nieuws

‘Innovatie is een must’

Geen categorie

De vastgoedsector in Nederland heeft nog veel te weinig oog voor de mogelijkheden van big data. Reden voor ULI om tijdens het eerste ULI Big Data Event koplopers als technologiebedrijf Calcasa en het Kadaster, verzamelaar van gegevens over registergoederen, uitleg te vragen over hun activiteiten. Bert Pots

Maakt de fysieke taxateur plaats voor geautomatiseerde waardebepaling? Kan een gemeente op grond van veel data en veel rekenkracht voorspellen wie er straks in de stad wil wonen? Deze en veel andere vragen kunnen in de toekomst met hulp van big data en veel rekenkracht worden beantwoord, voorziet Jaap van den Herik. Hij is hoogleraar Computer Science en Recht en werkzaam bij het Leiden Institute for Advanced Computer Science (LIACS). Voor hem is data science geen hype, maar een nieuwe manier om de wereld te besturen. 

In een zaaltje van het perscentrum van het ministerie van Infrastructuur en Milieu en Den Haag wijst Van den Herik de aanwezige ULI-leden op de grote veranderingen die zich de afgelopen jaren al hebben voltrokken. En er is tot zijn stellige overtuiging nog veel meer in aantocht. Bedrijven en instellingen die zich aan innovaties menen te kunnen onttrekken hebben op termijn geen enkel toekomst, luidt zijn motto. ‘Innovatie is een must. Iedereen moet daarvan doordrongen zijn. En innovatie zal altijd hand in hand moeten gaan met moderne technologie.’  

Grote gevaren 

De lijst van bedrijven die de afgelopen tijd ten onder zijn gegaan is lang. Van den Herik wijst onder meer op de DA-drogist en warenhuisconcern V&D. De oorzaak is volgens hem tamelijk simpel. ‘Het management was niet alert. Ze wisten onvoldoende van moderne technologie. En ze hebben te weinig aandacht besteed aan data.’ Voor veel bedrijven en instellingen dreigt volgens hem binnen afzienbare tijd gevaar. Van den Herik wijst bijvoorbeeld naar de ANWB. ‘Binnen tien jaar is de zelfrijdende auto een feit. Dan zal de ANWB daar met al zijn services klaar voor moeten zijn. Maar ze zijn daar nog niet eens mee bezig.’ De komst van heel andere betaalsystemen zal de samenleving eveneens op de kop zetten, voorziet Van den Herik. ‘Voor de introductie van bitcoins hebben we wel wat meer tijd. Het duurt nog wel een jaar of twintig voordat alle problemen zijn opgelost, maar het gaat wel gebeuren.’ 

Van den Herik voorziet nog tal van andere doorbraken in de toekomst. Hij denkt daarbij aan geautomatiseerde behandeling van klachten, allerlei disruptieve diensten in het voetspoor van Uber en Airbnb, de komst van robots met een eigen mening en de ontwikkeling van internet of things. ‘Wij kunnen ons voorstellen dat een huis in geval van brand zelf de brandweer belt. Maar wat te doen als een huis belt, dat op grond van veel data mag worden verwacht dat over een week brand uitbreekt? Hoe moeten wij, overheid of verzekeraars daarop reageren?’ 

ULI erkent de potentieel disruptieve invloed van big data op de vastgoedsector. Reden om met een terugkerend evenement de kennisachterstand in de sector te willen verminderen en koplopers op gebied van big data en property-technologie voor het voetlicht te brengen.  

Goede beslissingen 

Calcasa bestaat tien jaar. Het bedrijf is gespecialiseerd in het automatisch waarderen van woningen voor financiers, beleggers en corporaties. Afgelopen jaar werden circa 3,5 miljoen woningen gewaardeerd. Volgens Rogier van der Hijden, commercieel directeur bij Calcasa, gaat het erom met big data kennis op te doen en op grond daarvan goede beslissingen te nemen. ‘We gebruiken de gegevens van wel 25 tot dertig woningen om één woning een vrij zekere waardering te kunnen geven.’ 

Hoe kom je van data tot informatie om woningen te kunnen waarderen? ‘We doen veel moeite, voordat we met de data aan de slag kunnen. Wij kopen data van het Kadaster over koopsommen, halen gestructureerde en minder gestructureerde data van internet en maken dankbaar gebruik van een overheid die positief staat tegenover openbare data. Door verschillende bronnen te gebruiken kunnen wij de kwaliteit van onze data verbeteren. De informatie in de Basisadministraties Adressen en Gebouwen, BAG, over de grootte van gebouwen klopt niet altijd. Om een woning vergelijkbaar te maken kijken we daarom ook naar de kenmerken, de verkooptijd en de locatie van woningen als die online te koop wordt aangeboden. Bovendien houden we altijd rekening met afwijkende omstandigheden: uitzonderlijke lage prijzen, executieveilingen of korting acties van corporaties.’ 

Het automatisch genereren van een waardering wordt volgens Van der Hijden een serieuze aangelegenheid. ‘Onder bepaalde omstandigheden, als de loan to value onder de 90 procent ligt, is het nu al mogelijk op basis van de modelwaarde een hypotheek te verkrijgen. Dan is daarvoor geen taxatie meer noodzakelijk.’  

Geleidelijk zet Calcasa stappen richting commercieel vastgoed. Daarbij gaat het niet zo zeer om vastgoedwaardering, maar om de presentatie van relevante informatie. ‘We zouden op elk object een waarde kunnen plakken, maar we hebben geen inzicht in de actuele huurwaarde. Dat maakt de kans dat wij er ver naast zitten te groot.’ Calcasa heeft geprobeerd in samenwerking met een grote financier de marktsituatie en de kenmerken van een object en de locatie in een relatieve score van slecht tot uitstekend te vangen. ‘Als we daarna de score door experts laten beoordelen, blijken de uitkomsten op gebied van marktomstandigheden en locaties voldoende betrouwbaar. Maar als het gaat om het feitelijke object, beschikken we nog niet over voldoende informatie. We weten wel iets over volume, bouwjaar en energielabel, maar weten niks over gebruiksmogelijkheden of onderhoudsstaat. Dergelijke factoren zijn wel belangrijk om iets te kunnen zeggen over de verhuurbaarheid. Maar deze modellen kunnen door financiers al wel worden gebruikt om bij een nieuwe financieringsaanvraag direct te beslissen of het vastgoed kansrijk is ‘ 

Van der Hijden kijkt reikhalzend uit naar het beschikbaar komen van nog meer data. Dat vraagt volgens hem ontwikkeling van nieuwe uitwisselingsplatforms voor vastgoedtransacties. ‘In de Verenigde Staten kennen we al voorbeelden van platforms waarin makelaars, taxateurs en beleggers data kunnen ophalen, als zij ook data aanleveren. Dat zou in de Nederlandse markt ook prima kunnen werken.’  

Locatiekenmerkeng 

Ook het Kadaster krijgt steeds meer interesse voor de toepassing van big data, zegt senior-researchmanager Matthieu Zuidema. ‘We krijgen steeds meer vragen. Er zijn steeds meer partijen die met data aan de slag willen. Daarbij vragen zij om hulp. Anders kunnen partijen die een bak met data kopen hun aankoop geen goede invulling geven.’  

Het Kadaster kan bij heel uiteenlopende vragen behulpzaam zijn. Zo heeft het Kadaster onder meer samen met de Vereniging Eigen Huis onderzoek gedaan naar het gedrag van doelgroepen op de woningmarkt. ‘We hebben op basis van onze vastgoedregistraties gekeken naar doorstromers en dan blijkt dat doorstromers steeds ouder worden. Die leeftijd is de afgelopen tien jaar behoorlijk opgelopen. Dat heeft demografische oorzaken, maar het is ook interessant dat we dat terugzien in onze data. We kunnen nog veel verder gaan door naar locatiekenmerken te kijken. En dan blijken doorstromers per saldo naar gebieden te verhuizen met een lagere stedelijkheid,’ aldus Zuidema. 

Ook probeert het Kadaster de eigen registraties verder te brengen. Samen met het CBS en de Rijksoverheid wordt geprobeerd vanuit de basisregistraties meer te zeggen over leegstand. ‘Daar zitten veel haken en ogen aan, maar dat doen we vanuit de ambitie om landelijke registraties makkelijker te willen ontsluiten voor vastgoedtoepassingen. Als data goed met elkaar worden gecombineerd, dan kunnen anderen daar wat mee. Er klinkt niet voor niks vanuit verschillende partijen een roep om een landelijke vastgoedregistratie.’  

 

Over de auteur

Bert Pots is freelance journalist

Dit artikel is verschenen in de special bij de Vastgoedmarkt in december 2016 

 

 

Reageer op dit artikel