren aan de RICS guidance note Sustainability and commercial property valuation 2nd edition. In deze aanbeveling, die verwijst naar de door de RICS opgestelde Informatiedocument Taxatie nr. 13, worden op een heldere wijze de duurzame eigenschappen van een gebouw besproken. Daarnaast wordt ook de rol van de taxateur in dit document benoemd. Wetende dat de taxateur zich vooralsnog op een lastig snijvlak bevindt van duurzaamheidseigenschappen, waarderen en evidence hebben, denken wij dat het erkennen van deze duurzaamheidseigenschappen een eerste stap in de goede richting is.

Van registeren naar waarderen

Met opname van de eigenschappen in de rapportages en het verzamelen van relevante informatie creëren we data die tot evidence kan leiden. Maar nog belangrijker is de bewustwording. Wanneer de taxateurs un verantwoordelijk niet nemen, neemt het vertrouwen in onze beroepsgroep af. Daarnaast zal de markt ons duurzaamheidshoofdstukken en paragrafen gaan opdringen die in relevantie niet voldoende bijdragen aan het bepalen van de marktwaarde. Feit is namelijk dat duurzaamheidseigenschappen van een gebouw wel degelijk invloed hebben op de waarde. 

Lagere mutatiegraad

Uit verscheidene internationale onderzoeken is overtuigend aangetoond dat duurzamere gebouwen beter presteren dan niet duurzame gebouwen. Dit toont zich onder andere in hogere huren, betere bezettingsgraden, lagere mutatiegraden en wellicht verrassend ook lagere exploitatie- en onderhoudskosten. Ook het, nog summiere, bewijs in Nederland ligt er. Gemiddeld ligt de huur van duurzame gebouwen 6 procent hoger dan vergelijkbare niet- duurzame gebouwen (2012, Kok & Jennen). Ook blijkt uit onderzoek van Dynamis Research dat de opnamesnelheid hoger ligt bij duurzame gebouwen. Een duurzaam gebouw is korter beschikbaar voor verhuur dan niet duurzame gebouwen. Wel zijn er duidelijk regionale verschillen. Dit heeft te maken met regionale marktvraag. (Rijks)overheid en multinationals hechten vaak meer waarde aan een duurzaam gebouw en zijn bereid daar meer voor te betalen. Zo zal in de regio Den Haag, waar de marktvraag voor een belangrijk deel wordt bepaald door overheden en landelijk opererende partijen, een groter waarde effect worden gerealiseerd dan in steden waar dit niet het geval is. Daarnaast zal het ook in de tijd verschillen, aangezien merkbaar is dat telkens meer bedrijven de voorkeur geven aan een duurzaam gebouwen, terwijl de voorraad van duurzame gebouwen niet zo snel groeit. Binnen de kantorenmarkt ontstaat er zo in zekere zin relatieve schaarste die prijzen kan opdrijven van duurzame gebouwen ten aanzien van niet duurzame gebouwen. 

Katalysator

Wij zijn ons er van bewust dat de marktevidence in Nederland nog summier is, dit heeft in belangrijke mate te maken met beperkingen in de registratie en kennis. Dit is echter geen reden om duurzaamheid niet apart inzichtelijk te maken. Duurzaamheid heeft effect op de waarde, dat is zowel internationaal als nationaal gebleken, door dit transparant te verwerken in onze taxaties trachten wij niet alleen inzicht te verschaffen, maar ook opdrachtgevers aan te sporen om duurzaamheidsinvesteringen te doen. Wij hopen dat meerdere taxateurs in het land de consensus omtrent duurzaamheid gaan vinden en zodoende opdrachtgevers meer inzicht  verschaffen over de effecten van duurzaamheid. Door middel van deze transparantie kan het mogelijk zijn meer duurzaamheidsinvesteringen aan te wakkeren om zo de gewenste en nodige energiebesparingen te kunnen doorvoeren in de gebouwde omgeving.

 

Over de auteurs 

Bert Deen RMT RT is senior taxateur en Frank Verwoerd MSc is research-manager bij Dynamis Taxaties Nederland

Dit artikel is verschenen in de special van Vastgoedmarkt december 2016

 

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels