nieuws

Uitgelaten stemming op drukke Expo Real

Geen categorie

Expo Real 2016 verliep in uitgelaten stemming, ondanks de Brexit en politieke onzekerheden. Nederland was sterk vertegenwoordigd op Europa’s grootste vastgoedbeurs. De belangstelling voor ons land blijft onverminderd sterk.

Veel blije gezichten en enorme drukte dit jaar in de Messe München. ‘Zolang de rente laag blijft en een heleboel kapitaal beschikbaar is voor vastgoedinvesteringen zal de ‘boom verder gaan’, vatte Klaus Dittrich de situatie kernachtig samen. De topman van de Messe München kon zich vergenoegd in de handen wrijven: het aantal exposanten op de Expo Real steeg dit jaar met 2 procent. Hoewel het precieze aantal bezoekers nog onduidelijk was bij het schrijven van dit verslag, zal Expo Real 2016 ongetwijfeld als een van de beste de annalen ingaan.

Dat de feeststemming op de Europese vastgoedmarkten vooral is gebaseerd op het noodmedicijn van de Europese Centrale Bank (ECB) van superlage rentes en kwantitatieve verruiming, kon de pret niet drukken in München. Maar hoever zijn we in de varkenscyclus? Wanneer stopt het feestgedruis in de Europese vastgoedmarkt? Ook dat weet eigenlijk alleen ECB-president Draghi, viel in verschillende toonaarden te beluisteren tijdens de vele seminars waar deze bange vraag direct of indirect aan de orde kwam.Volgens Wolfgang Kubatzki, hoofd Vastgoed bij de Duitse kredietbeoordelaar FERI EuroRating Services  is er door de enorme dominantie van de ECB nauwelijks sprake meer van marktwerking op de obligatiemarkten, terwijl de waardes in de vastgoedmarkt door de lage rente worden opgepompt.

Renteverhoging 

De eerste Amerikaanse renteverhoging  wordt vlak na de presidentsverkiezingen (8 november) verwacht. Terwijl Draghi waarschijnlijk ergens in de loop van 2017 begint met de afbouw van het Europese opkoopprogramma van (staats)obligaties. Daardoor worden obligaties  aantrekkelijker voor beleggers en vastgoedbeleggingen minder attractief, de twee beleggingscategorieën werken wat dat betreft als communicerende vaten.

Al hoeven oplopende rentes nu ook weer niet meteen het einde in te luiden  van de  huidige cyclus. De economie van de Eurozone wordt dan immers ook sterk genoeg geacht om het zonder het noodverband van supergoedkoop geld te kunnen doen. Een sterkere economie betekent ook een sterkere gebruikersmarkt. Enige inflatie zou ook welkom zijn voor vastgoedbeleggers, want de meeste huurcontracten zijn geïndexeerd.

Historisch laag

‘Zelfs een mogelijke  renteverhoging van twee procent zal  investeren in vastgoed nog altijd interessant maken. De yield gap tussen de aanvangsrendementen en het rendement op staatsobligaties is thans immers historisch groot’, zei Jochen Schenk, raad van bestuurslid van Real I.S, tijdens de Expo Real tegen Vastgoedmarkt. De assetmanager uit München beheert een vastgoedportefeuille ter waarde van 7,2 miljard aan vastgoed, waarvan 600 miljoen euro in Nederland. Recent deed Real I.S. van zich  spreken met de acquisitie van gebouw Huys Europa aan de Piet Heinkade 167-173 in Amsterdam voor 37,98 miljoen euro.

Schenk is duidelijk te spreken over de Nederlandse kantorenmarkt. Ondanks de toenemende concurrentie en de prijsstijgingen voor topkwaliteit kantoren liggen de aanvangsrendementen in Nederland nog altijd aanzienlijk hoger dan in Duitsland. Real I.S. steekt 9 miljoen euro in een grootscheepse opknapbeurt Blaak 40. Het indrukwekkende Blaak House, sinds 2012 eigendom van Real I.S.,is het middelste van drie monumentale bankgebouwen, die samen het naoorlogse financiële district van Rotterdam vormden. Real I.S. is ook eigenaar van het toekomstige hoofdkantoor van KPN aan de Rotterdamse Wilhelminapier.

Warburg-HIH Invest

Andreas Schulz, Managing Director Transaction Management International van de Duitse investment manager Warburg-HIH Invest is eveneens actief in de Nederlandse markt. Warburg-HIH concentreert zich mede vanwege slechte ervaringen in het verleden op de toplocaties van de Amsterdamse kantorenmarkt: zijnde de Zuidas en directe omgeving en het historische centrum, legde Schulz uit aan Vastgoedmarkt op de beursstand van zijn bedrijf. Dat gebeurt via nieuwe acquisities en actief assetrotatie beleid. Schulz wil Nederlandse portefeuille  ter waarde van 250 miljoen euro graag verder uitbreiden. Warburg wil nog voor 150 miljoen euro bijkopen in de Benelux.

Het zeer waarschijnlijke vertrek van Booking.com uit gebouw Prins en Keizer aan de Amsterdamse Vijzelstraat baart Schulz geen zorgen, al heeft hij officieel nog niets gehoord van zijn huurder over een mogelijk vertrek. Gebiedsontwikkelaar BPD kondigde eind september de ontwikkeling aan van een groot nieuw kantoor voor Booking.com als sluitstuk van het Amsterdamse megaproject Oosterdokseiland. Volgens Schulz loopt het huurcontract sowieso nog drie jaar door en zal het geen groot probleem vormen nieuwe gegadigden te vinden voor de 5.000 meter die het online-boekingskantoor achterlaat in zijn gebouw. ‘Herverhuurbaarheid vormt nu eenmaal de hoeksteen van ons beleggingsbeleid.’

Greystar-deal

Nederland was dit jaar weer sterk vertegenwoordigd in München. De twee koepelstands – Holland Metropole (de vier grote steden plus Eindhoven) en Holland Property Plaza – hadden over belangstelling geen klagen. Minister Stef Blok van Wonen gaf voor de vierde jaar op rij acte de préséance in München en waarschijnlijk ook voor het laatst, gezien de Kamerverkiezingen van maart volgend jaar. Geen andere bewindsman of –vrouw voor hem  heeft zich zoveel inspanningen getroost om buitenlandse vastgoedinvesteerders voor ons land te interesseren. Daarover was iedereen het wel eens in de Nederlandse paviljoens.

In de Holland Metropole-stand kon de Rotterdamse wethouder  Ronald Schneider  zijn handtekening zetten onder de overeenkomst die de realisatie mogelijk maakt voor de ontwikkelcombinatie van Stebru en Boag van maar liefst 612 wooneenheden aan de Blaak. De woningen worden afgenomen door de Amerikaanse private equity-belegger Greystar. Gevraagd naar het investeringsbedrag van de nieuwe toren, houdt managing director of investments Steven Zeeman van Greystar de lippen stijf op elkaar. De schatting van 70 tot 80 miljoen euro van Vastgoedmarkt wil hij bevestigen noch ontkennen. ‘Wij zeggen daarover niets.’

Het is de tweede aankoop van studentenwoningen die Greystar in Nederland doet, na de overname van de 939 units van de Diemer Campus in oktober 2015. Ook daar is er een mix van studentenwoningen en huurwoningen voor startende professionals. De lessen die Greystar leerde in de veel volwassener Amerikaanse markt, past de belegger nu toe in Nederland. ‘Maar we experimenteren ook. Bijvoorbeeld met het toevoegen van extra diensten, zoals in de nieuwe toren in Rotterdam. Mensen betalen meer voor een appartement aangekleed met extra diensten dan zij zeggen te zullen betalen. Wij kijken nu hoe ver zij willen gaan.’ Dat studenten meer willen betalen voor een studentenkamer verklaart Zeeman uit de druk die studenten voelen hun studie in vier jaar af te ronden. ‘Zij willen plek waar zij goed kunnen studeren, slapen en mét een eigen badkamer. En natuurlijk is snel internet een belangrijke voorwaarde.’

De Utrechtse wethouder Stationsgebied Victor Everhardt gaf op de stand van Holland Metropole het startsein voor de tendering van het project Healthy Urban Quarter met ruimte voor 50.000 à 70.000 m2 bvo voor wonen, werken en een (culturele) publieksfunctie.Het complex is gepland op de hoek van de Croeselaan en de Jaarbeursboulevaard. Aan de boulevaard komt ook een megabioscoop van Kinepolis en foodcourt.

Samen sterk

‘Omvang doet er wel degelijk toe. We zijn geen Londen, New York of Parijs. Daarom werken we nauw samen met Amsterdam, Rotterdam en Den Haag in Holland Metropole, ook omdat we allemaal onze specifieke kwaliteiten hebben die complementair zijn. Samen vormen we een grote agglomeratie van 7,5 miljoen inwoners op nauwelijks 30 treinminuten afstand van elkaar’. Deze wervende woorden sprak Lennert Middelkoop, directeur Ruimtelijke & Economische Ontwikkeling van de gemeente Utrecht, tijdens een seminar met Den Haag en Milaan over stedelijke samenwerking onder leiding van de Britse moderator Greg Clark.

Nu de samenwerking van de G4 op het internationale podium concreet vorm heeft gekregen met Holland Metropole moeten volgens Middelkoop nieuwe stappen worden gezet door de grote steden. Bijvoorbeeld om meer eenheid in de marketing aan te brengen. Maar dat zal nog best lastig worden gezien de uiteenlopende belangen, erkende hij. De kans dat er binnen afzienbare tijd een gezamenlijk loket komt voor bijvoorbeeld grondzaken, acht hij sowieso klein. De welhaast onvermijdelijke moderator Clark was overigens duidelijk niet bij de les tijdens het seminar,  zo prees hij Utrecht aan als ‘hoofdstad van internationaal recht’.  

Airbnb

Veel aandacht deze Expo wederom voor innovatie en de snelle technologische ontwikkelingen.  Verademend was dat nu ook kritisch werd stil gestaan bij de negatieve gevolgen van de creatieve disruptie  die als nieuwe religie door het almachtige Silicon Valley aan de rest van de wereld wordt opgelegd. En die religie kent uiteindelijk slechts een soort ‘verlossing’: ‘the winner takes it all’. Of het nu zoekmachine Google betreft, taxi-app Uber of Airbnb.

Tijdens het seminar Aibnb & Co: The new P2P platforms’love for the hospitality and housing market’ trok Murray Cox stevig van leer.. Deze New Yorkse activist begon zijn website InsideAirbnb.com nadat hij zijn eigen wijk  Brooklyn zag veranderen door Airbnb in een domein voor  rugzaktoeristen en rolkoffers, terwijl woningen onbetaalbaar werden. ‘Airbnb presenteert zich graag als een idealistische club van de deeleconomie, maar het is gewoon een puur commercieel bedrijf, dat zich met geraffineerde marketing probeert te onttrekken aan elke vorm van regelgeving’, hield de strijdlustige New Yorker zijn gehoor voor in München De sterke concentratie van Airbnb-gebruikers op een klein aantal interessante wijken in aantrekkelijk toeristensteden vormt volgens hem het hoofdprobleem als het gaat om de gevolgen van Airbnb voor de woonomgeving.

Hotelschool Den Haag

De vijf meest populaire wijken in Amsterdam van Airbnb-toeristen zijn Centrum-West, De Baarsjes – West, Centrum-Oost, de Pijp-Rivierenbuurt  en het Westerpark. Dat blijkt uit in juni gepubliceerde onderzoek van zijn medepanellid Jeroen Oskam, hoofd Research van de Hotelschool Den Haag, en Colliers International, naar de impact van Airbnb op de Amsterdamse hotelmarkt. Het rapport toonde aan dat Airbnb inmiddels goed is over 10 procent van het aantal hoofdstedelijke overnachtingen. In totaal wisten Airbnb-verhuurders een omzet van 105 miljoen euro te realiseren, tegenover een omzet van 1,13 miljard euro voor hotels. Volgens Oskam ondervinden de Amsterdamse hotelexploitanten thans nog niet zo veel hinder van Airbnb dankzij de stormachtige groei van de totale hoofdstedelijke hotelmarkt. Maar als het tij keert ‘zullen de negatieve gevolgen voor de hotelbranche groot zijn’. Soortgelijke rapporten hebben Hotelschool Den Haag en Colliers International in de pen voor Parijs, Londen, Berlijn en Madrid.

Zelf is Airbnb uiterst terughoudend met het verstrekken van cijfers over de eigen activiteiten. Dat gebeurt volgens Cox dan ook alleen als het past in het eigen marketing-verhaal. 

 Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in het oktobernummer 2016 van Vastgpoedmarkt

 

 

Reageer op dit artikel