nieuws

Kleine eengezinswoningen bleken crisisproof

Geen categorie

Vooral kleinere eengezinswoningen hebben over de afgelopen periode de sterkste ontwikkeling laten zien. Deze ontwikkeling heeft zich met name in het begin van de meetperiode en door de crisis heen gemanifesteerd. In dit artikel wordt de prijsontwikkeling per type woning en woninggrootte nader onderzocht op basis van de IPD Transactiemonitor

Deze analyse geeft de resultaten van de verhuurtransacties van woningen in de vrije sector van de negen deelnemers aangesloten bij de IPD Transactiemonitor Vrije Sector Huurwoningen. De totale database omvat circa 87.000 waarnemingen. Voor de analyse in dit artikel zijn 68.771 feitelijk gerealiseerde huurprijzen in de periode 2008 tot en met het tweede kwartaal van 2016 beschouwd. Het merendeel van de transacties dat wel is opgenomen in de transactiemonitor, maar niet in de resultaten in dit artikel betreft initiële huur. Dit omvat door de jaren heen circa 15 procent van alle transacties. Daarnaast zijn de shortstay woningen en gemeubileerde woningen buiten beschouwing gelaten. Dit bedraagt circa 3 procent van alle waarnemingen. De deelnemers aan de Transactiemonitor zijn: Altera, Amvest, Bouwinvest, CBRE Global Investors, Delta Lloyd, Eigen Haard, MN, Syntrus Achmea en Vesteda.

De prijsontwikkeling van het segment meergezinswoningen heeft met name de afgelopen twee jaar plaatsgevonden. Hiermee lijkt het segment kleinere eengezinswoningen zich anticyclisch te hebben gedragen. In tijden van de afkoelende woningmarkt heeft juist de ontwikkeling van het prijspeil in deze categorie zich als een goede buffer voor beleggers getoond.

Voor de verdere analyse maken we onderscheid naar eengezinswoningen en meergezinswoningen. De  eengezinswoningen zijn vervolgens verdeeld in klassen tot 120 vierkante meter en vanaf 120 vierkante meter. De meergezinswoningen zijn onderverdeeld in klassen tot 100 vierkante meter en vanaf 100 vierkante meter.

Uit de samenstelling van de Transactiemonitor blijkt dat het aandeel meergezinswoningen (tot 100 vierkante meter) met circa 35 procent momenteel het grootste segment binnen de Transactiemonitor is. De overige categorieën hebben alle een aandeel van 20 tot 25 procent.

Grote verschuiving 

Bij de start van de Transactiemonitor in 2008 was het aandeel transacties eengezinswoningen van 120 vierkante meter en meer dominant. Over de afgelopen meetperioden hebben eengezinswoningen een steeds kleiner aandeel laten zien. Dit is een trend die tevens bij vastgoedbeleggers te zien is waar het aandeel eengezinswoningen in de IPD Nederlandse Jaar Vastgoedindex in 1995 nog 60 procent bedroeg en dit aandeel is afgenomen tot 44 procent in 2015 van het totale woningbezit. Deze daling kan worden verklaard doordat met name aankopen en investeringen in meergezinswoningen hebben plaatsgevonden. Binnen de Transactiemonitor hebben in het bijzonder de eengezinswoningen van 120 vierkante meter en meer een grote verschuiving in aandeel gehad – van het grootste naar het kleinste aandeel – maar ook het aandeel van de eengezinswoningen tot 120 vierkante meter is aanzienlijk afgenomen waardoor het van de tweede naar de derde plaats is teruggezakt.

Daarentegen is het aandeel meergezinswoningen tot 100 vierkante meter toegenomen van circa 25 procent tot 35 procent. Het aandeel grotere meergezinswoningen is over de gehele meetperiode weliswaar toegenomen, maar laat ook de afgelopen twee jaar een afname zien, wederom ten gunste van het aandeel meergezinswoningen tot 100 vierkante meter.

Het prijspeil voor meergezinswoningen is van circa 8 euro per vierkante meter in 2008 toegenomen tot 9,60 euro per vierkante meter in de eerste helft van 2016 voor zowel de grotere als de kleinere appartementen en vertoont weinig onderscheid. De sterkere prijsontwikkeling van het grotere segment meergezinswoningen vond met name de afgelopen anderhalf jaar plaats, terwijl de stijging voor de kleinere meergezinswoningen eerder plaatsvond.

Eigen prijsontwikkeling 

De klassen binnen de eengezinswoningen laten een geheel eigen prijsontwikkeling zien. Waar aan het begin van de meetperiode het prijsverschil circa 20 cent per vierkante meter is tussen de verschillende grootteklassen eengezinswoningen, is dit prijsverschil in de eerste helft van 2016 opgelopen tot circa 60 cent per vierkante meter. De grotere eengezinswoningen vertonen dus een achterblijvende huurprijsontwikkkeling. In de Transactiemonitor zagen we een daling in het aantal transacties in dit segment.

Indien de prijsontwikkeling per woningtype en grootteklasse separaat weergegeven wordt, is duidelijk dat met name de eengezinswoningen kleiner dan 120 vierkante meter de sterkste prijsontwikkeling kennen die gestaag door de crisis heen gaat.  Alleen de kleinere appartementen kennen een sterkere prijsontwikkeling over de gehele periode.  Deze sterke ontwikkeling vond met name plaats gedurende de laatste twee jaar. Vanaf 2014 ontwikkelt het prijsniveau van meergezinswoningen en met name de groep tot 100 vierkante meter zich het sterkst.

Hiermee ontstaat het beeld dat eengezinswoningen zich door de crisis heen als een alternatief voor koopwoningen hebben gedragen. Meergezinswoningen daarentegen laten in het begin van de crisis juist een vlakkere huurprijsontwikkeling zien.

De huurprijsontwikkeling van eengezinswoningen tot 120 vierkante meter is daarbij nog opmerkelijker indien de vergelijking wordt gemaakt met de prijsontwikkeling van appartementen in Amsterdam. Hoewel deze de afgelopen twee jaar sterker is toegenomen dan in de andere G4-steden en overige steden in Nederland, blijft deze ontwikkeling over de gehele periode lager dan die van eengezinswoningen tot 120 vierkante meter in geheel Nederland. Hierbij is het van belang dat de prijsontwikkeling van meergezinswoningen in Amsterdam ook de grootste negatieve correctie heeft gekend in het begin van de meetperiode.

In absolute termen blijft het gemiddelde prijspeil voor meergezinswoningen in Amsterdam per vierkante meter consequent het hoogste van Nederland, Over de gehele meetperiode is dit prijspeil niet beneden de 10 euro per vierkante meter geweest. De overige drie grote steden laten een hoger prijsniveau zien dan de overige locaties.

Samenvatting

In dit artikel is op basis van de geregistreerde transacties binnen de IPD Transactiemonitor Vrije Sector Huurwoningen een overzicht van de prijsontwikkeling binnen de geliberaliseerde huurwoningenmarkt gegeven. Aan de hand van woningtype en woninggrootte is de ontwikkeling per categorie weergegeven.

Opvallend hierbij is dat met name kleinere eengezinswoningen over de afgelopen periode de sterkste ontwikkeling hebben laten zien. Deze ontwikkeling heeft zich met name in het  begin van de meetperiode en door de crisis heen gemanifesteerd. De prijsontwikkeling van het segment meergezinswoningen heeft met name de afgelopen twee jaar plaatsgevonden.

Hiermee lijkt het segment kleinere eengezinswoningen zich anticyclisch te hebben gedragen. In tijden van de afkoelende woningmarkt heeft juist de ontwikkeling van het prijspeil in deze categorie zich als een goede buffer voor beleggers getoond. Nu de woningmarkt weer aantrekt zagen we de interesse in termen van de prijsontwikkeling achterblijven ten opzichte van de andere categorieën in het afgelopen jaar. Meergezinswoningen hebben juist een beeld van cycliciteit laten zien.

Dit is de derde publicatie op basis van de IPD Transactiemonitor Vrije Sector Huurwoningen. In eerdere publicaties is stilgestaan bij algemene prijsontwikkelingen en zijn deze verklaard aan de hand van regionale prijsverschillen;  in een later artikel naar huurprijsklassen. De doelstelling is om ieder half jaar een publicatie over de huurprijsontwikkeling te verzorgen. Hiermee wordt meer transparantie bewerkstelligd in dit gedeelte van de vastgoedbeleggingsmarkt, waarbij naast de algemene ontwikkeling inzicht in de onderlinge verschillen in de markt weergegeven. Voor meer informatie inclusief participatie in deze database kunt u contact opnemen met MSCI.

 

Over de auteurs

Bert Teuben, vice president Research, MSCI

Herman Gelauff, vice president Client Coverage, MSC 

Dit artikel is gepubliceerd in de Vastgoedmarkt-special van december 2016

 

Reageer op dit artikel