nieuws

Kantoorgebouwen OVG worden steeds slimmer

Geen categorie

OVG Real Estate heeft in The Edge een groot scala aan innovaties toegepast. Deze innovaties vinden inmiddels toepassing in nieuwe kantoorprojecten van het Amsterdamse vastgoedbedrijf in binnen-en buitenland. ‘Onze gebouwen worden steeds slimmer.’

De tijd staat niet stil, ook niet voor The Edge. Het slimme en duurzame gebouw dat al vele prijzen in de wacht sleepte, werd in 2014 bekroond met de hoogste score ooit gemeten door het Building Research Establishment Environmental Assessment Method (BREEAM), de wereldwijde beoordelaar van duurzame gebouwen. De combinatie van 5.900 m2 zonnepanelen, het warmte- en koude-opslagsysteem, het vernuftige atrium, dat als de longen van het gebouw fungeert,het light over ethernet systeem, en alle andere technologie, zorgt ervoor dat The Edge 102 procent van het eigen energieverbruik genereert. Inmiddels zijn er volgens Erik Ubels alweer gebouwen die nog meer energie leveren dan ze zelf gebruiken.

Trots beklemtoont de chief technology officer van OVG Real Estate dat The Edge nog altijd het meest slimme gebouw ter wereld is. De technologie maakt het bijvoorbeeld mogelijk om op dagen als er minder mensen in het gebouw zijn verdiepingen of vergaderzalen te sluiten en zo de exploitatielasten te drukken.

Ubels begeleidde als chief information officer en director Workplace Service namens hoofdhuurder Deloitte de bouw van de 40.000 m2 grote The Edge aan de Amsterdamse Zuidas. Hij maakte begin dit jaar de overstap naar het eveneens in The Edge gevestigde OVG Real Estate, dat het spraakmakende object ontwikkelde naar een ontwerp van de architecten Ron Bakker en Lee Polisano van PLP Architecture uit Londen. OVG verkocht het Nederlandse hoofdkantoor van Deloitte in  juni 2014 aan de Duitse investeerder Deka Immobilien volgens gegevens van Vastgoedmarkt voor een bedrag van 200 miljoen euro.

Internet of things

In The Edge is het veel besproken ‘internet of things’ dagelijkse praktijk. The Edge telt 28.000 sensoren en 21 aan het internet gekoppelde systemen: van de toiletten, kopieer- en koffieapparaten tot aan de liften. De betreffende functies worden via internet op afstand gemonitord door leveranciers en dienstverleners. Het door OVG met behulp van Microsoft ontwikkelde Building Management Platform integreert de gigantische datastroom in één overzichtelijk bedieningssysteem voor het pand. Het Building Management Platform is inmiddels gestandaardiseerd en bruikbaar voor nieuwe OVG-projecten.

Ubels: ‘Dat er in een gebouw systemen aan het internet gekoppeld zijn is op zich niet zo bijzonder, wel dat het in er The Edge zoveel zijn. Gangbare building management platformen beperken zich tot de monitoring van klassieke functies zoals liften, klimaatbeheersing, energie, enzovoorts. Hier hangen vrijwel alle apparaten aan het internet. Bovendien is  alles ook nog eens in één gebouwmanagementsysteem geïntegreerd. Dat maakt het echt uniek.’

Machine Learning

Daar het building management platform sinds enige tijd in de cloud draait in een datacenter van Microsoft – en niet meer op de computers van Deloitte – behoort kunstmatige intelligentie daadwerkelijk tot de mogelijkheden, vervolgt Ubels enthousiast. ‘Kunstmatige intelligentie ofwel  ‘Machine Learning’ is niet nieuw’, legt hij uit. ‘Maar voor het analyseren van reusachtige hoeveelheden data om patronen te ontdekken die tot meer gebouwefficiency en gebruikersgemak kunnen leiden, heb je nu eenmaal de enorme rekenkracht nodig van cloud computing.’ De veel betere  schaalbaarheid en betaalbaarheid van ingehuurde rekenkracht in combinatie met het ‘internet of things’,verklaart volgens hem ook de huidige hype rond kunstmatige intelligentie ‘Cloud computing maakt kunstmatige intelligentie gewoon betaalbaar.’

Een app zorgt ervoor dat alle functies in The Edge – van de lichtbediening tot het vinden van collega’s  en vergaderzaal reservering – eenvoudig te bedienen zijn met een smartphone. De betreffende app (Mapiq) is ontwikkeld door het Delftse Blinq Systems. Ubels: ‘We konden de gebruikers het natuurlijk niet aandoen dat ze 21 verschillende apps moesten gaan downloaden. Daarom is alles  teruggebracht tot een enkele app. Hoe het in de laag eronder technisch werkt, zal de gemiddelde gebruiker verder niet interesseren.’

Privacy

Uit het oogpunt van privacy kan de gebruiker zelf bepalen welke functies van de app wel of niet worden gebruikt. ‘Als je bijvoorbeeld niet wilt dat het toegangssysteem tot de parkeergarage jouw kenteken herkent, dan laat je die functie gewoon uitstaan. Alles mag, niets hoeft in The Edge’, betoogt Ubels. Ook de zoekfunctie om collega’s te vinden en om zelf door hen gevonden te kunnen worden, hoeft niet geactiveerd te worden. Maar handig is anders in zo’n kolossaal kantoorgebouw met louter flexplekken.

De app, het building management platform en de sensorrevolutie zullen ook worden toegepast in andere kantoorontwikkelingen van OVG Real Estate. Zo kondigde het bedrijf van de innovatieve vastgoedman Coen van Oostrom eerder dit najaar bijvoorbeeld aan dat de gebruikers-app samen met de andere nieuwe technologie  toegepast zal worden bij de herontwikkeling van het Noord-Amerikaanse hoofdkantoor van Unilever in New Jersey. Dat is het eerste Amerikaanse project van OVG. Het Amsterdamse vastgoedbedrijf wil in Amerika een reeks high-tech en duurzame kantoorgebouwen ontwikkelen naar het voorbeeld van The Edge.

Spark

App en het building management platform zullen in ieder geval worden gebruikt in kantoorgebouw Spark, de herontwikkeling van het voormalige kantoor van Deloitte in Amsterdam Sloterdijk. Het vroegere Busitell II wordt door OVG compleet gestript en herontwikkeld tot duurzaam en vooruitstrevend multi-tenant kantoorgebouw. In het pand van 12.500 m2 worden twee keer zoveel sensoren gemonteerd per m2 als in The Edge.

Zo wordt Spark ook voorzien van het speciale ‘klimaateiland’ met tien geïntegreerde sensoren dat OVG samen met een aantal partners ontwikkelde als volgende stap na het systeem in The Edge, waar alleen de stand van het kunstlicht en temperatuur geregeld kan worden. Het nieuwe modulaire klimaateiland, dat bovendien heel gemakkelijk geïnstalleerd kan worden tegen het plafond zonder gedoe met allerlei kabels, monitort onder andere ook het CO2-gehalte, de luchtvochtigheid, temperatuur en geluidsniveau in de ruimte. Philips, een belangrijke partner van OVG in The Edge, heeft de sensornode geïntegreerd in het eigen lichtsysteem.

Baanbrekend

Ubels: ‘Als projectontwikkelaar is het natuurlijk nooit onze bedoeling om in lichtarmaturen of in software te stappen. Maar als je echt baanbrekend bezig bent  loop je nu eenmaal regelmatig tegen de grenzen aan van wat er aan techniek voor handen is in de markt. Samen met gespecialiseerde partners nemen we dan het voortouw. Zo ontwikkelen we nu een vloerbedekking met zwakstroom erin.’

De toekomstige gebouwen van OVG zullen alleen maar steeds slimmer worden, zo valt uit de enthousiaste beschouwingen van Ubels op te maken. Dat kan ook doordat  sensoren in rap tempo goedkoper worden. Er wordt al gesproken de laatste paar jaar van een ware sensorrevolutie in gebouwen. De hoeveelheid data die door gebouwen gegenereerd zullen worden zullen echter zo onvoorstelbaar groot worden dat het totaal onmogelijk is voor mensen om de patronen en de afwijkingen erop nog te kunnen doorgronden. ‘Daarvoor heb je kunstmatige intelligentie nodig’, licht Ubels toe. ‘Dat testen we nu uit in The Edge. We hopen zo in de toekomst op de dag nauwkeurig te kunnen voorspellen dat ergens in het gebouw een onderdeel kapot gaat. Bijvoorbeeld dat liftschakelaartje op de derde verdieping, zodat het preventief vervangen kan worden zonder dat iemand last heeft van een storing.’

Langjarige betrokkenheid

Slimme gebouwen leiden niet alleen tot meer gebruikerscomfort, welbehagen en minder verspilling van tijd, geld, materialen en grondstoffen maar ook tot andere relaties tussen ontwikkelaars, gebouweigenaren en gebruiker, stelt Ubels. ‘Wij zullen als projectontwikkelaar langjarig betrokken blijven bij onze slimme gebouwen. Het betekent dat we, ook als het verkocht is aan een belegger, nog zeker tien jaar verantwoordelijk willen blijven van de smart systemen en data die het betreffende gebouw genereert. We willen ook de mogelijkheid houden om verouderde sensoren te vervangen. Anders kunnen we onze belofte van permanente optimalisering via machine learning niet waar maken.’

Zijn slimme gebouwen niet uiterst kwetsbaar voor hacking? ‘Ik kom bij Deloitte uit de IT-afdeling vandaan’, reageert Ubels prompt. Deloitte is op het gebied van CyberSecurity de grootste dienstverlener ter wereld. Er zijn zeer veel testen gedaan om The Edge  te hacken en veilig te maken. Je moet je onderliggende systemen natuurlijk wel goed op orde hebben en houden en doortimmerde afspraken maken over verantwoordelijkheden en bevoegdheden met alle gebruikers en de gebouweigenaar.

Het hackinggevaar vormt ook een reden waarom OVG de regie in handen wil houden over de data en het building management platform.En of we het feitelijke beheer dan zelf zullen doen of het uitbesteden aan een specialist is verder niet zo van belang,’ aldus Ubels.

Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in de special bij het decembernummer 2016 van Vastgoedmarkt

 

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels