nieuws

‘Groei huurmarkt blijft onvoldoende’

Geen categorie

Vooral middelgrote woningcorporaties reageren snel en goed op de veranderende omstandigheden. Zo constateert Marijn Snijders, directeur van Capital Value. Juist zij zijn bereid vrije sector huurwoningen aan beleggers te verkopen of met hen samen te werken bij nieuwbouw. ‘Het helpt om de huurmarkt gezonder te maken, maar voldoende is het niet. Bert Pots

Het CBS verwacht dit jaar nog geen zestigduizend nieuwe woningen in ons land. Voor Marijn Snijders is het gebrek aan toevoeging aan de woningvoorraad een van de belangrijkste knelpunten. ‘De productie van met name huurwoningen is al jarenlang structureel onvoldoende. Voor de crisis waren woningcorporaties de aanjagers van de huurmarkt. Daar is het een en ander veranderd. Het lijkt wel of vervolgens geen enkele partij zich om de bouw van vrije sector huurwoningen wil bekommeren. Ik heb de afgelopen zeven jaar veel lezingen in het land gehouden, maar bij ontwikkelaars en aannemers was de huurmarkt geen issue. Zij richten zich bij voorkeur op de bouw van koopwoningen, zeker nu de markt weer aantrekt. Als de vraag naar een bepaald product stijgt, dan zou je verwachten dat er producenten zijn die in die vraag willen voorzien. Maar de woningmarkt functioneert onvoldoende als gewone markt.’ 

Recordjaar

Sinds enkele jaren ziet hij wel enige verandering ontstaan. “De afgelopen drie jaar is de productie van huurwoningen gestegen. Dat heeft met name te maken met de opstelling van beleggers. Zij zijn steeds meer bereid richting de leegwaarde te betalen. Daardoor kunnen ontwikkelaars een heel project wegzetten tegen een aantrekkelijke prijs, maar desondanks lukt het nog niet voldoende nieuwe huurwoningen te produceren.” Al is hij over de nieuwbouwproductie voor dit jaar zeker niet ontevreden “Die cijfers zijn niet zo slecht. Voor 2016 verwachten wij een record als het gaat om de verwerving van nieuwe projecten. We zien ook dat steeds meer buitenlandse fondsen bereid zijn te participeren in nieuwbouwwoningen.”

Maar de totale huurwoningvoorraad laat, zo benadrukt Snijders, krimp zien. “Er wordt meer gesloopt en uitgepond, dan dat er sprake is van nieuwe aanwas. Dat heeft een aantal oorzaken. Corporaties produceren veel minder of helemaal geen nieuwe woningen meer. En beleggers kunnen onvoldoende nieuwe projecten verwerven. Gemeenten spelen daarbij nog vaak een belemmerende rol. Zij zijn onvoldoende bereid lagere grondprijzen te accepteren om de bouw van huurwoningen te stimuleren. Procedures duren ook nog steeds veel te lang.” Hij kijkt ook met enige verbazing naar de organisaties van huurders. “Waarom maken belangenorganisaties zich niet druk om die te lage bouwproductie? Als het aanbod stijgt en huurders meer keuze hebben, – daar ben ik stellig van overtuigd- dan ontstaat een meer competitief proces en ontstaat matiging van huurprijzen.”

Hoge nood

In de grote steden is de nood het hoogst, aldus Snijders. “In eerste aanleg groeide de woningvraag vooral in Amsterdam, maar dat zien we inmiddels ook elders gebeuren. In Utrecht. In Rotterdam. Door groei van het aantal huishoudens zal in die steden de druk op de woningmarkt alleen nog maar verder oplopen.”

In de manier waarop gemeenten reageren op de toenemende spanning op de woningmarkt ligt misschien wel zijn grootste zorg. “Steden kunnen dat nooit alleen opvangen, maar er is in ons land nauwelijks bereidheid op regionaal niveau naar de woningmarkt te kijken. Gemeenten werken ieder voor zich. De omvang van de bouwproductie wordt niet onderling afgestemd en er is al helemaal geen belangstelling samen een antwoord te formuleren op de vraag welke kwaliteit moet worden geboden. De omvang van huishoudens verandert. Er komen veel meer alleenstaanden. Steden hebben de afgelopen jaren veel energie gestoken in de bouw van studentenwoningen, maar voor jonge starters is juist te weinig gedaan. Laat staan dat we aandacht hebben besteed aan de veranderende woonwensen van die groep. Jonge mensen leven meer buitenshuis. Dat vraagt andere woningen. Maar ook voor ouderen is er de afgelopen tien jaar zowel in de steden, als in de periferie te weinig gebouwd. Ons zorgstelsel is ingrijpend gewijzigd, maar we hebben niet gekeken wat we vervolgens voor ouderen moeten bijbouwen.”

Snijders heeft niet alleen somber nieuws. “Voor de bouw van huurwoningen is meer dan ooit kapitaal beschikbaar. Dat merken we binnen ons eigen bedrijf. Capital Value kan elk project vaak wel vijf keer verkopen. Het totale volume aan woningbeleggingen is dit jaar een recordvolume bereiken. Dat betekent dat er in de markt ongelooflijk veel geld is dat zou kunnen landen.”

Onvoldoende volume

Zijn er voldoende impulsen om meer kapitaal te laten landen? “We zien duidelijk dat corporaties werk maken van hun kerntaak. Werkgebieden worden versmald en corporaties willen meer investeren in goedkope huurwoningen. Ze zijn vaker bereid duurdere huurwoningen te verkopen. Veertig woningen hier, tachtig woningen daar, maar dat volume is gezien de totale markt minder dan waarop wordt gehoopt. Als corporaties wel meer zouden verkopen, dan zouden zij meer kapitaal verkrijgen om juist aan de onderkant nieuwbouw te realiseren. Ook daar is sprake van een groot tekort. Of ze kunnen de bestaande portefeuille verduurzamen, dan wel hun schuldpositie verminderen. Neem een stad als Utrecht. Daar hebben de corporaties de grootste moeite aan de prestatieafspraken te voldoen. Bij verkopen van duurdere woningen en meer investeringen in goedkope huurwoningen is iedereen winnaar.”

Corporaties mogen wat Snijders betreft niet over één kam worden geschoren. “Ik zie zeker bij grote en middelgrote corporaties mooie ontwikkelingen ontstaan. Zij gaan goed om met assetmanagement. De dossiers zijn op orde. In nauwe samenwerking met het bedrijfsleven zijn ze goed bezig met onderhoud. Mutatieleegstand wordt teruggedrongen.” Eén risico wordt volgens hem onderschat. “Doordat corporaties relatief weinig verkopen en niet zoveel bijbouwen, stijgt de gemiddelde leeftijd van de woningportefeuille. We hebben daar onderzoek naar gedaan. Het zou beter zijn als de corporatievoorraad wel wordt verjongd en verduurzaamd.”

Onvoldoende prikkels

Het ontbreekt wellicht aan voldoende prikkels, denkt Snijders. “Het gaat met veel corporaties weer goed. Huren zijn verhoogd, kosten zijn verlaagd. De introductie van de verhuurderheffing is verwerkt. Daardoor stijgt de liquiditeit. Dat maakt dat de noodzaak om te verkopen afneemt. Ook gemeenten trappen op de rem. Ik ken allerlei voorbeelden waarbij corporaties worden gedwarsboomd in hun verkoopambities. Minister Blok heeft de instemmingsverplichting van gemeenten bij woningverkoop inmiddels geschrapt. Dat geeft wat meer mogelijkheden, maar uiteindelijk gaat het ook om de vraag of corporaties daarvoor beleid willen ontwikkelen. We zien wat dat betreft een positieve trend. Afgelopen jaar hebben wij voor meer dan dertig corporaties projecten verkocht en in meerdere gevallen doen corporaties zaken met pensioenfondsen. Daarbij worden de woningen voor de lange termijn door geëxploiteerd.” Om tot een gezond midden huursegment te komen is samenwerking tussen corporaties en beleggers volgens Snijders essentieel. “Het gaat wat mij betreft niet alleen om meer verkopen. Corporaties en beleggers zouden ook vaker kunnen samenwerken bij de ontwikkeling van nieuwe woningcomplexen.”

Kunnen gemeenten of bouwende partijen het bouwproces aanjagen? “We hebben een historische kans om onze achterstand in te lopen. Alle seinen staan op groen, maar we moeten ons ook realiseren dat het om een ingewikkeld spel gaat. Gemeenten hebben in het verleden grote verliezen geleden op grondposities. Voor hen is het wellicht financieel aantrekkelijk posities later op de markt te brengen. Ontwikkelaars hebben ook maar een beperkte capaciteit en bouwers zijn door de crisis sterk gekrompen. Extra vraag zorgt voor hogere bouwkosten. Iedereen heeft zo zijn eigen strategie.’ 

Blokkades opgeruimd

Aan ander overheidsbeleid heeft Snijders niet onmiddellijk behoefte. “Minister Blok heeft de afgelopen jaren allerlei blokkades opgeruimd. Gemeenten kunnen in bestemmingsplannen specifiek de bouw van middensegmentwoningen benoemen. Een volgend kabinet heeft daaraan niet zoveel toe te voegen. Het is aan gemeenten, beleggers, bouwers en corporaties de beschikbare mogelijkheden beter te gebruiken.’ 

 

Over de auteur

Bert Pots is freelance journalist

Dit artikel is gepubliceerd in de special van Vastgoedmarkt december 2016

 

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels