nieuws

Veel vraag naar leegstaande kerken

Geen categorie

Het nationaal samenwerkingsverband Agenda Toekomst Religieus Erfgoed luidt de noodklok over dreigende leegstand van religieus erfgoed. Maar volgens de grootste kerkmakelaar van het land, Reliplan, doet de markt gewoon zijn werk. ‘De vraag overtreft ruimschoots het aanbod.’

In de rooms-katholieke kerk van St.Victor en Gezellen in het Gelderse Afferden vond vorige maand de laatste H.Mis plaats. Het parochiebestuur zag vanwege hoge onderhoudskosten en de gekrompen geloofsgemeenschap geen andere mogelijkheid dan het uit 1891 daterende kerkgebouw en de bijbehorende pastorie te koop aan te bieden. Om sloop te voorkomen verleende de gemeente Druten het neogothische kerkgebouw, een schepping van de befaamde negentiende eeuwse Duitse kerkarchitect Carl Weber, eerder dit jaar de status van gemeentelijk monument.

Ook in de andere kerkdorpen van de gemeente Druten sluiten de rooms-katholieke kerken hun deuren. De kerk van Deest, die stamt uit de wederopbouwtijd (1953) staat al in de etalage, de neogothische Sint-Johannes de Doperkerk van Puiflijk (ook een Weber) gaat 1 januari 2017 dicht. Sluiting van de Heilige Antonius Abtkerk in Horssen staat voor 1 januari 2019 op de rol.

Roomse bouwwoede

Slechts de in 1877 ingewijde H.H. Ewalden in Druten blijft als hoofdkerk van de Drutense fusieparochie open. Dit imposante, neogothische bouwwerk vormt een creatie van een andere icoon van de roomse bouwwoede in de tweede helft van de negentiende eeuw: Pierre Cuypers, vooral bekend van het Rijksmuseum en Amsterdam Centraal. Cuypers ontwierp zo’n honderd kerkgebouwen, waarvan er zeventig daadwerkelijk zijn gebouwd en een deel is gesloopt.

De dreigende kerkleegstand in het Land van Maas en Waal is inderdaad enorm, maar staat zeker niet op zichzelf. In 2014 veroorzaakte kardinaal Eijk grote opschudding met zijn voorspelling dat van de 300 katholieke kerkgebouwen in het aartsbisdom Utrecht er de komende vijftien jaar slechts twintig in functie zullen blijven. 280 moeten dus dicht.

Dreigende verloedering 

Niemand weet trouwens hoeveel kerken er ooit in Nederland zijn gebouwd, evenmin hoeveel verdwenen. De schatting van ongeveer 10.000 lijkt de meeste bijval te krijgen. Maar Mickey Bosschert van kerkmakelaar Reliplan houdt het op 17.500 kerkgebouwen,  waarvan er nu nog 9.000 tot 12.000 over zouden zijn. Onderzoekscentrum Kaski van de Nijmeegse Radboutuniversiteit turfde in 2014 ongeveer 1.550 rooms-katholieke kerkgebouwen en 2.400 kerkgebouwen van de Protestantse Kerk Nederland (PKN)  Daar komen de circa 150 kerken van afgescheiden kerkgenootschappen en de evangelischen nog bij.

Mirjam Blott en Frank Strolenberg van de Agenda Toekomst Religieus Erfgoed vinden het lastig om precieze ramingen te geven van het dreigende leegstandsprobleem. Zij wijzen op het gebrek aan transparantie en de enorme snelheid waarmee de effecten van de ontkerkelijking zich nu manifesteren, vooral voor katholieke kerkgebouwen. De kerken waarschuwen in ieder geval  herhaaldelijk voor een dreigende vloedgolf aan leegkomende kerkgebouwen die zonder adequaat overheidsoptreden zullen verloederen.  

Geen flauw idee

Een groot aantal gemeenten heeft nog geen flauw idee hoe ze moeten omgaan met vrijgekomen religieus erfgoed, betoogt Strolenberg: ‘De effecten van de ontkerkelijking zijn veel groter dan wij aanvankelijk dachten. Vooral bij de katholieke kerk gaat het nu heel hard. Gemeenten zullen daarvoor snel beleid moeten ontwikkelen om die dreigende leegstand in goede banen te leiden, anders  hebben zij straks na de kantoren en de winkels er een nieuw leegstandsprobleem bij.’

Zo zullen van de 135 kloosters die in 2014 in religieus gebruik waren, er over vijf jaar nog ongeveer twintig over zijn. ‘Het herbestemmen van de gemakkelijkste kloostergebouwen hebben we wel gehad in Nederland. Nu zijn de moeilijkere panden aan de beurt,’ aldus Strolenberg.

Het gaat bij kloosters vaak om grote oppervlakten. Neem de voormalige abdij Rolduc in Kerkrade, die 40.000 m2 beslaat. Het 900 jaar oude complex behoort tot de belangrijkste religieuze monumenten in Nederland  en staat op de Unesco-lijst van honderd belangrijkste monumenten in Nederland. In de jaren zeventig van de twintigste eeuw is het complex grondig gerestaureerd. Sindsdien wordt Abdij Rolduc multifunctioneel gebruikt en herbergt thans een hotel met 160 kamers, restaurant & conferentieoord, diverse particuliere woningen en kantoor- en praktijkruimtes. Een deel van het monumentale complex staat volgens Strolenberg echter nog altijd leeg.

Slotmanifestatie

Met een groot symposium sluit de Agenda Toekomst Religieus Erfgoed op 8 december zijn programma officieel af. Binnen deze samenwerkingsagenda, die in 2014 werd gelanceerd op initiatief van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in Amersfoort, werkt een 30-tal landelijke partners samen die zich actief inzetten voor een goede toekomst voor het religieus erfgoed. Tot de partners behoren onder andere de protestantse en de katholieke kerk, Vereniging Beheerders Monumentale Kerken, Erfgoedvereniging Heemschut, de Federatie Grote Monumentengemeenten en het Nationaal Restauratiefonds.

Honderden kerken en kloosters zijn sinds de ontkerkelijking in de jaren zestig van de vorige eeuw begon onder de sloophamer verdwenen. Waarschijnlijk zullen nog een flink aantal volgen. Het Nederlands Dagblad organiseerde een paar jaar geleden  de verkiezing ‘Mooiste gesloopte kerk’ waarvoor zestig kerken waren genomineerd. Het betrof voor een belangrijk deel neogotische kerken uit de tweede helft van de negentiende eeuw, niet zelden ontworpen door eerder genoemde Cuypers. Dergelijke kerken genieten tegenwoordig vaak bescherming als monument. Voor wederopbouwkerken bestaat daarentegen nog steeds weinig erkenning van hun cultuurhistorische waarde. ‘Maar zoals in de jaren zestig werd gedacht over neogotiek, zo denken wij nu over wederopbouwkerken,’ schreef het Nederlands Dagblad destijds waarschuwend.

Poptempel

Sloop is ook vaak helemaal niet nodig. Er zijn legio herbestemmingsmogelijkheden voor leegkomende kerken en kloosters, helemaal nu de vastgoedmarkt herstelt. Religieuze gebouwen werden al herontwikkeld  tot kinderdagverblijf, poptempel (Paradiso Amsterdam), hotel (Karel V Utrecht, Kruisherenklooster Maastricht), boekwinkel (Dominicaner Kerk Maastricht en boekhandel Waanders in Zwolle), eerstelijns zorgcomplex, woningen en wat al niet meer.

Voor Mickey Bosschert, oprichter en directeur van de Amsterdamse kerkmakelaar Reliplan, is sowieso elke gesloopte kerk er een te veel. Volgens haar komt de sloopwoede voort uit de ‘misvatting’ bij veel kerkbestuurders dat sloop en verkoop van de onderliggende grond altijd het meeste geld oplevert en de minste rompslomp. ‘Een enorme kapitaalsvernietiging. Dan heb ik het nog niet eens over de cultuur-historische waarde van het verloren erfgoed en de emoties die sloop altijd met zich meebrengt bij omwonenden,’ zegt zij met niet gespeelde verontwaardiging.

Zendingswerk

De Reliplan-directeur verricht ook al 25 jaar noest zendingswerk onder  kerkbestuurders die hun kerkgebouwen voor een appel en een ei of zelfs met geld toe van de hand willen doen. ‘Monument of niet: het gaat altijd om bijzondere gebouwen. Dat alleen al maakt het tot waardevol bezit.’

Reliplan nam dit najaar de kerken van Afferden en Deest in de verkoop. De vraagprijs bedraagt respectievelijk 625.000 euro en 765.000 euro. Bosschert verwacht een redelijk soepele verkoop. Inmiddels hebben onder andere een uitvaartonderneming , een internationale boeddhistische organisatie en een cateringbedrijf interesse getoond.

Het acht franchisevestigingen tellende Reliplan, dat ook bemiddelt in maatschappelijk en ander bijzonder vastgoed, claimt in ons land het leiderschap in de niche van religieus erfgoed. Het bedrijf is ook in België en Frankrijk actief. De afgelopen 25 jaar was Reliplan als adviseur, projectontwikkelaar en soms als belegger bij de herbestemming en verkoop van welgeteld 911 kerken en kloosters betrokken.

Weinig concurrentie

Bosschert ondervindt naar eigen zeggen nauwelijks concurrentie van andere adviseurs in dit specifieke marktsegment. Hoe dit komt? ‘Bemiddeling in religieus vastgoed is erg arbeidsintensief door de vele regeltjes en gevoeligheden en belangetjes binnen zo’n kerkbestuur waarmee je altijd te maken krijgt. Het levert, als je echt je uren telt, naar verhouding bar weinig op.’

Opereren in deze niche vergt ook de inzet van zeer specialistische kennis, benadrukt Bosschert. Haar bureau beschikt over een uitgebreid netwerk van gespecialiseerde makelaars, ontwikkelaars, subsidiedeskundigen, taxateurs, juristen en bouwkundigen en een groot bestand van aanvragen van maatschappelijke instellingen en culturele organisaties. Voor de meeste objecten wordt een ontwikkelingsplan op maat geschreven.

Hoge rendementen 

Zonder de opbouw van een eigen, goed renderende beleggingsportefeuille had Reliplan het hoofd  ternauwernood boven water kunnen houden, laat Bosschert zich ontvallen. Dat begon in 1995 met de aankoop door Reliplan Investment van het 12.000 m2 grote Rosa-klooster in Amsterdam-Noord dat langjarig verhuurd is aan het Leger des Heils en zorginstelling Cordaan. De oorspronkelijke eigenaar, een projecteigenaar, wilde het leegstaande kloostercomplex plat gooien en er een winkelcentrum neerzetten. Verder bestaat de portefeuille uit een Amsterdams kerkgebouw met pastorie, een tot 17 vakantieappartementen verbouwd klooster in de Ardennen, een deel van een GGZ-instelling, een scholencomplex, een voormalig postkantoor, een landgoed in Overijssel en diverse kleine religieuze objecten.

Beleggen in religieus vastgoed kan zeer aantrekkelijk zijn. Vooral als je als ontwikkelende belegger een leegstaand kerkgebouw opkoopt, het herontwikkelt, huurders zoekt en ook nog goed de weg weet in de vele subsidieregelingen, legt zij uit. ‘De rendementen beginnen bij 8,5 procent en lopen op tot wel 15 à 17 procent per jaar.’

Grootste afnemers

Gemiddeld staan kerkgebouwen en kloosters niet langer dan zes maanden bij ons te koop, vervolgt Bosschert met enige trots. Grootste afnemers van overtollige katholieke en protestants-christelijke kerkgebouwen zijn volgens haar geen maatschappelijke instellingen of commerciële partijen, zoals vaak wordt gedacht, maar de vele bloeiende kerkgenootschappen en spirituele organisaties die Nederland rijk is. Het betreft bijvoorbeeld Jehova Getuigen, migrantenkerken, Molukse kerken, de Syrische-orthodoxe kerk en Poolse katholieken. ‘Daar gaat 60 procent van het aanbod naar toe’, schat zij.

Volgens Bosschert is verkoop aan religieuze groeperingen financieel vaak de meest interessante optie voor de verkopende partij, omdat de kerkgebouwen zonder ingrijpende en prijs drukkende verbouwingen en ingewikkelde bestemmingswijzing procedures weer vrijwel meteen in gebruik kunnen worden genomen. Zo verkocht Reliplan bijvoorbeeld in juli het voormalige gereformeerde kerkgebouw aan de Botenmakerstraat te Zaandam aan het Oecumenisch Patriarchaat van Constantinopel voor een mooie prijs.

Geen moskee in kerk

Ook Islamitische organisaties tonen veel belangstelling voor leegstaande kerkgebouwen, maar die moet Bosschert helaas toch teleurstellen. ‘Het omzetten van een kerkgebouw in een moskee ligt binnen de kerken te gevoelig. Daar begin ik dus niet aan.’ Moslims kunnen wel terecht voor een zoekopdracht voor een geschikte bouwlocatie.

Meest recente verkoop van Reliplan vormt de neogothische St. Augustinuskerk aan de Nieuwendammerdijk 227 in Amsterdam-Noord. Het rijksmonument werd dit najaar onder voorbehoud  van een benodigde bestemmingswijziging gekocht voor ongeveer 850.000 euro door een particuliere belegger die er een combinatie van culturele activiteiten en een jeugdhostel in wil vestigen. De vraagprijs was 875.000 euro.

Vraag groot genoeg

Ook voor religieus erfgoed geldt het adagium ‘locatie, locatie’. Toch maakt het volgens deze kerkenmakelaar niet eens zoveel uit of de lege kerkgebouwen staan in Amsterdam, Utrecht, het Land van Maas en Waal of het Friese platteland. Belangrijk verschil is wel dat de grote steden nu eenmaal veel meer religieuze groepen herbergen en dus potentiële afnemers. Voor Amsterdam alleen al telt de database van Reliplan 44 verschillende religieuze groeperingen en 27 voor Den Haag.

‘Maar er is door het hele land veel meer vraag van allerlei partijen dan aanbod van kerkgebouwen’, aldus Bosschert  Zij verwacht dat de vraag groot genoeg blijft om de nieuwe vloedgolf  kerkelijk vastgoed te absorberen.

Markt religieus erfgoed intransparant

Een centrale database met alle relevante gegevens over religieus erfgoed in Nederland voor geïnteresseerde marktpartijen ontbreekt. Wel biedt de kennisbank van de Agenda Toekomst Religieus Erfgoed veel nuttige informatie over herbestemming en beheer.

De website Reliwiki geeft een redelijk overzicht van de actuele stand van zaken bij veel religieuze gebouwen. Deze wiki is in 2008 begonnen in het kader van het Jaar van het Religieus Erfgoed. De database bevat niet alleen kerken en kloosters, maar ook moskeeën, synagogen en tempels. Het initiatief  draait op vrijwilligers, maar dreigt thans door geldgebrek te verdwijnen

Veel actueel aanbod van kerkelijke vastgoed voor beleggers, huurders en projectontwikkelaars is te vinden op de websites van in religieus en monumentaal vastgoed gespecialiseerde partijen zoals onder meer Reliplan, Redres Sotheby’s International Realty, BOEi, en Stadsplan Amsterdam.

Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het novembernummer 2016 van Vastgoedmarkt

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels