nieuws

Cityside Apartments spreidt vleugels naar Randstad uit

Geen categorie

Cityside Apartments gaat zijn woonconcept landelijk uitrollen. In Apeldoorn heeft de ontwikkelaar al 400 appartementen uit leegstaande kantoren gerealiseerd. De komende twee jaar denkt de transformatiespecialist de woningportefeuille uit te breiden naar 2.000.

De onderneming is drie jaar geleden opgericht door Apeldoorners Bas Gregoor en Rik Klinkhamer. Een grote groep jonge professionals viste achter het net op de Apeldoornse woningmarkt, constateerden de oprichters en huidige managing partners. ‘Ze troffen een aanbod van te grote huurwoningen op ongeschikte locaties en koopwoningen die niet pasten in hun levensfase. Betaalbare woonstudio’s op een centrumlocatie ontbraken. In Apeldoorn stond bovendien op het hoogtepunt van de crisis in 2013 zo’n 200.000 m2 van de 850.000 m2 aan kantoren leeg. Een groot deel van die lege kantoren, vooral gedateerde jaren zeventig- en tachtig-gebouwen, bevond in het centrum. Al in 2012 zagen we in dat we met ons concept twee vliegen in een klap zouden slaan; oplossing van het woningtekort en terugdringing van de kantorenleegstand’, memoreert Gregoor.

Lange aanloop 

Klinkhamer spreekt van ‘een hele lange aanloop’. ‘We brandden van ongeduld. Maar het lukte ons in 2012 niet om financiering te krijgen; vastgoed gold in die tijd als besmet bij banken. Bovendien wezen banken ons plan af op grond van een Stec-onderzoek uit 2011. Dit onderzoek in opdracht van de gemeente concludeerde dat er in Apeldoorn geen vraag naar en behoefte aan jongerenwoningen was. Gelukkig konden we uiteindelijk Rabobank begin 2014 van het tegendeel overtuigen. Nadat wij ze bereid vonden om ons eerste project te financieren, stonden wij dus al 1,5 jaar in de startblokken en ging het razendsnel. In april 2014 schreven we ons eerste kantoorpand aan de Kanaalstraat in Apeldoorn op onze naam, drie maanden later leverden we 48 verhuurde turn-key-appartementen  op. Onze intuïtie dat dit concept een gat in de markt was, werd bevestigd door de gigawachtlijst. Dit eenmalige project besloten we daarop uit te bouwen tot een bedrijf.’

Katalysator 

Na dit project volgden twee transformaties bij het hoofdstation van Apeldoorn. Mede hierdoor is het aanzien van het stationsplein drastisch veranderd, vertelt Gregoor. ‘Het plein was tot dan toe een verwaarloosde, betonnen vlakte omringd door lege kantoren. Wij hebben hier vorig jaar twee kantoren getransformeerd naar 130 appartementen met voorzieningen in de plint. Onze projecten waren een katalysator voor renovaties en verbeteringen in de buurt door andere vastgoedeigenaren. Ook Apeldoorn heeft fors geïnvesteerd in de openbare ruimte; het plein is nu een prettige verblijfslocatie door de geplante dennenbomen, nieuwe bankjes en mooie tegels. Het stadsbestuur voert deze aanpak nu in de hele Stationsstraat door.’

Sinds 2014 rijgt Cityside het ene na het andere transformatieproject aan elkaar, somt Gregoor op. ‘Vanuit het niets zijn we nu een serieuze, middelgrote partij. Eind 2016 staat de balans op zestien aangekochte kantoren van 3.000 tot 10.000 m2 en tien gerealiseerde projecten. Ons label is in de hele regio bekend en in Apeldoorn zijn we met 400 appartementen een echt merk. Door 45.000 m2 kantoren aan de markt te onttrekken, heeft Cityside de leegstand in Apeldoorn met ruim 5 procentpunt teruggebracht. In totaal zijn de zestien projecten goed voor een portefeuille van ruim 1.000 appartementen. Op een verkocht project in Hoofddorp na houden we alle woningen in eigen beheer.’

Snelheid

Met de titel ‘projectontwikkelaar’ wordt Cityside Apartments eigenlijk tekort gedaan, merkt Klinkhamer op. ‘We zijn behalve ontwikkelaar ook belegger, asset en property manager en aannemer. Op dit moment werken honderd externe medewerkers aan vier projecten. Cityside heeft maar vijftien mensen in vaste dienst. Bas selecteert door het hele land de vastgoedlocaties. Meestal bepalen we binnen een dag of we een pand willen kopen. Aan lange vergaderingen en onderzoeken doen wij niet. Ik ben grotendeels verantwoordelijk voor de ontwikkeling. Na de aankoop gaat het gas erop; binnen vier tot vijf maanden moeten de huurders erin zitten. Die snelheid danken we aan onze ervaring, nu we het spel al zestien keer hebben gespeeld. Ook onze vergunningspecialist speelt hier ook een belangrijke rol in. In een stad als Arnhem ging het soepel, omdat het stadsbestuur een eigen transformatieteam heeft. In Deventer hadden ze geen ervaring en moesten wij het hele proces min of meer uitleggen.’

Cruciaal in het concept van Cityside zijn de prijs, locatie en voorzieningen, legt Klinkhamer uit. ‘We realiseren alleen op de beste centrumlocaties op loopafstand van een station en met alle voorzieningen om de hoek. Onze studio’s bieden we aan onder de huurtoeslaggrens voor jongeren tot 23 jaar van 407 euro per maand. Deze eenkamerappartementen meten 25 tot 30 m2. De appartementen verhuren we voor maximaal 700 euro, de huurtoeslaggrens voor jongeren boven de 23 jaar. Dat zijn tweekamerappartementen van 40 tot 50 m2 en driekamerappartementen van zo’n 60 m2. Studenten hoeven alleen maar zelf voor meubels te zorgen. Luxe keuken, aparte was- en droogruimtes, gordijnen, internet tot intercom, alles is aanwezig.’

Lifestylemagazine 

Gregoor benadrukt het ‘community- en campusgevoel’ dat elk project moet bieden. ‘Op elk complex hebben we een groot gemeubileerd dakterras met gratis loungeset en bbq ontwikkeld. Ook zorgen we voor een gratis fitnessruimte en organiseren we acht keer per jaar thema-avonden. Een facebookpagina per woontoren, waarop veel interactie plaatsvindt, draagt ook bij aan het communitygevoel. In steden met meer dan 300 appartementen, zoals in Apeldoorn, brengen we ook een lifestylemagazine uit. Ook ontwerpen we eigen producten zoals een koelbox die we op onze nieuwe webshop verkopen. Jongeren die niet uit de stad komen, hebben er plots een hele vriendengroep bij.’

De ambities reiken verder dan Midden- en Oost-Nederland, vervolgt Gregoor. ‘Het is gaaf om vanuit niets iets te maken. Met een huidige portefeuille van zo’n 125 miljoen euro en een kasstroom van ongeveer 8 miljoen euro zijn we nu een middelgrote partij. We willen echter graag een landelijk merk worden. De woningen houden we minstens tien jaar in portefeuille, hoewel sommige beleggers ons nu al polsen. Maar om te cashen op een eventueel hoogtepunt van de markt, interesseert ons niet. Het laaghangend fruit in Apeldoorn hebben we geplukt. Onlangs hebben we een kantoor tegenover het stadhuis gekocht, waarschijnlijk het laatste project. De eerste jaren hadden we geen concurrentie, nu wel. Hierdoor zijn de kantorenprijzen weer gestegen. We denken niettemin binnen twee jaar door te groeien naar een portefeuille met 2.000 appartementen. Jaarlijks willen we minimaal 500 appartementen toevoegen. Het tempo is afhankelijk van mijn zoektocht naar geschikte kantoren.’

Pareltje 

Cityside richt zich nu voornamelijk op steden van 80.000 tot 150.000 inwoners. Maar ook in stadjes van 20.000 tot 60.000 is een latente vraag naar ons product, aldus Klinkhamer. ‘Onze actieradius hebben we uitgebreid naar Arnhem, Deventer en Amersfoort. In Deventer leveren we in het centrum komend voorjaar een pareltje op met 55 appartementen langs de IJssel. Maar het kleinere Zutphen heeft ook een aantal prachtige kantoorgebouwen langs de IJssel. In Amersfoort hebben we deze zomer een kantorencomplex van 10.000 m2 verworven aan de centrumring. Daar zijn we nu bezig met de vergunningaanvraag voor 109 woningen. Ook voorjaar 2017 voegen we 92 appartementen aan de Utrechtsestraat in Arnhem en nog eens 112 woningen in Apeldoorn aan onze portefeuille toe.  Ook in de Randstad gaan we een portefeuille opbouwen dankzij recente aankopen in Hoofddorp, Nieuwegein en Zoetermeer. Deze steden zijn wel minder sexy, maar er is druk op de markt en er zijn genoeg goede locaties. Bovendien zijn de woz-waarden en dus de huurprijzen hier hoger. Dat komt doordat de woz-waarde sinds dit jaar een grotere rol speelt in de bepaling van de huurprijs in plaats van het woningwaarderingsstelsel. In de G4-steden zal je ons niet snel vinden; daar zijn de kantoorprijzen te hoog en is de concurrentie te groot. Nieuwbouw heeft geen prioriteit, maar we staan er wel open voor.’

Overbieden

Nu Cityside Apartment zijn werkterrein verlegt, komt de ontwikkelaar ongetwijfeld in het vaarwater van ontwikkelaars als Foolen & Reijs/Citypads, Certitudo Capital en Change=. Klinkhamer beaamt dat. ‘Ik zie ze niet zozeer als concurrenten, want we gaan uit van onze eigen kracht. Maar af en toe ben je voor hetzelfde pand in de markt. Niet alle panden waarop we bieden, winnen we. Ook al omdat we niet willen overbieden. De prijs bepalen we residueel; we becijferen de potentiële huurwaarde en rekenen dan terug. Aangeboden krijgen we genoeg. We kopen vastgoed van banken, fondsen en particulieren. We merken dat onze reputatie goed is. Soms krijgen we een kantoor gegund, terwijl we niet de hoogste bieder zijn. Een verkoper gaat dan liever met een bekende partij als ons in zee, dan met een gelukszoeker zonder trackrecord.’

Martijn van Leeuwen

Dit artikel is gepubliceerd in special van Vastgoedmarkt december 2016  

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels